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写字楼4.0时代,谁能坐庄财富主场?

作者:室介屋笈 类型:业内及人事

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2020-09-01 09:53:26点击12534



深圳商务发展“十四五”规划初现,

写字楼迎来4.0时代

近期,深圳市商务局公布了《深圳市商务发展“十四五”规划(征求意见稿)》,提出要推动深圳建设国际消费中心城市、全球数字商务创新型城市、国际贸易中心城市、高能级对外开放城市、全球资源配置枢纽城市,成为全国商务领域制度创新示范引领城市。这意味着发展了40年的深圳商务市场,即将迎来新的纪元。

回望深圳特区发展40年,不同历史发展阶段的写字楼,都与当时深圳的发展进程相融合。最开始1.0时代起步阶段,只能满足基本办公需求,并不考虑企业形象、办公感受,绿色环保更是无从谈起——历经10余年发展步入2.0时代,更加注重企业需求从而灵活分割,商务化得以提升——3.0时代的写字楼相对成熟,在物业形象与功能板块得到提升,写字楼开发向写字楼集群开发转变。

如今坐拥粤港澳大湾区和深圳先行示范区的“双区背景板”,深圳站在大湾区的广度和示范区的高度编辑新五年规划。湾区商务发展也将迎来新的机遇,“创新、绿色、智能、多元”的商务模式正在形成,顺应着时代的发展和企业的需求,写字楼迎来4.0时代!

“深圳写字楼专家”,

引领深圳商务市场的更新与升级

作为商务市场的开拓者和引领者,被业界公认的深圳CBD最大的商业地产开发商,被誉为“深圳写字楼专家”——卓越集团,一直扮演着深圳商务市场领航者角色,秉承“追求卓越,不断超越”的核心价值观,出于对区域发展的远见与魄力,引领并见证着深圳商务市场的更新与升级。

改革开放初期,计划经济体制下,1.0时期的办公楼大都依托于企业厂房,或为厂房中的几间单独办公室,只满足基本办公需求,商务形象更是无从谈起。

直到2003年,卓越集团投资了卓越大厦并作为其总部所在地。这2.0时期的写字楼,开始以客户需求为导向,追求人性化的设计,从基础的物业保障到安保、清洁,再到整体环境的绿化,有意识的提高商务生活的舒适性。

与第一代写字楼卓越大厦相比,2005年打造的卓越时代广场让福田中心区出现了真正意义上的甲级写字楼。以“CBD首席商务执行官”姿态出现,引领全新的商务美学崛起,成为第二代产品。此阶段的写字楼开始向专业化发展,前沿设计理念,以人性化的沟通与交流,向国际水准看齐。

时至2009年,卓越集团开发模式开始从单体写字楼开发向写字楼集群开发转变,集群开发写字楼成为卓越集团第三代产品的重要特征。这个写字楼群包括卓越·世纪中心、280米的福田CBD第一高楼卓越·世纪中心一号楼,以及皇岗商务中心二号楼、三号、四号楼等超高层写字楼,总建筑面积46.6万㎡,这也是深圳商务体量最大的标志性商务航母。此阶段的写字楼具有独特外部造型及超高层建筑成为新的发展方向,已与国际商务办公环境接轨,以满足全球化时代跨国企业发展的需求。

如今,卓越集团在前海项目卓越·前海壹号,被业界视为前海的门户项目,定位为顶级金融商务及服务综合体。这意味着卓越集团的商务地产开发,在此前第三代产品基础上,将进一步升级至世界级金融核心区商务地产标杆,这代表着卓越集团最高开发水平,而背后是其在商务地产领域的一次次更新换代,也顺应了新时代的商务模式发展。

十年新貌璀璨夺目,

前海将成未来商务新高地

卓越集团不但见证了深圳商务模式发展史,而且也见证着CBD从罗湖到福田,再到南山前海的迁移,也是至今唯一布局深圳福田中心区,后海中心区,前海中心区,宝安中心区的开发商,成为这四大中心区中最大的商务地产开发商。

如今卓越集团进军的前海被誉为“中国版曼哈顿”,根据前海管理局规划,建成后的前海CBD将汇集前海、蛇口、后海、宝中等功能互补的商务中心,形成深圳新的CBD中心,而前海CBD的建设规模以及建设标准相较于福田CBD来说,则是一个跨世纪的提升,对标美国曼哈顿CBD。

作为国家新一轮改革的战略前沿、开放热土和创新高地,前海是深港现代服务业合作区、自贸试验区、中国特色社向西会主义先行示范区、粤港澳深度合作示范区与保税港区“五区叠加”之地,承载着自由贸易试验、深港合作、一带一路等10多个国家战略,将努力建设具有世界水平、中国气派的国际化城市新中心。

2020年是深圳特区成立40周年,也是前海10周年。10年间,前海的变化可谓翻天覆地,片区经济总量在千亿能级持续提升、制度创新走在全国前列、新城建设突飞猛进、深港合作成果丰硕、产业集聚实现跨越式发展。前海以制度创新为核心实现高速度、高质量发展的区域开发开放模式,被称为“前海模式”。

