8月26日，是深圳经济特区成立四十周年纪念日。从2019年年底开始，关于特区四十周年大礼包的预测就在网上不断出现，预测的内容可以总结为三个方面：1、直辖，2、扩容，3、扩权。

1、直辖

自从2003年国家行政学院教授杜钢建向媒体透露“中央正考虑增设直辖市”后，有关“深圳直辖”的说法就开始出现。之后每隔一两年，关于“深圳直辖”的可能性都要被拎出来讨论一番。

8月3日，一则“中科院院刊发文支持深圳等四城市升直辖市”的消息在网上热传，事后中科院回应：“文章纯粹是学术研究，仅一家之言，非国家政策，也没有依据。希望媒体不要炒作，尽快回归正常的学术讨论。”

“深圳直辖”已然成为一个全民关注的话题，那么深圳到底有没有可能直辖呢？分析普遍认为可能性微乎其微。

首先直辖市属于省级行政区，享受一切省级权限，因此城市面积一定要够大，才能承接直辖后的经济发展、产业布局以及人口安置需求。但是深圳现有土地面积仅相当于四大直辖市中面积最小的上海的1/3，在土地面积这一块就不具备成为直辖市的条件。

其次，如果深圳成为直辖市，粤港澳大湾区将会被撕裂成一个直辖市（深圳）、一个省会城市（广州）、两个特别行政区（香港、澳门）、两个经济特区（珠海、深圳）。如果深圳的价值权重高于广州、香港、澳门，大湾区主要城市之间协同发展的局面会被打破，这明显是与目前的战略规划背道而驰的。

2、扩容

深圳特区四十周年礼包大猜想的第二个热门选项，是扩容。前面提到，土地面积是阻碍深圳升级成为直辖市的其中一个原因，那深圳有没有可能扩容呢？

百度检索“深圳 扩容”，会发现相关话题信息超过2140万条。和“深圳直辖”一样，“深圳扩容”也是社会各界热衷探讨的话题。其中东莞、惠州的临深区域因为地缘关系，被认为是能有希望纳入深圳“扩容”范围的区域。

很多人都盼望深圳扩容，但是很多人都没有意识到深圳其实已经进行了一轮扩容。2018年12月19日深圳市深汕特别合作区挂牌，深圳行政区数量增加至十一个，同时增加的还有468.3平方公里的“飞地”面积。

来源：网络

其实这就是深圳扩容的一种方式。还有相关报道表明，“深河特别合作区”将有望接棒深汕特别合作区，成为深圳下一块飞地。

3、扩权

除了直辖、扩容以外，还有一个关于四十周年大礼包的预测是“扩权”。

6月12日中央党校主办的《学习时报》发表整版文章，标题为《“三区”叠加 扩权赋能 探索建设大深圳统筹合作示范区”》

文章中提出的“扩权赋能模式”，是指赋予深圳经济、社会、民生事务等方面的省级管理权限，享有省一级立法权、省一级政策制定权、对外经济合作权、规划审批权、金融和税收等项目审批权、宏观经济调控权等。

在不改变原有行政区划分的基础上，由深圳主导规划、建设、交通、国土、环保、金融、科技和社会事务等。这相当于把深圳的地位从副省级城市提高到省级，享有省一级的多种权限，借助深圳都市圈内其他城市的土地、经济、创新力量，做大做强自己的统筹范围。

深圳定位全球标杆城市、全球创新型城市，对标的是东京、纽约、伦敦等国际一流城市。而上述这些城市的面积都很小，但是人均GDP、地均GDP很高。深圳想要接棒东京、纽约、伦敦成为下一个国际一流城市，扩权赋能或是一条比较靠谱的途径。

8月3日，自然资源部印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》（下称《意见》），《意见》专门针对深圳列出了几条与扩大土地自主管理权限、增加建设用地相关的探索事项，包括“探索国有土地使用权到期后续期的操作路径”，“研究探索处理历史遗留违法用地问题的办法”，“探索建立全国性的补充耕地指标跨区域交易机制”等。

也就是说深圳的土地管理“扩权”已经获批，接下来是否还将迎来其他领域的“扩权”，值得拭目以待。

从小渔村到大湾区龙头，深圳四十年发展用“一路开挂”来形容都不为过。为了在本世纪中叶将深圳建设成为比肩纽约、东京、伦敦的全球标杆城市，近年来国家的不少政策、规划都在向深圳倾斜。

2019年2月18日，《粤港澳大湾区规划发展纲要》公布，深圳成为大湾区四大中心城市之一；

2019年8月18日，《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，深圳承担起了打造社会主义现代化强国的城市范例的历史重任；

2020年8月26日，深圳即将迎来经济特区四十周年纪念日，各界都在翘首以盼，期待有新的利好能够助力深圳在打造全球标杆城市的道路上更进一步。

客观来说，对比纽约、伦敦、东京，甚至于香港、北京、上海，深圳的城市价值还有非常巨大的提升空间，包括医疗、教育、交通、人文艺术、商业氛围等方面。因此无论四十周年大礼包的内容是什么，有一点可以基本确定：深圳有望迎来城市价值再次提升的重要机遇。

一般情况下，城市价值提升，楼市的反应是直接且灵敏的。2020年上半年，全国经济受疫情影响增长乏力，但是上半年深圳二手房交易价格依旧领涨全国，而且二手房均价比北京高出了20%，比上海高出了约16%，让很多人倍感震惊。

