“津联泰·半山御景”考查流水帐
半求
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〖时间〗：2007年07月09日11：30~12：30
         2007年07月16日10：30~13：30
〖天气〗：晴或阴、阵雨  
〖事件〗：实地步行考察“半山御景”项目情况
〖地点〗：深圳福田中心北皇岗北路与梅园四路交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考
 
导读：
    ■项目概况
    【津联泰：城市精品住宅供应商】
    【2007年泛CBD区域唯一山宅、第二大新盘】
    【泛CBD新增的最大双地铁物业】
     一、9#地铁沿线唯一新盘
     二、4#线：云集港客
    【纯居住小区：商业活动干扰少】
    ■项目考查
    【待建地有灰尘影响，皇岗北路燥音无法避免】
    【北侧高层，南侧小高层：1、5、6栋既将封顶】
    【地势北高南低：四层台地高度差各有不同】
    【营销中心准备就绪：7-20处女秀】
    【施工升降机配电风扇】
    【地下室车库二层：局部自然通风采光】
    【片区最高的小区园林绿化率：叠水、旱溪、喷泉】
     一、片区最高的小区园林绿化率
     二、旱溪环绕：施工成本大，业主受益良多
     三、叠水、喷泉广场
    【赠送面积比例较大：同时保护业主隐私】
    【顶楼施工】
     一、加强布筋
    二、改良负筋马凳
    【不但买面积，还买空间：各部分层高比较开扬】
    【百年历史的美国Better奥克防水泥】
    【20公分厚花岗岩】
    【全面采用江苏宜兴紫砂劈离外墙砖：3层防水、1层防裂】
    【绿化新技术：与红树西岸类似】
    ■四周及景观
    【地势较高片区的至高点：心理优势明显】
    【景观优越：小盘大景，内外兼修】
    【区内三横六纵，对外立交转换】
    【四周情况】
     一、北：近处市政配套待建地、远观银湖山山脉
     二、南：“天居水木澜山居”正在施工，远看笔架山公园、香港山脉
     三、西：翰岭院、翰岭院中学、以居住区为主
     四、东：皇岗北路燥音较大，与山脉距离近，极具欣赏价值
    【配套：内外结合，生活半径相对较小】
    ■数据与用料
正文：

■项目概况

【津联泰：城市精品住宅供应商】

半山御景的开发商是成立于2001年5月的深圳市津联泰投资有限公司（以下简称“津联泰”）。提起津联可能很多人不了解，但同样位于泛CBD区域、也就是景田的“金色假日”知道的人就很多了，买家也是赚到了超越市场平均水平的钱了。

“半山御景”较金色假日规模更大、资源条件更好，城市精品住宅供应商的形象较为突出。

【2007年泛CBD区域唯一山宅、第二大新盘】

“半山御景”位于皇岗北路与梅园四号路交汇处，北面是银湖山郊野公园，南面望华强北和CBD，属深圳中心区一级幅射区域，也就是泛CBD区域，直接为CBD服务。

项目总占地面积10060.28平方米，建筑面积近36733.4平方米，总户数326套，213个停车位，车位户数比为0.653：1。容积率2.50，共6栋10-17层的小高层。主力户型有约70平米的两房，约100平米的三房。

根据香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn的监测本楼盘将是福田区2007年内批准销售楼盘中，供应面积将位居前两大盘之列，并且是年内唯一的山居物业，项目估计8月底9月中开始销售。

【泛CBD新增的最大双地铁物业】

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn数据显示，半山御景附近分别有9#地铁、4#线两条线路，是泛CBD新增的最大双地铁物业，高发城驰虽然也是双地铁物业、但是规模上就要小多了。

一、9#地铁沿线唯一新盘

9#地铁是联系特区内主要居住区与就业区的局域线，也是特区内穿越大型居民区最多的地铁，因此其意义也更为实际。途经罗湖火车站、红岭、八卦岭、梅林、景田、车公庙等片区。

本项目与9#地铁福田党校站约200米，步行距离在5分钟以内，属于地铁站的直接辐射物业。通过分析发现，半山御景是9#地铁沿线唯一新盘。

9#地铁线路由罗湖火车站至下沙，设立站点分别有：下沙站→车公庙站→香梅站→景田北站→梅林市场站→梅林一村站→梅林二村站→上梅林站→福田党校站→笔架山北站→银湖站→八卦岭站→园岭站→大剧院站→鹿丹村站→罗湖火车站。全长约17.8公里，设站17座，其中换乘站9座；采用地下敷设方式。

