导读：
■目前热度持续走高的房产是？
■一座城市综合体，凸显投资、居住、商业三大价值
1、华润城：房价5年潜力空间较大
2、鸿荣源壹方中心：5年时间与深圳湾房价相媲美
3、深业上城：网红打卡胜地
■“三位一体”，粤海城领衔罗湖未来核心增长极
■享受主城区综合体大盘待遇的好机会！
正文：

■目前热度持续走高的房产是？

粤港澳大湾区、先行示范区、前海扩容、豪宅标准调整、放开粤港澳居民在大湾区买房、LPR及房贷利率下降、深汕合作区解冻购房措施等利好如潮，深圳住宅市场表现一枝独秀。

对于敏锐的投资者而言，最关心的莫过于买哪类产品、哪些区域、哪些楼盘才能跑赢大市，从而抓住市场机遇。我们细细梳理发现，据中原数据统计，2019年深圳商务公寓成交18902套，成交量创历史新高，在2019年可售15大超级豪宅中，公寓达到了9个，超过了半数，成为名副其实的楼市主力。

1、在政策逐步收紧的环境下，不限购不限贷的公寓承接了部分住宅外溢的需求。不管是用来过渡居住、出租投资，还是作为小微企业创业办公的场所，都有很大的价值潜力。现在深圳卖的最贵的，也是公寓，深圳湾1号、深业上城的公寓，价格也比区域内大部分的住宅产品价格高。

2、投资回报率，也是最关键的一点，一旦选对产品，其长期潜力效应依然会强于住宅，大概率能跑赢大市。

以深圳湾1号为例，2014年，深圳湾1号公寓单价6万+，现在深圳湾1号新推出的莱佛士公寓已经卖到25万，以目前二手房18万的均价来算，5年时间整体均价增值巨大。

■一座城市综合体，凸显投资、居住、商业三大价值

深圳近几年大盘综合体带动区域升级发展的典型案例比比皆是，例如华润城、鸿荣源壹方中心、深业上城、华润深圳湾等，都是综合体大盘的丰富和高效，带来旺盛人气，也影响着项目自身以及周边的房价表现。

1、华润城：房价5年潜力空间较大

华润城作为“中国城市人文综合体”，规划用地68.5万㎡、总建筑面积280万㎡、总投资额逾300亿元，将打造为功能齐全、具有人文内涵的商业商务中心和人文居住社区。

华润城可以说是深圳的典型大盘，2014年，华润城一期开盘均价4.75万/㎡”；2018年，华润城三期开盘，均价为8.55万/㎡。短短4年，潜力空间较大，如今四期将至，人们翘首以盼。查询链家网发现，目前华润城一期的二手成交单价已经达到了18.9万/㎡。

而该地块作为周边的核心，也带动了大冲城市花园和华润城1-3期等项目，链家房源上显示，华润城三期公寓开盘价8.5万/㎡，目前二手房整体挂盘均价达到10万元/㎡。

华润城的万象天地作为该片区的高端城市综合体商场，一经面世就吸引了国内外众多大品牌的入驻，这足以说明周边的商业潜力和南山科技人员的消费实力，一时间，去万象天地打卡，成了抖音、快手视频的网红必去的地方之一。

2、鸿荣源壹方中心：5年时间与深圳湾房价相媲美

鸿荣源壹方中心，一个总建面逾80万㎡的集超大型购物中心、高达220多米超甲级高档写字楼、五星级酒店、豪华特色商业街区及超高层顶级住宅于一体的深圳标杆性城市综合体项目。

其中，壹方中心玖誉可以说领涨全区，2015年开盘，均价8万元/㎡，而后陆续分期推出，2018年全部售罄。笔者查询链家网发现，目前壹方中心玖誉目前有32套二手房挂牌在售，单价最新的挂牌已经足以和深圳湾相媲美。

此外，笔者从房天下查询的近两年壹方中心玖誉出售价格走势来看，其二手房的价格一直在领涨，远高于宝安中心的均价，且影响着周边项目，其中TATA公寓均价达到10万/㎡。

在商业方面，鸿荣源壹方中心的壹方城，带动宝安中心商圈的形成，不仅解决了周边消费者的购物需求，也开启了宝安中心商圈的高光时刻，吸引众多商业集群发展，成为西部地区必去打卡地。

