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投资分析
前海在售写字楼评级,高端玩家作何选?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2020-09-15 16:55:19点击10432


导读:
■第一太平戴维斯:深圳写字楼未来投资热度不减
■在深圳,哪里的写字楼值得投资?
■前海四大在售写字楼挑选秘笈,就看这几大维度!
■壹号资产,从来匹配塔尖人物
正文:

■第一太平戴维斯:深圳写字楼未来投资热度不减

随着国内疫情逐步得到控制,深圳各行各业经营活动也进入恢复期,得益于政府补贴和国企业主租金减免等利好举措,深圳甲乙级写字楼租赁市场的活跃度有所回暖。第一太平戴维斯《大湾区甲级写字楼指数》显示,二季度深圳写字楼销净吸纳量环比大幅回升11.7倍,至17.1万㎡,上半年合计净吸纳量已超过去年同期水平。

租赁方面,由于深圳的金融机构与TMT布局较多,这些稳定性佳、产业结构好的企业已经成为了深圳写字楼市场的主力租户,按租赁面积占比分别为 26.8%和 27.6%。

大宗交易方面,深圳录得两笔大宗交易,总交易额为16.23亿元。就每宗大宗交易的平均成交金额而言,2019年深圳以25.7亿元居首,同期北京、上海、广州为20.7亿元、16.4亿元及14.3亿元。根据第一太平戴维斯的预测,2020年深圳写字楼和商业的大宗交易成交金额将达到320亿元,宗数达15宗,反映出机构对深圳市场的长期看好,深圳写字楼未来投资热度不减。

■在深圳,哪里的写字楼值得投资?

未来,得益于粤港澳大湾区发展日趋成熟、政策利好与产业发展推动等作用,区域内的投资机会对高端企业和投资机构进驻的吸引力逐渐增强,诸多因素综合助推之下,深圳的写字楼未来表现值得期待。而在深圳写字楼市场中,前海的优势不彰自显。

首先,根据前海管理局数据显示,截至目前,前海合作区累计新增注册企业17.3万家,增加值达2288.9亿元;推出制度创新成果573项、100多项惠港利港政策,实际利用港资203亿美元;经济密度达152.6亿元/平方公里,税收密度达28.5亿元/平方公里,位居全国同类区域之首。

其次,前海的营商环境佳。前海多措并举招商稳商育商,持续打造全球最佳营商环境,截至今年上半年,前海累计有世界500强投资企业324家,内地上市公司投资企业934家,持牌金融机构243家。与此同时,前海对高新企业的吸引力逐步增强,吸引了高新产业大鳄腾讯入驻。

值得一提的是,此前普华永道选用世界银行营商环境指标体系,对前海营商环境便利度进行了评估,2019年片区营商环境便利度得分为79.8,如作为一个独立经济体参与排名,在全球190个经济体中排名第22位,比2018年的31位提升9位。评估认为,前海的总体营商环境优越、亮点突出、企业获得感强。

不仅如此,刚过10周岁生日的前海,在诞生之初便占据着全国高位——对标美国曼哈顿,打造全球金融大城,历经10年高速发展后,如今的前海无论是从的写字楼的体量、交通优势、配套以及世界500强企业的入住情况来看,足以担纲未来深圳最具商务集群效应的板块。

■前海四大在售写字楼挑选秘笈,就看这几大维度!

基于目前深圳的楼市情况,投资动作越来越有向商办靠拢的趋势,而布局商办市场也已成为高端玩家共识。值得注意的是,由于写字楼租赁的主体大多为企业类型,有着明显的产业聚集表现,这就意味着那些产业规划单一的写字楼难成气候,投资者们在选择产品时应综合考量。

经@房地内参 实地考察后,发现前海目前在售的写字楼共计四个,分别为卓越·前海壹号T1、华润前海大厦、恒裕前海金融中心、世茂前海中心(下称卓越、华润、恒裕、世茂),对于高端玩家而言应当作何选?本文试从交通、周边配套、物管等角度切入,进行比标评选并逐项排序,供各位参考。