二、4#线：云集港客

深圳地铁4#线以深港边界的皇岗口岸为起点，直达龙华新城区中心，共有15个车站，是未来香港、深圳和内地相连的主要铁路干线，全长20.5公里，是双轨设计的市区铁路。4#线全线由港铁轨道交通（深圳）有限公司统一运营，为期30年。

4#线梅林站设在中康路，距离本项目约15分钟路程（步行），届时，对山居物业特别偏爱的香港师奶客户有极大的吸引力。乘地铁往返港深将更方便快捷，4#线将会港客云集。

4#线全线站点为：皇岗站→福民站→会展中心站→市民中心站→少年宫站（以上为一期站点）→莲花北站→梅林站→梅林检查站→白石龙站→龙华火车站→龙华中心站→上塘站→龙华镇中心站→龙华新城中心。

【纯居住小区：商业活动干扰少】

项目总占地面积10060.28平方米，建筑面积近36733.4平方米，而其中商业面积只有498平方米，商业所占整体建筑面积的比例为1.36%，这就是纯居住区的标准。

可见，本小区商业面积比例较小，小区以居住为主要取向，因此，居住环境较为纯粹，容易获取质量更好的生活。在深圳，纯粹的小区其实并不多，尤其在商务旺区的福田，就尤其如此。

■项目考查

【待建地有灰尘影响，皇岗北路燥音无法避免】

“半山御景”的北侧有两块待建地，其中近处的是与本项目一起的市政配套用地，如幼儿园、书店邮局等，而远处是一块二类居住用地。南侧有正在施工中的“天居水木澜山居”，会迟于本项目入伙影响不大。周围有待建地块，到时先入伙的业主可能会有燥音及灰尘方面的影响。

而东侧的皇岗北路由于是通往梅林关的主要交通要道，车流量比较大，所以对项目的燥音影响是无法避免的。

【北侧高层，南侧小高层：1、5、6栋既将封顶】

“半山御景”整个项目共有6栋10-17层的小高层，第1栋和第2栋总楼高为10层，第3栋、5栋和6栋总楼高为17层。总体布局靠北侧为高层，南侧为小高层，这样既能保证高层单位的景观视线又能使小区的通风采光更加合理。

在施工现场我们看到，根据总楼高的不同，施工进度也有所差别。1栋已施工到第10层，2栋和3、4栋到了第8层，5栋和6栋已到了第16层。其中第1栋和第5、6栋还有一层就要封顶了。

【地势北高南低：四层台地高度差各有不同】

在工地上转了一圈我们发现整个项目的地势并不是在一个地平线的，而是呈北高南低的台地势形状。3、4栋和5、6栋以及游泳池是位于最高的一层台地，再下来台阶就是1、2栋，第二层台地，然后在入口处再下来台阶到了第三层台地，从入口处再到首层的商业街就是第四层台地。

四层台地之间的高度差也是不同的，最高的是第一层与第二层之间有2米，最小的差是第二层与第三层有98公分。

【营销中心准备就绪：7-20处女秀】

项目的营销中心位于翰岭院的隔壁，皇岗北路与梅园四号路交汇处。笔者考查项目时看到，营销中心门口正在进行最后的施工，如铺磁砖、载植绿化等。在营销中心的门口有一块提示牌，上面写着“半山御景华庭7月20日产品正式对外开放”。

营销中心内楼盘模型，户型模型以及接待室都已准备就绪，销售人员也正在紧张的熟记相关数据及资料。

【施工升降机配电风扇】

俗话说热在三伏，冷在三九，三伏分作初伏、中伏和末伏，约在7月中旬到8月中旬这一段时间。2007年7月15日，是入伏第一天，考查本项目是7月16日，相信大家对于近日的天气都是深有体会，虽然平均最高温度在34度，但实际地面温度多达40多度，对于施工工地特别是一些铁皮房里更是酷暑难熬呀。

在考查本项目，我们乘施工升降机时，看到负责操作升降机的驾驶室内的顶部配备了电风扇，这在考查以来还是第一次遇到。据操作员介绍中午最热时，全部用铁及铁皮做成的升降机烫手，更何况在长时间在里面作业的人啦。这充份说明了施工单位的人性化管理。

【地下室车库二层：局部自然通风采光】

地下室车库因整个地势地形特点而设计成局部二层的。车库的出入口位于6栋楼下，靠进梅园一号路，车库的消防通道位于园林的中间位置靠进2栋处。

在第二层台地的园林中间我们看到，在不同位置分别有两个四方形的采光通风口，另外在靠进楼体的不同位置也有这样的通风口，也就是地车室车库局部可实现自然通风采光。

【片区最高的小区园林绿化率：叠水、旱溪、喷泉】

一、片区最高的小区园林绿化率

项目的园林以“水生活”为主题，分四个台地。首先在第一层台地有游泳池，游泳池隔壁是港湾式浅水景。港湾式浅水景别出心载的布置了甲板以及大量的隔栅木，满足了对海湾景区的向住。

