■715精算级调控供需端绝杀，楼市的资本该流向哪里？

7·15深圳新政之后，7·25东莞新政接踵而至。新的限购政策对需求侧进行强力压制，获取购房资格变得异常困难，将导致住宅市场在接下来的短期时间里将陷入观望期。

深圳此次调控力度在中国房地产史上最为严格，素有“风向级的楼市投资家”美誉的@尹香武先生在《有形之手 无形之势》主题的讲座上浓缩了六个方面：

1、绝杀新成年深户，遏制老深户

2、绝杀新落户，住宅房票锐减50%

3、增值税2改5，二手房有效供应缩减

4、变相提首付，削减购买需求

5、刚需积分化，摇号反而是机会

6、三个严控，精算供应缩减42%

715调控是全国房地产到现在为止严控最精准，也是经过精算级别的调控，足以证明深圳的市场潜力无穷大。

深圳市住建局房数据统计，2019年深圳一二手房成交约为12万套，而2020尽管受疫情影响，上半年还是成交了6万套。新政实施后，现阶段，初步估计一半的购买需求、购买资格（约3万）丢失，如果按照均价7.5万/平，100平为均量计算，这部分购买力大约为2250亿，相当于一年4500亿楼市购买力被限制。

新政调控，被限制的资金就会转移，导致购买力转移，可能会外溢，可能会轮动，资金会寻找一切的机会，这是资金的本能。住宅的有效抑制，所有投资眼光也将聚焦到能替代深圳住宅的产品，无外乎深圳公寓、商铺、写字楼。

■华人社会投资结构好的城市，前海将改变深圳城市结构

每次的新政落地，市场和购房者都有很多“迷茫”。那么，对于投资者而言，应如何找到正确且有效的投资方向来对抗全球央行开启“大放水”模式？

尹先生认为，深圳是作为华人社会投资结构好、生产力高的城市。深圳几乎在所有的领域都布局了高生产力的公司，这在全国都很少见，全球也很少。随着40周年的快速崛起，凭借着强大的生产力、发达的海运、先进的金融与科技等诸多经济要素的组合，使之成为适合投资的城市。在经济要素追高的大势之下，与之相匹配的效率亦会逐步追高，有鉴于此，深圳的价值高地效应会悉数投射于前海这片投资热土之上。

前海作为先行示范区和粤港澳大湾区建设的桥头堡，集国家战略平台、“一路一带”战略重要支点、自贸区重要组成三大战略于一身，赋以“国际化城市新中心”的定位，及“先行示范区核心引擎区域”的定位，寄托着深圳、大湾区乃至中国下一个四十年的发展希望，前海的崛起无疑将改变深圳城市结构。

■天然的筛选机制，前海将成为深圳的价值极

自启动开发建设以来，前海不断刷新着城市建设的纪录，截至到2020年5月23日，前海蛇口自贸片区已累计完成固定资产投资超过2000亿元，累计实现206栋建筑主体结构封顶，其中建成并交付使用179栋，总计容面积313万平方米。

除了成为前海“国际化城市新中心”的形象支撑以外，这些建筑群也将吸引大量的世界500强、跨国企业、港资企业等入驻。据前海管理局数据显示，在这28.2平方公里土地内，截至到2020年5月23日，前海汇聚359家世界五百强投资的企业、936家内地上市公司投资的企业，平均每平方公里产出税收18.62亿元。

其中，桂湾片区金融中心吸附能力及辐射力逐渐释放，一个世界级的金融中心初具雏形，集聚了腾讯、汇丰银行、瑞士银行、玉山银行、华润、招商、周大福等愈百家世界名企，其中进驻金融企业占比超70%。

前海高强度的开发建设和密集的人流，如果没有高效完善的轨道交通设施配合是难以想象的。前海桂湾区域内坐拥亚洲最大交通枢纽，9+2+1陆海空立体交通网络，所覆盖的轨道多达12条，包括地铁1、5、9、11、12、15号线、光明快线、坪山快线、港深西部快速轨道、穗莞深城际线、深莞城际线、深惠城际线、深珠城际线通道等，构成粤港澳大湾区1小时通勤圈，为世界级企业的效率需求提供强大支撑，成为整个“粤港澳大湾区城市群”有效的地段。

