住宅、公寓、商办三分天下，深圳楼史前所未见

2020年的下半年，深圳商办市场出现了逆市上扬的趋势，调控政策的挤压，加上本身的高租金回报优势，让商办产品在深圳房地产市场上的供求占比显著提升。

统计数据显示，7月份深圳商办成交量环比上涨37.67%，成交面积环比上涨22.18%。8月份深圳在售的147个楼盘中，属于商办类或者配套有商办产品的项目大概有50个左右，占比达到了约34%。

也就是说，目前深圳的新房供应格局可以认为是住宅、公寓和商办三分天下，这在深圳楼市发展史上应该是前所未见的。

“7.15新政”和商务公寓停批两大政策的影响，让深圳商办产品的供应和成交都呈现出上扬趋势。除了受限于调控政策以外，很多人购买商办产品还有一个重要原因：看中商办的高租金回报。

来源：贝壳找房

贝壳找房公布的一份数据显示，全国各大城市商办空间的租金价格都明显高于普通住宅。

其中深圳的商办空间租金较高，可以达到约120元/㎡，而像普通住宅的租金大概只有92元/㎡，两者的租金差额可以达到近30元/㎡。

深圳购置商办必须满足的五个标准

深圳商办正迎来一波交易潮，但是单个项目应该如何选择，依然是很多购房者倍感头痛的问题。房地内参认为可以从区位价值、交通便利程度、是否是综合体、兑现的状态以及户型空间等几个维度进行挑选、甄别。

首先，我们要明确一点，高租金回报的商办产品大多分布在主城区；
其次，要靠近地铁站，最好是周边有地铁网，这样可以让租金保持在一个相对高的水平，租期也更有保障；
第三，综合体特别是赋有地标意义综合体的租金回报和增值表现，都会优于单体楼以及小楼盘；
第四，要选择现楼或者准现楼，因为楼盘的兑现速度会影响潜力空间；
第五，户型空间使用灵活的产品，价格表现也会更加强势。

对于喜欢长期持有赚取租金收益的购房者来说，商办产品无疑是非常理想的投资标的，城市的发展也会带动商办产品的价值提升。

因此无论是考虑未来的增值还是长持的租金收益，商办产品都是不错的选择。但是纵观深圳在售的商办产品，能够同时满足主城区、临近地铁站，自身是综合体又是准现楼，同时空间设计灵活百变的项目，其实凤毛麟角。

而位于罗湖区布心-水贝黄金珠宝商圈和大梧桐新兴产业带交汇枢纽位置的粤海城，因为兼具上述特征，已经成为深圳商办及公寓市场上热度最高的项目之一。

罗湖区区长：未来罗湖将迎来新的大发展

作为深圳成熟度高的主城区，罗湖在深圳人心中有着特殊的地位，如今区域正在进行新一轮的建设升级，区长明确表态，未来罗湖将迎来新的大发展。

1982年罗湖行政区成立时，辖整个深圳经济特区。因此在一些老深圳人心中有个根深蒂固的思想：只有罗湖才是深圳的市区。是否拥有罗湖的房子，也成为区别老深圳人和新深圳人的一个重要标志。

经过四十余年的建设，目前罗湖已经成为深圳成熟度高的城区，当其他城区还在进行第一轮开发建设的时候，罗湖已经进入了升级阶段。

深圳市罗湖区委副书记、区长刘智勇近期表示，罗湖区委区政府将按照“一主两区三带”总体规划，以大片区推动大建设，谋划了十年一万亿的固定资产投资规模，有四个千亿片区，百亿片区超过十个，未来罗湖将迎来新的大发展。

以大片区推动大建设，以大规划领衔大发展之际，布心-水贝珠宝片区也在进行大规模的配套设施建设。

除了粤海置地在此打造约65万㎡都会焕新综合体以外，京基、佳兆业、宇宏、天健等龙头房企也已经进驻，共同驱动片区空间升级、配套升级。

布心-水贝进入建设高潮期，空间、配套全面升级

目前布心-水贝片区在建或者将建的项目有粤海城、京基水贝村旧改、中冠项目、东立花园旧改、宇宏天众塑料厂旧改、佳兆业三顺药业旧改、京基水围村旧改、独树村旧改、港鹏新村棚改、天健布心山庄棚改等。