整个园林水景带形状多样化，有圆的长的和方的，甚至在第1栋和第2栋的架空层也设置了这样的浅水景。由于地形特点整项目分成了四层台地，所以园林也就成了立体庭园式园林，园林面积约1.6万平方米，而项目总占地面积10060.28平方米，因此其绿化率为160%，是当之无愧的片区之冠。

二、旱溪环绕：施工成本大，业主受益良多

首先我们要搞清楚什么是旱溪？旱溪是在人造溪设计建造时候，先是素土夯实，再碎石垫层，再混凝土，最后把天然石头放在之上，这样一来，即使在没有水的时候，露出来的依然是一种景观，天然原石景观，就避免没水时难看的状况出现。

北京赫赫有名的易郡别墅区就是这种做法，南京的绿博园甚至还有专门的旱溪园。中海系楼盘如香蜜湖1号、大山地、半山溪谷等都采用了这种长治久安的方法。

本项目园林大量的采用了旱溪这种园林园艺，特别是在第3和4栋与皇岗路这间的园林，从北到南侧全路段采用旱溪。短期来看，旱溪、的施工成本，比原来只用水泥施工底部的做法要费钱多了，但入伙业主将是旱溪施工的最大受益者。

三、叠水、喷泉广场

主入口门前的喷泉广场虽然正在施工，但大致的形状已显现。喷泉广场是运用叠水台阶式的，靠进主入口是个小型喷泉，喷泉是用九个大理石圆球组成，周围八个中间一个是最大的，在现场这九个大理石圆球刚刚运到，还未安装呢。

叠水处有六层台阶组成，台阶的两端预留了花池可以种植较大的树种，上面是喷泉下面是叠水，这种设计应该也是从风水的角度考虑的。人行台阶就在叠水的两侧，所以业主出行回家经过喷泉广场伴随着水流声心情自然舒畅。

【赠送面积比例较大：同时保护业主隐私】

半山御景采用了户户带双层挑高露台，并且露台的形状变化多样，有正方形的、长方形的、圆形的、半圆形、椭圆等形状。另外有的户型入户花园、内阳台以及双层挑高露台最多达四个阳台，赠送面积较多。

在所有双层挑高露台中都有一个通病，就是上层与下层的直接对视问题，这也是挑高露台自流行挑高以来出现的新问题。阳台是业主茶余饭后主要的活动和休闲场所，经常使用而经常爆露给上一层肯定不舒服了。

而本项目则对挑高露台进行了改良，具体做法就是在上层的窗外增加了一个短板隔栅，隔栅宽约60公分，可有效的在上下之间形成一定的视线阻挡，保证下层住户的陷私，同时又不影响其景观功能。

【顶楼施工】

一、加强布筋

在顶楼我们看到正在浇灌混凝土，其中在所有的承重柱和承重梁处都采用了加强布筋。就是在原来布筋的基础上又增加了一层布筋，加强布筋上下扣合而成呈四方形式，将柱子围在中间。这种做法主要目的是防止楼板开列、增强负载能力，这样做成本增加了，但是质量提高啦，值的表杨。

二、改良负筋马凳

一般的负筋马凳是用一根钢筋，在两端有支架垂直支撑，而本项目的负筋马凳是经过改良型。不同之处是支架不是垂直而是向内侧倾斜底部外伸呈八字状，这样受力更均匀。改良型的负筋马凳长约60公分，并且布置较密人踩上去基本没有问题。

【不但买面积，还买空间：各部分层高比较开扬】

经过现场测量，房间与客厅净层高：2.80米、双层挑高露台挑高：5.68米、架空层净层高：5.79米、车库净层高：3.77米。

这些层高与当前市场上的主流产品保持了同样的水平级，很多时候买房子不但是买面积，买的还是空间，而层高就决定了空间。

【百年历史的美国Better奥克防水泥】

本项目的防水材料不错，在现场我们看到，项目采用了奥克泥聚合物防水材料，这是具有百年历史的美国Better(贝特尔)化工集团有限公司的产品。

Better化工赫赫有名，其发展历史就是世界化工发展的一个缩影，Better奥克泥属于聚合物水泥基防水材料，呈干粉状，抗渗能力和抗龟裂能力强，对水泥砂浆等多孔材料具有的渗透性，在毛细孔内硬化，堵塞水分通道，从而达到防水目的和保护深层混凝土性质，有效地克服当前常见的、难于解决的界面粘结不牢，抹灰层出现空鼓、开裂以及墙体产生渗漏等质量通病。

