■认知房地产的总原则

房企的三条红线和银行的两条红线要求出来之后，有些舆论对房地产的判断起了很大的变化。这些舆论中99%的都是以一种超越房地产来谈房地产的角度，但问题的关键在于人类没有可能超越房地产来谈房地产。

人类的所有生产生活和都是在地产这个平台上进行的，没有任何人任何机构能够超越这个平台来行事的。所以我以前说房地产是人类剩余价值的总归入、是真正的最终的成绩单、试生产和生活的元要素。

我跟你说过，人类社会的制度其实从来没有变过，就是地产奴隶主义社会，每个人都是地球的奴隶，都是给地球打工的，所有的价值最终都凝聚在了土地上，所以必须在房地产的框架内来看待房地产，不要以脱离房地产的角度来看待房地产。

我今天就三条和两条红线可能带来的影响口述几段。开始前提醒各位：

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■要得起命吗？

银行控制房贷额度，总额控制，然后个人房贷多了、企业房贷就少，反之亦然。虽然每年还是又新增的房地产贷款，但很显然大企业的获货能力强很多，大房企对购房者是存在一定的挤出效应的。

除去大房企的优质新房会得到无条件保障之外，这个对小企业不太有利、对二手房不太有利、对相对较差的房产不太有利、对中小隐含不太有利、对中小城市不太有利！

这就将进一步地促进房地产行业与产业的收敛。整个房地产开发的总量必须下一个量级才行。而项目储备的质量将决定放弃的命运。而且，房企必须开辟直接融资渠道了，能不能把自己的资金需求转向非银行渠道，将成为管制者、房企、购房者三方的角力点。

这个要是解决不好，房企如果还是争夺银行资金，就会与自己的客户挤独木桥，把客户挤下去了房企也好不了，银行也好不了。

■2021核心是需求升级与供应大减

2021年的房地产走势，最大的背景就是2020年奠定的。新冠病毒疫情就是第3次世界大战，只不过这次世界大战的对手，大家都是同一个：新冠病毒。我同意这个说法。但看看这个病毒有两个角度。

首先，真正的战争和疫情战争带来的影响不同。

真正的战争会消灭一些资产和资本，最后带来利率的事实上升。而利率上升会激发更多的生产活动、经济活动，对幸存下来的劳动力更有利，而由于利率上升对投资是不利的。

疫情非但没有消灭资产和资本，反而使资产和资本更多了，就会使利率事实下降，而利率的下降对投资有利，对生产和经济活动不利，从而有相对有利于投资者和资本家。

2020年全球疫情折腾了一年。资金越折腾越多。利率下行是难以避免的。2020年折腾多出来的资金，并没有在2020年完全消化。2021年还要接着消化2020年多出来的资金，有待消化的资金量。全球按照人民币来计价的话。得有50万亿级了吧。

其次呢，疫情还降低了钱的意义，提升了生命的宝贵。在生命安全底下，钱就不是钱了。全球经过居家隔离的人那么多。大家终于知道不好的房子，太小的房子是多痛苦了。更直白一点说就是。疫情使得很多差房子变得无效了，这就等于降低了整体的房地产的供应。

以前嘛，人们还把钱当做很金贵，结果疫情一来生命更可贵了。所以2021年有太多的人要升级自己的居住空间需求了。而房地产的整体供应又适时降低了！这个需求大升级和供应大降低同时出现，比所谓的红线的影响要大的多。

所以我还是强调一点。一定要关注一线城市的改善性需求、强二线城市的各级别豪宅潮，不要刮点风就觉得要下雨，不要有点声就觉得会打雷，2021年的好房子行情值得看高一线。

■利率才是核心

前面说了，疫情的影响会带来利率事实下降。利率其实是社会效率的倒数拟合，效率越高利率越低，效率越低利率越高。所以利率低会带来这样的结果：能够匹配低效率的人和机构越来越少了，毕竟能够满足高效率要求的人和机构不会那么多。