上半年深圳二手房交易价格领涨全国，显然受益于大湾区中心城市和先行示范区规划。但是就在经济特区四十周年到来之际，深圳出台了“7.15新政”，紧接着又宣布停批商务公寓。在深圳史上最严调控的影响下，有些人失去了购房资格，市场上的出售房源也大幅缩减，楼市供需两端整体缩水。

当住宅投资的通道越来越窄，商办和公寓就成为了深圳楼市的投资主战场，其中4.5m小面积办公产品和商务公寓更是进入了卖一套少一套的阶段。随着深圳迎来特区成立四十周年的标志性事件，住宅投资市场“水泼不进”的情况下，如果大礼包兑现，城市价值提升带来的溢价冲动就会传导至商办、公寓市场。

如果再不调整投资策略，进行商办和公寓市场的布局，将有可能错失一轮财富增长的机遇！

而目前深圳市面上在售的商办、公寓类项目中，位于罗湖布心-水贝珠宝商圈和大梧桐新兴产业带枢纽位置的粤海城，因为内外部优势明显，早已经成为了深圳购房投资的热门选项。

一、外部优势

1、深圳醇熟中心区，进入全新升级阶段

粤海城的外部优势，首先体现在主城区区位上。作为改革开放的起点，罗湖各项建设都走在城市前列，目前罗湖已经成为深圳成熟、完善的城区，也是深圳的金融中心区、商业中心区，综合价值表现优越。

目前罗湖正大力规划打造深港口岸经济带、大梧桐新兴产业带、红岭新兴金融产业带、水贝-布心国际珠宝生态创意城区等，区域2300万㎡城市更新也在加速推进，产业、空间、配套等都将进入全新升级阶段。

2、产业全面升级，科创、珠宝迎来新机遇

贯穿罗湖北部的大梧桐新兴产业带，未来将释放超过1000万平方米大体量、成片区的产业空间，重点建设人工智能产业基地、生命健康产业基地，集聚创新资源和行业龙头企业，旨在打造成为深圳市区内发展空间最大的科技产业带。

而粤海城正位于大梧桐新兴产业带“一校三谷多园区”规划中的智谷片区，未来片区将打造成为以信息技术为核心的综合产业集聚区。

水贝-布心国际珠宝生态创意城区规划的布心智能高端制造中心，也将以粤海城及布心工业区城市更新项目为依托，重点发展智能制造、高端精品制造、高级定制等产业链。

3、旧改规模达2300万㎡，再造一个新罗湖

城市更新方面，目前罗湖区受理申报的城市更新项目整体规模高达2300万㎡，涵盖了蔡屋围金融商业核心区、湖贝现代综合商业区、布心-水贝珠宝时尚产业区、笋岗高端商务中心区等片区，总投资约4200亿元，相当于再造一个新罗湖。

其中布心-水贝片区将以粤海城为龙头，粤海、京基、天健、宇宏、佳兆业等龙头房企共同发力，推动片区空间蜕变、配套升级。

二、内部优势

作为引领片区发展的综合体项目，粤海城总体量约65万㎡，多元化覆盖了办公、公寓、商业、人文、产业等，让都市人在这里能够体验更丰富多元的都会生活方式，品质生活、休闲娱乐甚至工作、交际等都可以在此一站式的解决。

1、三条地铁线环绕，地下通道接驳地铁站

交通方面，粤海城南临城市主干道布心路，东邻丹平快速，立体交通网络快速通达城区内外；同时项目规划地下通道接驳5/7号线太安站及5号线布心站，邻近3号线水贝站，未来地铁将链接超百万客群，聚拢全城人气。

2、生态资源丰富，空中步廊链接围岭山公园

生态方面，粤海城紧邻围岭山，远瞰银湖山，东眺东湖公园、深圳水库、梧桐山，多个公园环绕，近享天然氧库，享城芯优质空气。粤海城还将践行“缝合城市”设想，通过空中步廊系统将项目与围岭山公园相连，打造24小时全天候的绿色自然综合体。

3、携手上钻所资源，聚集超3万商务人群

粤海城规划了约300m高片区写字楼粤海置地大厦，以及约180m高深圳钻石交易大厦（暂定名），未来将承载超3万人的商务、办公需求，成为区域内商务活动最频繁，商务氛围最浓郁的项目之一。项目还将携手上海钻石交易所资源，打造大湾区延伸服务平台。

4、约12万㎡深圳天河城，区域商业新座标

除了打造片区产业座标、商务座标以外，深圳新的商业座标也将在粤海城出现。粤海城将携手粤海集团旗下天河城团队打造约12万㎡深圳天河城购物中心，体量与海岸城、万象城相当，在促进项目价值提升的同时，也会催旺整个片区。

5、啤酒厂艺术街区，深圳下一个热门艺术打卡地

同时粤海城创新城市更新理念，通过活化原啤酒厂遗址及艺术事件的酿造，打造人文艺术氛围看齐上海新天地的啤酒厂艺术街区，吸引全国各地的人文艺术爱好者，让这里成为深圳热门的文创艺术网红打卡景点。

项目目前在售建筑面积约37-69㎡、层高约4.5米百变空间，建筑面积约96-137㎡公寓产品，不限购不限贷，实景准现楼稀缺发售中。极目湖山盛景，帷幄城市繁华，敬请关注！

项目地址：深圳市罗湖·东昌路·粤海城 悦·艺术馆

咨询电话：61886666