【20公分厚花岗岩】

项目的花池护边、台阶等采用的都是天然的花岗岩。采用花岗岩不少见，但是如果厚度达到20公分，就比较少见了。而本项目的此类花岗岩全部都是厚度达到20公分的，质感一流。
   
【全面采用江苏宜兴紫砂劈离外墙砖：3层防水、1层防裂】
 
大家都知道，江苏宜兴的紫砂陶土是做紫砂壶的好材料，但可能不知道，江苏宜兴紫砂劈离砖已经成为我国最具有质感、原材料最好的外墙砖之一。
 
而本项目全部采用暗红色的江苏宜兴陶土外墙砖，深圳在一些高端项目上曾经局部使用过这种高档材料，但是整体全面采用，半山御景则是优品艺墅之后的第2个。
 
未来在外墙处理上，本项目的工艺同样值得一提。一是采取了3层防水、1层防裂工艺：先是浇灌混凝土墙外是涂料防水，然后是防裂网、添加防漏剂的保护沙浆层、以防漏性能的粘接材料将外墙砖粘接。
 
这种外墙工艺，是值得所有的发展商学习的。

【绿化新技术：与红树西岸类似】

在需要种植乔木的位置，则使用了花池加厚技术，实现了平台花园与地下车库之间的局部绿化降板孔，向地下车库局部降低68米，未来加上会填土大约60公分，土质厚度可以达到1米28，以后种植多大的乔木也没有问题了。这种做发之前只在红树西岸出现过。

■四周及景观

【地势较高片区的至高点：心理优势明显】

整个片区本身由于属山脉的延伸，因此地势本身都比较高，最高处比梅林路起码高处18米，而半山御景则又处于整个片区的最北位置，属于整个片区的至高点，心理优势非常明显。

而且根据最近暴雨时间在现场考查可见，在其它地段积水很厉害的时候，这个片区安然无恙，这和地势高有密切关系。

【景观优越：小盘大景，内外兼修】

小区自身有约1.6万平方米的立体庭院式园林，是对自身地形的有效利用和发挥，运用叠水、喷泉、旱溪等多种水体表现形式，形成了“水生活”主题园林。

而在外部，在项目的营销中心门口，第一个进入视野的是北侧环绕的山脉，仅约百米之距，山峦起伏有势，一片绿色植被，其实“半山御景”的北侧及东侧都是这种原山景资源，并且这些自然景观资源都是原生态。

由于项目地处半山脚下，向南视野开阔，远眺深圳中心区城市景观以及连锦起伏的笔架山公园，无论是近、远，景观资源还是不错的。

【区内三横六纵，对外立交转换】

片区与外部交通的联系主要靠北环路上的三处交叉口，由东向西分别是皇岗立交、彩田立交和新洲立交，形成独具特色的立交式交通格局。

区内主干道由三横六纵组成。

三横由北向南有：梅林路、梅华路和北环路辅路，梅林路和梅华路道路红线宽度为25米，机动车道宽15米。两侧各有 10米的道路绿带，北环路北辅路红线宽度为15米。

六纵由东向西有：3号（凯丰）路、4号（中康）路至8号路，道路红线宽度为25米，机动车道宽15米。其中3号（凯丰）路、4号（中康）路、5号（梅村）路和6号（梅秀）路四条南北向道路，两侧有5米宽绿化带。

“半山御景”的南侧是梅园四号路，西侧是梅园一号路，其中梅园一号路的两则局部还未修通。项目紧临皇岗北路，可从梅园四号路上皇岗北路然后经至皇岗立交转换其他道路。总体而言周围快速路多，路网发达，出行方便。

【四周情况】

一、北：近处市政配套待建地、远观银湖山山脉

项目的北侧近处现时全部为空地，查阅规划图发现，这块空地的规划为幼儿园以及书店用地，并且这些市配套用地和本地块是连在一起的。也就是说未来项目的北侧不会有高层建筑。

远处是银湖山效野公园的山脉，叠叠山脉时高时低连锦起伏，与上空的蓝天白云连在一起，还是很养眼的。

二、南：“天居水木澜山居”正在施工，远看笔架山公园、香港山脉

此面紧临梅园四号路，路以南是正在施工的“天居水木澜山居”，是天居置业公司开发的，目前正在进行地基方面的施工。

远处是笔架山公园，如果天气好的话，香港的山脉也可以看的到。本项目的高层能够观赏笔架山更加完整的公园景观，中楼层只有一部分户型可以看到。另外“天居水木澜山居”建成后可能会有庶挡。