1、交通

从地理区位来看,卓越、华润、恒裕均位于前海桂湾片区,按照相关规划,桂湾片区将被打造为国际创新金融区,这意味着三者之间的区域配套等同,区别的侧重点在于交通与项目本体。

卓越与华润直线距离不足百米,均具备极佳的交通通达性,城市道路方面,两个项目均毗邻听海大道、梦海大道以及桂湾五路;若按照由近及远的地铁站点排列,附近有5号线桂湾站,1号线鲤鱼门站,1、5、11号线的前海湾站,华润和卓越的地下商场未来也会通往前海湾站。

较之于卓越与华润,恒裕在区位上更加靠海。世茂则位于被定位于现在物流业的妈湾片区,近距招商局物流园,就定位而言不及桂湾片区的其它三个项目高端,但交通尚可,其地下与5号线铁路公园站连接,另距9号线怡海站约900米。

小结:就现状规划,四个项目的交通排序为卓越=华润>世茂>恒裕。

2、周边配套

卓越、华润、恒裕所在的桂湾片区目前集合了汇丰银行华南总部、前海交易广场、深圳地铁等大项目,产业聚集性占据绝对优势。其中恒裕四周分布有国际会议中心、剧院、博物馆、演绎公园等市政配套,世茂周边则主打物流产业,物流上下游产业围绕布局。

值得注意的是,四个项目均带有商业配套。其中,卓越享约7.4万㎡商业(含前海卓悦INTOWN),星巴克、交通银行、上海银行、玉山银行等品牌相继入驻;华润前海万象体量约8万㎡,汇聚中西餐饮与潮牌。宝安滨海文化公园距离二者约2-3公里,面积超27公顷,涵盖湾区之光、湾区之声等娱乐设施。

世茂商业体量约4万㎡,目前已有快餐品牌肯德基、麦当劳以及健身品牌入驻,周边的全家便利店也已运营,可满足基本商业需求。

恒裕自带约2.4万㎡商业体量,目前尚处于招商中,由于其靠近前海枢纽与宝安滨海文化公园临海站,未来配套或许值得期待。

对比世茂与恒裕,卓越与华润总计约15万㎡商业基本可连通,因此更具备快速形成浓厚商业氛围的优势。

小结:就周边配套,四个项目的排序为华润≈卓越>恒裕≥世茂

3、物管

四个项目中,卓越、华润以及世茂均为自己的物业公司,而恒裕选择的是五大行之一的世邦魏理仕。虽说大企业肯定值得信赖,但对比来看,开发商自己的物业公司在运营与服务中的优势会更为明显。

就@房地内参 团队多年看盘体验来说,在具体的接待服务中,卓越的服务让人倍感尊贵且贴心,对于来访者均礼待有加,尤其是疫情期间的服务更是全面升级;华润的服务贵在礼遇与细心,看盘全程贴身服务,细心周到的满足客户需求。恒裕与世茂的服务亦让人感觉舒适,但总体来说看盘体验并无特别的亮点。

除此之外,四个项目的物业费相差无几,但卓越含空调物业费为30元/月/㎡,另外三个项目则为40元/月/㎡上下。

小结:就物管,四个项目的排序为卓越≥华润>恒裕≥世茂(几乎无明显差别)

4、品牌力

卓越集团1996年起于深圳,发于深圳,因深圳兴,随深圳行。在深圳高速发展的40年里,深度参与其中的卓越与城市共生长,在高端办公方面贡献了卓越世纪中心、卓越后海中心、卓越前海壹号在内的数个标杆。截至目前,卓越仅在深圳累计在建和开发的写字楼就已超过40座,脚步遍及深圳四大中心区,这些作品也牢牢印记着深圳崛起的痕迹。


华润置地作为城市综合投资开发运营商,背靠世界500强的大型央企华润集团,资源实力有目共睹。近些年来,华润走多元化路线,城市综合体规模逐渐庞大,产品线丰富且功能复合,因此在综合体开发运营中的表现更为突出。