3、深业上城：网红打卡胜地

深业上城规划用地12.13万㎡，总建筑面积达120万㎡，业态复合，是集高端商务公寓、文化创意LOFT、产业研发大厦、多元购物体验空间于一体的大型城市综合体。

2013年深业上城公寓开盘均价为7万/㎡，14年加推价格8万/㎡，如今在售产品均价13万/㎡，价格涨幅超预期。根据笔者查询，在链家上二手房价格挂牌为15万/㎡，也影响着同时期周边很多普通住宅的价格现在挂价都达8-14万左右。

深业上城将商业融入生活，以 “尚上生活”为主旨，这里一开业就成为深圳人的网红打卡点，被称为拍照圣地。朋友圈、微博、小红书上各种推荐，更吸引了来自广州、东莞、惠州等周边城市的游客前来游玩。

回溯以上综合体的发展历程，笔者发现了一个特点：楼盘开发的期数越多，房价会不断增值，项目开发周期越长，增值空间越大，这就是大盘效应。体量庞大、多期开发的超级大盘，不仅拥有完善的配套，还能极好地抵御市场的短期波动，呈现出独特的“超级大盘增值效应”。

■“三位一体”，粤海城领衔罗湖未来核心增长极

通过这几个典型的案例，也充分说明了市场对于大盘的认可，越早购入这种大体量的品质大盘，越有机会在未来享受到更可观的财富增值效应。对于敏锐的购房者而言，应该趁早抢占“三位一体”的项目，即实力品牌开发商+有潜力的区域+大体量。

首先，只有实力雄厚的大开发商才有能力开发大盘。大盘的体量大，周期长，开发资金需求量大，开发商有丰富的操盘经验。其次，享受规划红利的大规模社区，在分期开发的过程中，房价将会节节攀升，出现明显的“大盘增值效应”，其发展潜力值得期待。最后，大盘往往会提供更加完善的生活配套可供选择，包括工作、商业、公园等公共文体设施，充分满足业主的日常工作生活所需。

然而，纵观整个深圳主城区，可供选择的综合体寥寥无几。一方面是由于大体量的建设需要大面积的土地，耗费相当长的周期。另一方面，大地产商前期对于拿地片区后期发展空间有更充分的考量，以便吸引大量的居住人口、消费群体，保证楼盘的价值。

从目前深圳的楼市行情来看，普遍上浮已经是大势所趋，新一轮的板块轮动周期正在开启。与其冒着风险花费更多的时间追高，不如选择极具潜力的黑马。约65万㎡粤海城作为主城区集产业、生态、人文、商业等资源于一体的城市综合体，同样具备带动区域消费升级及商务价值提升，焕新城市活力，领衔罗湖未来核心增长极。

■享受主城区综合体大盘待遇的好机会！

总体量约65万㎡城市综合体粤海城，以城市终端的姿态多元化覆盖了公寓、办公、商业、人文、产业、交通、生态等，让现代都市人在这里能够体验更丰富多元的都会生活方式，品质生活、休闲娱乐甚至工作、交际等都可以在此一站式的解决。

项目规划了约300m高片区写字楼粤海置地大厦，以及约180m深圳钻石交易大厦（暂定名），未来将集群聚集数万商务人群，提供独具综合体属性的专属客群。

还通过与粤海旗下知名商业运营团队——天河城团队，倾力打造建筑面积约12万㎡体验式购物中心，是目前片区规模最大的shopping mall，体量与海岸城、万象城相当，将吸纳来自全市的时尚消费群体，保持源源不断的高端客群活力。

作为深圳坐拥特色工业遗存的综合体项目，粤海城还通过活化原啤酒厂遗址及艺术事件的酿造，将打造啤酒厂艺术街区，成为深圳城市新名片及文化打卡景点。

除了自身硬件一流以外，粤海城坐拥“一湖、三山、三公园”的生态景观资源，践行“缝合城市”设想，通过空中步廊系统将项目连接围岭山，打造24小时全天候的绿色自然综合体；项目交通便捷，临近三条地铁线，通过规划地下通道，无缝接驳地铁5、7号线太安站及5号线布心站，邻近3号线水贝站，再加上罗湖、文锦渡、莲塘三大口岸，构筑畅达全市乃至全国的便捷交通条件。

主城区、大型城市综合体、约12万㎡体验式购物中心、深圳罕有工业遗存、双地铁站……作为深圳的城市综合体，决定了粤海城未来无论房价还是租价，都会有突出表现，而当下正是购房者入手的最佳时机。

目前，粤海城建筑面积37-69㎡约4.5m百变空间、96-137㎡3-4房品质公寓在售，准现楼发售中，极目湖山盛景，帷幄城市繁华，敬请关注！

项目地址：深圳市罗湖·东昌路·粤海城 悦·艺术馆
咨询电话：61886666