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投资分析
深圳楼市精算级调控,你该如何避免投资压制链?

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2020-07-20 18:57:02点击21158


导读:
■十年来精准级的楼市调控,谁能避开?
■深圳楼市冷静期,但投资压制链仍深藏
■身价过亿,如何在投资效率链条找解决方案?
■亿元级圈层应达成的共识,不追随你就落后了
■紧跟主效率阵地的壹号资产,得到的保障越强
正文:

■十年来精准级的楼市调控,谁能避开?

7月15日,深圳市住房建设局、市规划和自然资源局、市市场监管局、市公安局、市地方金融监管局、深圳市税务局、人民银行深圳市中心支行和深圳银保监局联合发布:关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知。

划重点的是:1.深户三年社保才有购房资格;2.增值税二改五;3.750万豪宅线;4.离婚三年内家庭有深房都不算首套。加上717细则的说明,进一步堵住了一些人的侥幸心理。

715新政之前,深圳住宅市场事实上正在进入一个自发式的轮动上涨周期,加上诸多刚性需求、大量外来资金涌入、假离婚后入市资金的多重驱动,使得深圳住宅市场独秀于全国。如今新政出台,堵住了一线城市的漏洞、终结了假离婚购房渠道,应该说影响巨大的,甚至也是深圳乃至全国十年来精准级的调控政策。

新政调控政策除了对购房者进行限制,直接影响的是住宅市场。住宅市场下,限购和限贷双管齐下,打压力度极大,没有了充裕的房票,购房需求自然下降。想买的买不了,有房的也不敢卖。

值得注意的是,新政大幅提高了住宅购买的条件,但并没有太多限制商办。但大量资金的投资需求依然凶猛,加上未来越来越多精英人才扎根深圳,不限购不限贷的商办需求也将得到更多凸显。

■深圳楼市冷静期,投资压制链仍深藏

受这几年疯狂打新住宅、千万级豪宅溢价影响,此次新政的出台不但可以让大多数人冷静下来,同时也提醒那些身价亿元资产的财富人士,过去的打新虽获得了一些财富,但耗费了大量时间。接下来选取投资标的,亿元级身价的财富人士必须建立新的打新逻辑,才能有效地与自己的效率匹配起来,与自己的身价对等。

既然现在打新逻辑要重新建立,那么投资者又应如何找到正确且有效的方向?其实投资应该是一个寻找“暗箱”的过程,而且必须跟投资者自身对应的效率匹配,才能获得更大的回报。如果低效的人硬要追求高效产品,那必然承受不起;若高效的人盲目地追求低效片区的低效产品,即便会有一定量的回报但也耗费了大量心血。

过去十多年来,我们见识过了太多原本比较富裕的人,由于在错误的时间配置了不合适的品种,且还不舍得行权,反而导致了身价被压制住了,身价长时间停留在一个水平线,实质上就是财富缩水了。如果持有低效率的产品,或许表面上看起来也在挣钱、租赁回报或许也还不错,但跟主流效率比起来就相去甚远。直白地说,身价500万的人,可以花更多时间和心力去打新深圳原郊外的某些网红盘;

但是当一个身价亿元及以上,在投资决策时就应该果断地从低效片区撤离出来,聚焦于匹配自己身价的高效片区,与城市主流高效人士在一起,跟随主流效率,配置高效资产才能进一步升级自己的投资维度,才能在原有基础上向上发展,从而升级投资效率,也避免了被主效率压制。


■身价过亿,如何在投资效率链条找解决方案?

有人会疑惑,什么是主流效率?如何界定一座城市的主流效率及片区?一般来说,效率分了高中低这些不同层次,不同效率之间会形成压制链,高效率必然会压制中效率,中效率也会压制低效率。城市发展的核心主流方向,其实就是这座城市的主效率,也是高效片区所在。

改革开放四十年,深圳早已从名不见经传的小渔村变身为国际大都市,不仅是粤港澳大湾区中心城市,也是全国性经济中心城市。未来,不但要建设成全球海洋中心城市,还将建成综合性国家科学中心,打造制造业科创中心。

从深圳城市发展的方向来看,从罗湖到福田再到南山、前海,一路前进,毫无疑问这座城市的主方向在西部的南山、前海,也就是说,现在深圳的主流效率片区,就是南山、前海,距离它们越远的就是低效片区。这样的城市不同片区效率的转换,很多早期来深圳投资的人们抓住了机遇,完成了原始资本积累,他们抓准了方向、目光精准,身价已然过亿。