未来前海将成为国际化城市新中心、金融商务中心、交通枢纽中心……整座城市的顶J配套都在向前海倾斜、向前海靠拢。顶J资源的汇聚成就前海未来的价值高地，可以说，前海作为深圳下一个四十年的核心区，在粤港澳大湾区发展中所起的领衔作用将是价值极。

尹先生将深圳比作一个系统，并认为未来的前海就是整个系统中精密的一环，在效率追高与投资追高的双驱动力之下，前海本身就具备了天然的筛选机制，高成本优势也将得到进一步巩固，如此一来，前海便成为深圳的价值极。

■深圳经济特区40年之际，做好精密价值的资产布局准备

在前海这个价值极形成的过程中，尹先生提醒，新政之下，房地产流量被控制，全民可投资标的骤减，对比其它区域，前海正在形成价值瀑布，此时再看前海写字楼空置率的上涨，恰巧正是换挡的表现与前海价值全面爆发的序曲。

对于身价亿级的投资者而言，时逢深圳经济特区40年之际，在财富格局上务必要做好精密价值的资产布局准备，前海是一个价值极，如果能在前海拥有写字楼或者公寓会极其荣耀，而写字楼作为精密价值的单位更值得投资。如若不然，将会沦为房地产的储蓄者，从而错失作为投资者所能享受到的城市发展红利。

7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合发布了《市规划和自然资源局 市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》。停止商务公寓项目规划审批后，深圳的商务公寓可能会成为“绝版”。

随着深圳“715”限购政策的加强，深圳住建局发布停止新增商务公寓审批，虽然未来深圳会加大住宅用地的供应，但是主要供应的对象基本都是深圳无房的刚需，所以未来投资客，尤其是看好深圳发展又无深圳购房名额的投资客提前布局写字楼绝对是跑赢未来通货膨胀的一条捷径。

尹先生认为“身价达到一定程度，在投资住宅基础上，再加投商办，资产配置更稳健。当你拥有了顶豪，当然也要考虑拥有顶J商办。”@房地内参 多次提醒：身价不过亿，千万别考虑商办；但身价过亿了，就应该配置高端商办。

前海所形成的顶J资源集聚效应，资本在做投资选择时往往偏好这些地方！对企业主而言，选择写字楼除了需要有效地段，还应该遵循的原则是：效率、效率、还是效率！对企业来说，效率是第一位，是企业的生命。而在房地产所有物业类型当中，写字楼作为社会生产力集中的地方，是考验效率，也是需要效率的。从地段效率来看，前海均以世界级CBD的标准打造，未来企业在此将享有看齐曼哈顿，超越伦敦金融城、香港中环的高效。

■壹号资产，礼献塔尖人物的头部资产

前海作为深圳金融企业密度极高的片区，前海桂湾则是金融先导区，所聚集的全部都是金融企业，因而也成了金融人才的聚焦之地。对于久经商海、投资圈的亿元级身价人士而言，投资目标与法则已然十分明了，瞄定前海核心位置，匹配洞悉顶J客户群的产品，将是永不败的投资方式。

卓越·前海壹号是前海中心区真正意义上的第一个房地产项目，见证前海高速发展、见证前海走向世界舞台。项目位于前海桂湾金融先导区，立于粤港澳大湾区与前海城市新中心头排核心地段，是国家先行示范的首要标杆，在三重战略叠加的核心引擎下，打造企业参与全球化竞争的无二平台。

追随前海先行前进的脚步，将事业发展的长远目光投向太平洋、投向世界，在这样的先行及全球视野格局下，对身价上亿的资产人士而言，壹号资产才是值得收入囊中的高价值资产品。

卓越·前海壹号T1高区产品正是卓越集团重磅打造，礼献塔尖人物的头部资产。目前项目建面约579-2614㎡的高区塔尖资产已全球启幕，恭迎品鉴。