据前海管理局数据显示(下同),十年间,前海合作区累计新增注册企业17.3万家,增加值达2288.9亿元,推出制度创新成果573项、100多项惠港利港政策,实际利用港资203亿美元。2019年,前海深港合作区经济密度达152.6亿元/平方公里,税收密度达28.5亿元/平方公里,均位居全国同类新兴区域之首。

在企业入驻方面,截至今年上半年,前海深港合作区累计共有世界500强投资企业324家,内地上市公司投资企业934家,持牌金融机构243家。在模拟全球营商环境排名中,前海深港合作区在过去3年时间里从第51位提升至第22位。强大的经济潜力和优异的营商环境,吸引了汇丰集团、恒生银行、东亚银行、港交所、嘉里集团、周大福、新世界、九龙仓等一大批知名企业抢先汇聚。

截至目前,累计实现206栋建筑封顶,其中建成并交付使用179栋,100米以上高楼77栋;累计建成59条(段)市政道路,“四纵十横”的道路骨干网基本成型,建成运营4条轨道交通线路、9个站点;累计覆绿面积达200万平方米,“绿色、低碳、森林、智慧、水城”的湾区水城形象加快显现。

与此同时,亚洲最大交通枢纽——前海综合交通枢纽,预计2020年将完成这项“站城一体化”交通巨制的地下土建。前海综合交通枢纽集地铁、城际线和路面交通等多重立体网络建成,交通规划直追东京、曼哈顿等国际大都市!作为粤港澳大湾区的“轴心交汇点”,前海综合交通枢纽将有效促进大湾区的人流、信息流、资金流聚散于前海,实现从“交通枢纽”向“经济枢纽”、“生活枢纽”的转化提升。

目前 ,前海已经成为中国发展最快、质量最高、效益最好的区域之一。前海,作为深圳市乃至粤港澳大湾区以及中国特色社会主义先行示范区的核心引擎作用,已经初步显现。无论是体量、交通、配套还是世界500强企业入驻情况来看,前海都是未来深圳最具商务集群效应的板块,将是引爆深圳下一个四十年希望所在地,将成为其商务西移的重要节点,更有望成为未来的商务新高地。

前海写字楼的投资者,

未来市场的最终利益所得者

随着前海发展的渐趋成型,资本的逐渐发酵,一个世界级的CBD初具雏形,进驻前海的企业数量将会指数型增长,大量企业的聚集,促使区域的办公空间需求大幅度提升,从而为写字楼投资者带来更可观的资产价值。

除了办公需求不平衡带来的资产价值外,前海绝大部分的写字楼都是企业自持项目,可以出售的非常少,这又增加了出售项目的稀缺性。因为前海出让的地块,除了几宗是公开面向市场出让的以外,其余八成以上都是以“特定用地”的方式出让。

对于特定出让的用地,项目竣工十年之内不允许上市买卖。自用期10年届满之后,可以自由买卖,但限定必须整栋销售。其他不设定产业发展要求用地,可根据区、规模、功能、结构等情况,设定建成后的办公、商业限整栋销售、限整层销售、最小销售单位不得少于500平米等的规模或比例。

言下之意就是,十年内能够流向市场的写字楼产品将会非常稀缺,即便是十年解禁期过了,那也要以数十亿起步的价格整体接盘。这对于如今能有机会购买前海写字楼的投资者,将会是未来写字楼市场的最终利益所得者。

卓越·前海壹号T1,

塔尖阶层竞相珍藏的标的

目前,深圳写字楼楼栋数量超过8000栋,高度超过280米的写字楼仅18栋,其中可售的仅4栋,而扼守前海桂湾核心、梦海大道首排的卓越·前海壹号,由6栋塔楼组成,其中含4栋超甲写字楼,2栋高端国际行政公寓及卓越Intown 商业旗舰店,卓越·前海壹号T1作为桂湾唯一的高区资产,是深圳小于1/18的塔尖资产,是在前海10年间的高速发展中,率先兑现前海发展下的时代红利。


乘着深圳首个”十四五“《规划》的春风,以卓越·前海壹号T1为代表的全新一代写字楼产品,将抢占商务办公新风口,以项目硬件设施、功能配套、优质服务,为入驻于此的企业提供强有力的支持。

对于敏锐的投资者而言,在深圳一路西进的发展大势之下,未来,是否拥有前海区域4.0版的写字楼,将是能否在深圳的财富主桌上占有一席之地的重要标志。作为甲级商务地标,卓越·前海壹号T1融汇一城价值精粹,领衔深圳乃至大湾区商务新高地,加之深圳投资市场中逐渐呈现出的收敛态势,已是身价亿级的塔尖阶层竞相珍藏的标的。

在深圳下一个40年乘风破浪的征程中,前海作为深圳下一个四十年的核心区,卓越·前海壹号T1作为前海壹号最后一栋面世的摩天大楼,对于塔尖阶层,唯有占位资本竞技场封面资产,才能分羹前海高速发展下的时代红利,执掌未来!

目前,卓越·前海壹号T1建面约579-2614㎡的高区塔尖资产已全球启幕,恭迎品鉴。



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