所以整体社会将逐渐进入投资的天堂利率、生产的地狱利率。低利率对于生产是非常不利的，因为生产是有形的运转，有形的东西是有效率天花板的。

而投资呢？可以外加杠杆。可以空转。可以钱生钱。是更虚的行为，虚的东西的效率天花板就高多了，更能够匹配低利率。

只不过对于投资的财技的考验就会越来越大。投资财技过关的人迎来了最好的时候，否则就是无法匹配的对象。

也就是说能够匹配的投资人是将越来越爽。而这种人士的时间成本是比较高的。他们难以浪费时间去做一些投资动作。

在房地产上，就是进行位居效率中心的豪宅的布局。来降低自己的时间成本。所以我反复强调，投资更多的要提升自己的海拔，要关注价值再凝聚的方向。

在股市上，就是进行最高效率的公司的布局，那种发展速度快的、那种具有时间耐性的、那种相当于自然自发印钞票的，才能成为有效标的。

而对于开发领域来说。要关注的就是房地产业的巨大的交叉开始出现了：那就是房地产作为开发行业和投资行业的。交叉走势。

房地产作为开发行业会逐渐萎缩，最后全国维持在每年1亿平米的开发量、1万家房地产开发企业，这些都只相当于现在1/10的水平。而且利率走低，迫使低效率的开发企业逐渐退出市场，开发行业的集中度将进一步提升。

但是房地产作为投资行业，财富领域会逐渐膨胀。未来的房地产的资产管理、租赁管理、金融服务会逐渐壮大，接下来的中国，再过若干年，最大的房地产企业不会再是房地产开发企业，而是房地产二手交易企业或者房地产资产管理公司（中国版的黑石公司极可能出现）。

上述的利率所带来的影响，比红线带来的影响要大的多得多。把红线当成核心去分析的人搞错对象了。

■开发企业的出路

那么房地产开发企业应该怎么办呢？大家都知道。我在2018年1月的时候，在一场演讲上说过，房地产开发企业做住宅租赁就是一个大坑，之后我还把那段演讲作为文章《企业做住宅租赁，是山峰还是大坑？》推送出来了，表明了大坑的判断，事后也验证了。

但现在利率的下行，带来了高效率的匹配要求。但是房产的销售是低效率的。当然有人会拿房子秒光日光来抬杠。不对的，就算是秒光日光。从拿地到销售，这个速度也是非常慢的。就更不用说那种正常销售速度了。

这种销售速度是难以跟利率越来越低的效率要求匹配的。这就给开发企业提了个新要求。那么怎么匹配这种高效率要求呢？可能只有以下几个方法。

第一。我首先要说个好消息。

以前判断企业做住宅租赁就是大坑。是因为我们国家的税制不支持企业做住宅租赁，你说个人做住宅租赁还可以阴阳合同逃避税收，企业是没办法的，相关的税费太高，租赁无利可图。

现在政府也发现了这个问题。正在研讨对企业住宅租赁业务进行针对性的减免税项，并且在调控逐渐生效的情况下，逐渐放宽房企的直接融资渠道，降低他们的融资成本。

也就是说我们国家企业做住宅租赁的税制环境会逐渐允许了。如果做住宅租赁，假设超大企业在全国拥有100万套住宅（这个不难做到）。每套住宅以80平米计，总量就是8,000万平米。

每平米以30元月租金计，月租金收入就是24亿、年租金收入就是288亿，而租金收入的管理难度比较低，如果税制改了，加上大企业拥有的直接融资的优势，最终能够保证10%的利润，那就是28亿。

这个总量看起来不算多，但它的价值在于稳定性和持续性，这个量通过直接融资渠道。可以包装成很好的资产包。把未来几十年的租金收入套现到现在体现出来。整个租赁模式就打通了。

而其实我上面说的10%利润是非常保守的。因为租赁带来的利润率，只要修改相关税制，其实就是高的。其管理难度与流程链条远比开发小，而且其可持续性远比开发好。

以前不能做的住宅租赁，现在要加大研究力度了。而且企业越大这一块就越重要。前段时间深圳的陈如桂市长考察了华润万科深业的租赁房，意味深长啊。

第二，开发企业可以多考虑写字楼的租赁。写字楼租赁是可持续的。

第三，所有的房地产企业无论什么项目都要走豪宅的道路了。因为中档及以下的供应基本上被保障房占据了。而且每一个位于大城市的项目我建议都降低开发速度。开发速度越慢，赚钱越多。

第四，房地产开发企业要增聘懂得金融运作的高手。未来的金融运作将决定企业的命运。不仅仅是所谓的上市，比如说自己的资产包如何运作，如何能够跟其他的资产管理公司达成合作……等等。

最后我提醒各位看客，不要动不动就觉得某些大企业会死掉。没那么容易。没钱了，多卖房子就好。在14亿人口的超级大国，人口多意味着分摊风险的方法和途径的可能就多。绝大多数大企业没问题的。

有问题的是乱转型的企业。企业的转型一定是提高效率的方向，所有降低自身效率的所谓转型都是找死。这种企业才是大家应该担心的。接下来有些配不上效率的千亿级企业，不上不下，出问题的概率倒是大多了。

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