其中粤海城一期西北地块已经基本建成，北、南地块也在加速建设中，未来将为片区带来约12万㎡深圳天河城购物中心、约300m高片区写字楼粤海置地大厦、180m深圳钻石交易大厦（暂定名），承载3万+的商务人群，深圳天河城购物中心和啤酒厂艺术街区也将成为深圳人的购物、打卡胜地，项目周边还有三条地铁线链接超百万客群，聚拢全城人气。

京基水贝村旧改部分楼体已经封顶，未来该项目建成后，将为区域增添约9.5万㎡的大型商业中心以及约7.6万㎡的写字楼面积。

粤海城对面的中冠项目，规划建面约5.9万㎡，将带来2000㎡商业，并与粤海城协同打造珠宝产业集群。

而与粤海城几百米距离的东立花园旧改，规划建面8.7万㎡，目前楼体已经建设到了十余层，未来也将为片区贡献少量商业。

水贝地铁站旁边的宇宏天众塑胶厂旧改，将打造成为5.9万㎡的“珠宝服务汇创中心”，目前主体已经出地面，将为片区增添约7700㎡商业。

2019年年底确认实施主体的佳兆业三顺药业旧改，规划建面约3.34万㎡，目前处于桩基阶段。

来源：家在深圳网友

周边同样进入建设周期的项目还有京基水围村旧改、独树村旧改、港鹏新村棚改、天健布心山庄棚改等项目。

在查阅资料的时候，笔者还发现了一个有意思的想象：不少项目都将粤海城的配套兑现视为片区重要的发展利好，可见市场对于这一综合体、大盘的价值认知已经达成了共识。

片区座标综合体，粤海城成为各界关注焦点

事实上，作为布心-水贝黄金珠宝商圈的座标综合体，粤海城囊括了办公、公寓、商业、人文等多元业态，交通便捷，生态优越，而且已经是准现楼，长期以来都受到社会各界的广泛关注。

2016年，罗湖六大城市更新项目集中开工，粤海城是当时集中开工仪式的主会场，时任广东省委副书记、深圳市委书记马兴瑞，深圳市委常委杨洪，深圳市委常委、市委秘书长郭永航，以及深圳市发展改革委、市规划国土委、市住房建设局等众多领导亲自为项目开工培土奠基。

如今经过几年建设，粤海城悦·艺术馆和一期西北地块的商办及公寓产品主体已经呈现，成为项目品质感的展示，收获好评无数。

接下来项目还将携手上海钻石交易所资源，打造延伸服务平台。同时粤海集团旗下天河城团队还将与粤海城携手打造约12万㎡深圳天河城购物中心，体量与海岸城、万象城相当，将革新区域的商业环境，甚至影响罗湖、深圳的商业格局，因此受到了外界的强烈期待。

粤海城的交通、生态优势，也是其重要的价值加分项。项目不仅位于罗湖口岸、文锦渡口岸、文锦渡口岸三大口岸的辐射圈内，还规划地下通道接驳5/7号线太安站及5号线布心站，邻近3号线水贝站，便捷的交通环境让租金回报更有保障。

同时粤海城紧邻围岭山，远瞰银湖山，东眺东湖公园、深圳水库、梧桐山，周边多个公园环绕。项目还将践行“缝合城市”设想，通过空中步廊系统将项目与围岭山公园相连，打造24小时全天候的绿色自然综合体。

粤海城价值全面兑现前夕，正是入手时机

对于购房者来说，粤海城目前正处于价值全面兑现的前夕，正是入手的时机，因为一个项目成熟前后，价格表现截然不同。

以宝安的壹方中心为例，2015年开盘时均价约10万元/㎡，如今商业、办公等配套兑现后，二手房均价约15.6万元/㎡，涨幅达到了56%，而且放盘量极少。

因此像粤海城这样的综合体项目，购房者能够把握的资产增值时间窗非常有限，及时出手才是王道。

项目目前在售建筑面积约37-69㎡、层高约4.5米百变空间，建筑面积约96-137㎡公寓产品，不限购不限贷，实景准现楼稀缺发售中。极目湖山盛景，帷幄城市繁华，敬请关注！

项目地址：深圳市罗湖·东昌路·粤海城 悦·艺术馆

咨询电话：61886666