恒裕与世茂均在深圳缔造了数个地标建筑,企业实力强劲,但在写字楼开发打造与运营方面对比迄今已发展已24载的卓越略逊丝毫。

小结:就品牌力,具体到写字楼项目的打造,四个项目的排序为卓越≥华润>恒裕≈世茂

综上,若从交通、周边配套、物管、品牌力这四个维度来对四个项目进行测评,综合比标,@房地内参 认为买入评级由高到低排序:卓越>华润>世茂≥恒裕。足见,对比另外三个项目,卓越作为前海地标无疑更值得买入。

■壹号资产,从来匹配塔尖人物

事实上,之所以现在买入高端写字楼并不仅是出于政策考虑,高端写字楼历来是投资大亨们的首选,而地标级的写字楼更是吸引着全球富豪与投资机构的觊觎,如花旗银行耗资金七亿美元在香港购入一座21层的甲级写字楼、深圳富豪陈红天麾下的祥祺集团高价买入伦敦金丝雀码头金融城的地标写字楼、李嘉诚豪掷60亿将上海地标写字楼收入囊中……

为何全球富豪的资产偏好,纷纷指向一座城市的地标写字楼?原因就在于那些动辄数亿的地标写字楼,不仅融合了一城精粹,更代表着城市价值的制高点。如果说全球每座城市都有一座专属的城市塔尖力量代表作,对于早已完成物质累积的深圳而言,卓越·前海壹号T1作为8000栋中高度超过280米中的16/1,而且是可售4栋中的1/4,应该高票通过卫冕深圳代言。



浓缩了卓越24年成功精髓与前海10年红利精粹于一身的卓越·前海壹号T1,足以凭借独特的价值落笔傲立于城市封面:

◆建筑的艺术——穹顶大堂曲线立面,独树一帜

著名建筑设计师高迪曾经说过:“直线属于人类,而曲线归于上帝”,前海壹号大堂将艺术介入建筑设计,在中国高端写字楼的历史上堪称是独树一帜的上帝产物。最高达31米、合计1464平、7000块天然石材弧度化生成,成本与施工难度之大,可以想见。

步行其中,曲面形象、光影效果、震撼的高度足以给人以强大的震慑力、艺术科技感以及崇高感。该空间获得了CTBUH2020全球奖“空间杰出奖”,可谓实至名归。

◆商务的艺术——星空转换层,流光溢彩

若评价一座城市的文明程度,且看艺术中心、美术馆、博物馆……的密度,伦敦、曼哈顿等国际化大都市莫不如是。如今,正在奋力向国际化大都市迈进的深圳,这一缺口将由卓越·前海壹号T1补齐,其于高区设有星空艺术展厅,约9米层高的幻宇星空转换大堂,让高规格的商务与艺术自如切换。

未来,企业家、顶豪业主们可在此举办艺术展、藏品展,从而让丰富的商务活动与流动的艺术盛宴相依互赏,无疑成为深圳新商务艺术生活方式的翘楚。

◆会晤塔尖的国际视角——天际视野高度,私藏级环幕景观

卓越·前海壹号T1包揽前海东西岸最佳景观,对标同片区内写字楼拥有最极致曲面面宽,一个站立角度可以拥有270度的景观立面展示。在这里,赏山、瞰海,璀璨的城市天际成为窗前永恒流动的IMAX风景线,环幕景观视野诠释着荣耀与永恒,以非凡境界对话塔尖圈层,深刻解读城市精英的高端秩序。

此外,依照四个项目目前的在售状况来说,华润在售的是低区产品;世茂在售的虽有高区,但占据的不是前海最核心的板块,恒裕看海的产品也基本售罄,因此目前看来入手卓越无疑更具价值。

毫无疑问,卓越·前海壹号T1是卓越集全球智慧打造的时代作品,作为占据前海桂湾核心片区唯一在售的地标写字楼,项目的每一个单位皆为金融科技塔尖企业收藏作为总部资产,这不仅在深圳稀缺,统观全球视野也不多得,身价亿级,应当将其列为必备的投资清单之列!

长悬于心“共筑卓越人生”的信念,终将是卓越·前海壹号T1无愧于卓越称号的所有缘由,正因如此,卓越·前海壹号T1于9月19日即将举办的商办节活动才让人备受期待。目前,卓越·前海壹号T1建面约579-2614㎡的高区塔尖资产已全球启幕,恭迎品鉴。


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