导读：
■新生代独角兽仅为北京的1/5，深圳科创后劲乏力？
■多城推进科技创新中心建设，深圳要有危机感了！
■高新区扩区，奠定“西有南山，东有坪山”新格局
■深圳科创发展的破局方向，也是人才置业热点区域
■坪山高新区成为东部发展龙头，龙田片区价值凸显
■双央企精筑“玺悦Life”，东部发展龙头机遇在此把握
正文：
■新生代独角兽仅为北京的1/5，深圳科创后劲乏力？
最近，新财富发布了一份研究数据，指出深圳新生代独角兽数量只是北京的1/5、上海的1/2。
同时新材料、医药生物、新能源、新能源汽车产业、相关服务业等领域，深圳也落后于北京、上海，有些领域甚至处于空白阶段。
在《深圳创富百人榜的公司代际分布情况》中，创立于90年代、00年代的公司占到了89家，10后公司只有9家。而北京在2010至今的十年间诞生了大批知名龙头公司，上海也出现了拼多多、哔哩哔哩等巨头。
从2000年开始，深圳重点布局科技创新领域，助力华为、腾讯、大疆等成为具有全球代表性的科创龙头企业。但是从研究机构列出的一系列数据来看，对比北京、上海，深圳的科创后劲似乎有些不足，下一个四十年，深圳科创发展要落后了吗？
■多城推进科技创新中心建设，深圳要有危机感了！
8月30日，深圳市人大常委会发布表决通过《深圳经济特区科技创新条例》。与此同时，上海、成都、北京都提出要打造“科技创新中心”，科技城市竞争日趋激烈。
从硅谷到深圳，“科创造富”的印象已经深入人心。过去20年深圳的科创发展长期处于国内领先地位，与此同时也带动了房价的普遍上涨。动辄10万+的房价，让科技企业、科创人才对深圳望而却步，这也抑制了新生代独角兽、10后公司在深圳的发展。
随着上海、成都、北京等城市纷纷加入科技创新中心的打造行列，房价高而且土地紧缺的深圳，如果想要在科创领域继续保持全国领跑，必须寻找新的出路。
■高新区扩区，奠定“西有南山，东有坪山”新格局
2019年4月，深圳市政府印发《深圳国家高新区扩区方案》。深圳国家高新区从原来的11.52平方公里规划面积，扩展到总规划面积为159.48平方公里，形成“一区两核多园”的高新区发展布局。
其中坪山高新区是深圳高新区五大园区中规划面积大、创新潜力大、产业特色鲜明的园区，以新能源（汽车）、生物医药、新一代信息技术三大产业为主导。
截至2020年6月，坪山拥有世界500强企业约11家，国家级高新技术企业约257家。预计到2030年，区域将吸引50万高端人才，70万居住人口，国家高新技术企业数量达到3000家，总产值达到8000亿以上。
接下来深圳将形成“西有南山、东有坪山”的科技创新格局，特别是在西部营商成本、居住成本高企的情况下，以坪山高新区为龙头的东部，将成为接力深圳下一个四十年科创发展的重量级选手。区域内的标杆人居项目，也将因片区价值的拔升而备受关注。
■深圳科创发展的破局方向，也是人才置业热点区域
为了配合东部发展，9月2日交通运输部重磅发文，要求深圳与周边城市协同开展深莞惠都市圈轨道一体化规划，推进深惠城际、深大城际、穗莞深城际延伸段等一批都市圈城际铁路项目建设，加快深圳城市轨道交通网络向周边城市延伸。
此外，赣深高铁也将在2021年建成通车。借助高铁、轨道突破广州客流限制的同时，东部还拥有大量的好地，房价比起中、西部也更为亲民。因此东部不仅有望成为深圳下一个四十年科创发展的破局方向，也将成为人才置业深圳的热点区域。
2004年，南山区还是深圳主城区的价格洼地，房价5225元/㎡起（数据来源：三三房研社），如今16年过去了，南山区二手房均价已经上升到了92741元/㎡（数据来源：房天下），16年涨幅近18倍。其中高新区二手房价格约为13万元/㎡（数据来源：贝壳找房），如果按照2019年6月深圳软件工程师平均工资16952元（数据来源：中国专业IT社区CSDN）计算，在高新区买一套95㎡的二手房需要62年。临近高新区的西丽、宝中等片区，房价也已经在10万元一平米左右。