深圳的财富阶层,千万级在深圳已是普遍,亿元及以上则是深圳各行各业的顶尖人士,其中20亿财富群体在深圳约200人,他们正是这座城市的塔尖人物,是行业的塔尖人士,他们跟随着城市的发展,聚集地也是城市的主流片区。如今深圳城市发展的核心方向在南山前海,为了更好地匹配城市主效率,避免被压制,买入城市效率高地,跟随主效率而行,则是解决方案。


■亿元级圈层应达成的共识,不追随你就落后了

其实亿元级圈层如今已形成这样的共识:投资压制链之下,效率必须要追高,你的财富才能更上一层楼,才能不被时代所抛下。所以,身价过亿,更要铭记于心的是“效率、效率,还是效率”。要想在一线城市主效率高地占有一席之地,更要眼光独到地捕捉其中的稀缺塔尖资产,而且要比别人抢先一步。

其实,身价达到一定程度,在投资住宅基础上,再加投商办,资产配置更稳健。当你拥有了顶豪,当然也要考虑拥有顶J商办。@房地内参 多次提醒:身价不过亿,千万别考虑商办;但身价过亿了,就应该配置高端商办。事实上,这在全球资深投资市场也是有效且稳定的投资办法。也就是说,先投资住宅市场,持有并获得财富增值后进行部分变现,用以买入优质的商办物业。

对亿元级身价财富人士来说,顶J住宅有了,顶J公寓也配置了,优质商办则是应该纳入投资“必选清单”的。因为在产品价值表现上,区别于住宅、公寓释放的消费信号,商办释放的是利润信号,优质商办作为城市精英阶层的商务场所,更是与这座城市主流产业发展、生产增加值空间直接挂钩。

尤其是一线城市核心的高端写字楼集中片区,这里不止是城市的主效率片区,更是城市高端产业、金融业及高端服务业集中地,抓住了主流效率片区的高端写字楼,就是抓住了未来发展主方向。

而高屋建瓴的前海,作为国家级自贸区核心片区、人民币的出海口,实际上这里也是未来四十年深圳城市中心的重中之重,是中国“曼哈顿”版的世界金融中心,自然也是深圳城市发展的主效率所在地。前海其实已是钱海的代名词,现在不进入前海,估计未来你再花多一倍资金,也未必能追赶得上。

尤其是全球疫情凶猛、国内发展稳步向前的大背景下,加上深圳715新政的落地,反而提醒更多有实力的投资者必须匹配身价来找标的。就当前来说,经过十年磨砺的前海,今年迎来了高光时刻,现在正是抢占前海塔尖资产的好时机。

如今的前海,已是全国乃至海外的资本疆场。今天的前海,天际线亮丽得让投资者眼前一亮,这里每平方公里产出逾100亿元增加值;平均每3天推出一项创新制度,并向全国推广复制;营商环境不断优化,吸引全球高端资源聚集;超过350家世界500强企业加速进驻,200多栋高楼封顶交楼……可以说,前海的高度之高,未来效率之快,之于投资者而言,代表的正是这座城市的主方向!

■紧跟主效率阵地的壹号资产,得到的保障越强

前海作为国家意志发展的主流商务中心片区,总部型、头脑型的机构密集,具备较强的抗风险能力,选择主效率阵地的塔尖资产,越能保障自己的身价及财富。

前海荣光,前海高效,卓越·前海壹号,作为“前海第一拍”土建项目、前海首个直升机停机坪投入使用的高端写字楼、前海商务地标之一,扼守前海桂湾金融先导区核心地段,坐拥亚洲最大交通枢纽、9+2+1陆海空立体交通网络,加上周边国际名校、航母商业、城市绿洲环绕,主效率价值已是不言而喻。


如今,卓越·前海壹号以已引入了多家百强知名企业,涵盖互联网、银行、物流、通讯、文化等行业,名企集聚效应日益明显。加上得天独厚的地理位置、成熟的资源配套,前海壹号已成为前海价值兑现的先行资产。在投资效率追高的当下,稀缺对外销售的卓越·前海壹号T1建面约579-2614㎡的高区塔尖资产,也就具备了更强的核心价值。

为了更好地给大家解读深圳715新政带来的财富格局影响,卓越集团邀请@房地内参 创始人尹香武先生于7月22日下午在前海壹号T1塔楼53F云端会客厅做现场演讲,敬请关注。




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