三、西：翰岭院、翰岭院中学、以居住区为主

项目的西侧紧临梅园一号路，这条路两端还未完全修好，绿化带也没成气候，然而这条路是弯曲的较有流线感。路西是翰岭院以及翰岭院中学，西南还有一个楼盘是花里林居。

总体而言，西侧以居住区为主，其中翰岭院的园林具有一定的欣赏价值。

四、东：皇岗北路燥音较大，与山脉距离近，极具欣赏价值

皇岗路连接皇岗口岸与梅观高速，是城市主干道。而皇岗路与半山御景的东面的相邻的。因此，皇岗路的噪音是不可避免的。因此项目采用的中空隔音玻璃、换新风系统的效果将直接决定这个方向房子的舒适程度。

不过好在这个角度的景观实在是一流，整个银湖山就在窗户外，郁郁葱葱、伸手可及，很是养眼。

【配套：内外结合，生活半径相对较小】

按照规划项目属于梅林东区，梅林东区是指中康路以东至西侧的自然山界南以及南侧的北环大道。但项目实际处于皇岗路、彩田路、北环路的围合处，以主干道围合的面积来看，片区总面积在130万平米以内。

片区内有学校和基本商业、公安局、车管所，而按照法定图则，项目的北侧近处规划为幼儿园以及书店用地，并且这些市配套用地和本地块是连在一起的。也就是说未来项目的北侧不会有高层建筑。项目的西侧是翰岭院以及翰岭院中学。

但是依然存在片区生活半径相对较小的弊端。这一点与南山的学府花园一带、新洲的深圳高尔夫一带是极为相似的。

■数据与用料

【测量数据】

楼板厚：12公分
承重墙厚：20公分
房间净层高：2.80米
客厅净层高：2.80米
消防楼梯宽：1.15米
消防楼梯净层高：2.80米
双层挑高露台挑高：5.68米
架空层净层高：5.79米
车库净层高：3.77米
游泳池深：1.80米

【部分用料】

增瑞牌水泥、联塑牌给水管、联塑牌电线套管、福华轧钢钢材、奥克防水泥、圣戈班杰科保温天花板.........

“半山御景”考查图片：卫星图

“半山御景”考查图片：项目与银湖山山脉的距离

“半山御景”考查图片：北侧近处现时全部为空地，规划图发现，这块空地的规划为幼儿园以及书店用地，并且这些市配套用地和本地块是连在一起的。也就是说未来项目的北侧不会有高层建筑。

“半山御景”考查图片：南侧此面梅园四号路以南是正在施工的“天居水木澜山居”，远处是笔架山公园，如果天气好的话，香港的山脉也可以看的到。本项目的高层能够观赏笔架山更加完整的公园景观，中楼层只有一部分户型可以看到

“半山御景”考查图片：皇岗路的噪音是不可避免，不过好在这个角度的景观实在是一流，整个银湖山就在窗户外，郁郁葱葱、伸手可及，很是养眼

“半山御景”考查图片：主入口门前的喷泉广场虽然正在施工，但大致的形状已显现

“半山御景”考查图片：地下车库局部的采光窗

“半山御景”考查图片：在需要种植乔木的位置，则使用了花池加厚技术，实现了平台花园与地下车库之间的局部绿化降板孔，向地下车库局部降低68米，未来加上会填土大约60公分，土质厚度可以达到1米28，以后种植多大的乔木也没有问题了

“半山御景”考查图片：项目的花池护边、台阶等采用的都是天然的花岗岩。采用花岗岩不少见，但是如果厚度达到20公分，就比较少见了。而本项目的此类花岗岩全部都是厚度达到20公分的，质感一流

“半山御景”考查图片：在顶楼我们看到正在浇灌混凝土，其中在所有的承重柱和承重梁处都采用了加强布筋。就是在原来布筋的基础上又增加了一层布筋，加强布筋上下扣合而成呈四方形式，将柱子围在中间。这种做法主要目的是防止楼板开列、增强负载能力，这样做成本增加了，但是质量提高啦

“半山御景”考查图片：短板隔栅强调上下之间的隐私

“半山御景”考查图片：7-20处女秀

“半山御景”考查图片：营销中心

“半山御景”考查图片：楼盘模型

“半山御景”考查图片：广告牌