目前坪山新房均价仅约3.8万元（数据来源：安居客），相当于南山高新区的1/3左右，西丽、宝中均价的40%不到。在坪山高新区以及东部交通规划的带动下，受高新区价值辐射，同时紧邻地铁站、高铁站的项目，财富空间值得想象。
■坪山高新区成为东部发展龙头，龙田片区价值凸显
过去二十年，南山能够飞速发展成为深圳乃至全国的科创第一区，离不开高新区的强力带动，东部想要进入发展快车道也需要龙头牵引，51.6平方公里的坪山高新区将担当这一角色。
根据规划，坪山高新区将建设世界一流的东部高科技园区、可持续发展的创新示范区、战略新兴产业集聚的创新高地、连接深汕辐射粤东经济圈的产业核心。
而玺悦台所在的龙田片区，正是定位为高端制造产业基地，园区覆盖新能源（汽车）产业基地、生物产业基地、综合保税区、国家新型工业化产业示范基地等四块国家级“金字招牌”，将深度参与坪山国家级高新园区的建设。
公众号《坪山发布》的数据显示，2020年上半年，坪山生物医药产业产值同比增长24.9%，如果说“西有南山”是IT产业的兴盛，那么“东有坪山”就是BT（生物技术）产业的崛起。其中玺悦台东南面的锦绣路，全长3.6公里，聚集了117家生物医药公司，其中包括了11个上市公司，这条“BT”大道也成为了坪山生物医药产业发展的核中之核。
根据深圳商报报道，在新能源汽车领域，坪山区新能源及相关领域企业近300家，其中比亚迪新能源车2019年累计销量突破73万辆，居全球第二。而2012年获批成立的国家级新能源汽车产业基地，功能定位为国家级动力电池技术创新平台、国家级新能源汽车研发及测试基地、国际新能源汽车关键零部件交易中心。
深圳政府在线关于坪山区的介绍中显示，坪山高新区拥有广东省智能制造示范基地、深圳市坪山聚龙山智能制造新兴产业集聚区等国家新型工业化产业示范基地，重点发展人工智能、新型显示、高端装备等产业。目前区域已经引进100余家优质企业，基本形成了以新一代信息技术等为主导产业的现代产业集群。2019年，重点企业实现产值457.55亿元，同比增长20.10%。
前面提到，对比北京、上海，深圳的科创板公司在新能源汽车产业、生物医药等方面并不占优势，那么龙田片区以及坪山区的产业规划将有望提升这两方面的占比。
除了受坪山高新区规划以及自身科创产业发展的带动以外，龙田片区由于紧邻燕子湖片区、坑梓中心区，还将承接多中心价值辐射。
同时根据房地内参统计，玺悦台周边还规划有建面约61万㎡的主力工业区旧改、规划建面约57万㎡的新兴街片区旧改以及规划建面约11万㎡的龙田路口旧改，累计更新的城市空间面积达130万㎡左右，未来项目周边的城区面貌将焕然一新，配套也将更加丰富、完善。
■双央企精筑“玺悦Life”，东部发展龙头机遇在此把握
在坪山发力打造东部高新区之际，招商蛇口与华润置地联袂匠筑坪山的始发力作——玺悦台已经在深圳楼市惊艳亮相。
玺悦台位于龙田片区核心位置、坪山大道与丹梓大道交汇处，两大“500强”央企的品牌实力，以及中国物业管理行业领跑者——华润物业的加持，将精筑属于坪山人的“玺悦Life”。
玺悦台向南可以驱车快速抵达燕子湖城市客厅、六馆一城，西面是以坪山高铁站为核心打造的站前商务区，东面是高新北片区，可以说处在坪山几大重点片区的中心。
同时项目紧邻建设中的深圳地铁14号线朱洋坑站，未来从家门口出发可以直抵福田CBD，远期还有规划中的19号线，并可两站至坪山围站换乘16号线直达龙岗大运。
生态方面，项目紧邻松子坑森林公园、松子坑水库等，周边七大公园环绕，并引入“润享家”模块，打造全龄化设计的情景社区。
玺悦台还以“山林涧”园林理念，打造特色森居景观，并融入室外泳池、阳光草坪、邻里会客厅、儿童活动区，还原玺悦生活本真。
全球科创中心的发展经验表明，科创的造富能力最终会在房价上得到验证。而玺悦台不仅受益于坪山高新区的发展带动，还兼具品牌、物业、交通、生态、园林等多重优势，将成为深圳人把握东部发展龙头机遇的佳选。
目前玺悦台潮流生活体验馆和样板示范区已经开放，据悉建面约95-110㎡3-4房精装住宅首付百万起，即将公开发售。