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投资分析
调控风暴过后,2021年深圳的房子怎么买?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2021-01-28 17:06:15点击18630


导读:
■深圳楼市调控再加码,作假者3年内禁止买房!
■压不住的深圳,全国资金昼夜奔流至此
■购房逻辑生变,新一轮抢购潮将引爆?
■数据告诉你,谁才是新晋的投资心头好?
■财富吊桥未拉起前重仓布局,才是明智之举
正文:


■深圳楼市调控再加码,作假者3年内禁止买房!

一线城市向来是全国楼市的风向标。
 
日前,国家统计局发布的2020年12月70个大中城市房价变动情况显示,房价再度领涨的一线城市中,深圳则表现出了强大的市场韧性与调控耐药性。
 
于是,2021年开端,楼市调控升级便陆续有来。
 
1月23日晚,《深圳市住房和建设局关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》(下称通知)正式出台。
挑重点:
 
①加强购房意向登记管理、关于严格审查购房人资格:
 
对偿债收入比例不符合要求的购房人,房地产开发企业应当合理评估风险,采取劝退等方式处理;
 
对存在弄虚作假、提供虚假证明等违规行为的购房人,应当拒绝接受其购房申请,并及时报告辖区住房建设部门。
 
②关于严厉打击违规行为:
 
与之对应的处罚措施严厉异常,一旦触及违规红线,基本就等同于未来3年内与深圳的住宅市场绝缘。
通知中提及的关键词全面且精准:有效身份证明、户籍、婚姻状况、家庭成员证明材料、社会保险、个税清单材料、收入证明、征信报告、购房款来源、偿债收入比例、虚假材料、虚假证明……
 
意味着此举在根本上就是针对那些极端炒房行为下的对症猛药,与此同时也是对系统性代持、假离婚、假流水、经营贷违规流入楼市等定向炒房展开的重点打击!
 
至此,深圳不仅是加大了对假结婚的围剿,且对代持等购房作假行为进行了定向“爆破”!

在代持风险层面,更是连坊间一直流传但尚未出现的房产税也搬了出来,不得不说是稳准狠了!


■压不住的深圳,全国资金昼夜奔流至此


那么,为何继力度最强的715调控之后,深圳仍不断打出重磅补丁呢?原因就在于深圳的房地产市场压不住!
 
据中国城市房价平台统计的数据显示,2020年12月深圳二手房均价已达8.7万/㎡,在四个一线城市中大幅领涨,2.2倍于广州、1.5倍于上海、1.36倍于北京。
 
足见,在深圳一边是调控的不断升级,一边则是不断上涨的房价,而房价上涨的背后,已经让全国的资金昼夜奔流。因为在这背后已经形成了全国共识:
 
深圳的房子——已经成为全国最佳的蓄金池
深圳的房价——不断刺破天花板
 
如此再搭上限价暴利的快车后,投资客们更是使出了浑身解数辗转腾挪,直接将政府保护刚需的出发点、调控限价的红利视若无睹。

一番操作下来,利益的驱使已然让所有的住房逻辑被裹挟,从而完成了投机倒把的果实采摘。
 
最典型的案例非去年11月份的网红盘润四莫属了,其开盘时间距715新政过后约4个月。这4个月内,715新政一出即被砍约50%的购买资格,其间新入市的限价盘消耗了大批购买力。
 
然而,润四启动登记2天后,15000个千万级的购买力又被炸了出来,代持、产权、贷款等风波随之而来,直接引发了新华社等主流媒体的报道,堪称是2020年年度现象级事件。
 
于是我们看到,最终在1月22日才有了一个交待:深圳市住房和建设局发布了关于对12名涉嫌违规申购商品住房人员处理情况的通告。
 
这也宣告了虚假材料、资金流水、虚假证明文件、规避房地产调控政策的行为必定会受到严惩。

就在众人对此事议论纷纷时,1月23日晚间,开篇提及的通知则开启了深圳楼市的细化调控!
 
官方的张良计一出,深圳购房者的“过墙梯”就连爬的机会都没了,顷刻间就被直接撤走。


■购房逻辑生变,新一轮抢购潮将引爆?


@房地内参 认为,此后的深圳楼市不管是房价也好、打新热度也罢,想要再重现去年的热闹,已经不复可能。
 
深圳的楼市,接下来的投资逻辑必定生变。毕竟深圳作为一座年轻的城市,人的流动无法阻挡,钱的流动也无法阻挡,由此带来的购房需求也就无法阻挡。
 
当前在限购、限价、限贷、限售并举的情况之下,投资住宅的时间与资金成本双向抬高,手持重金但又苦于无房票的购房者的选择余地被严重压缩。
 
而深圳历来有着活跃的投资氛围,购房者对于政策的反应一向迅速,灵敏的投资嗅觉也让不少购房者实现了财富倍增。因此,购买力总会找到最佳的资金出口去积蓄,直至爆发!
 
如今,突破限购的漏洞被堵的严严实实,也就意味着深圳的楼市在购房者面前已经摊开了牌:

正如上文的分析,严查购房人资格与加大违规惩罚力度后,灰色操作随之减少,代持等购房现象将被抑制,投资客转场不限购不限贷的商办类物业是应有之义。

尤其是商办产品中小面积、总价低易上车的小户型产品无疑更受追捧。

此外,手持资金却无房票者与无房票的刚需客户均会受到影响,这其中,无房票的刚需客户也会更加倾向于核心地段、配套齐全、景观开阔,并可满足二代或三代同堂的大面积类公寓产品。

因此,当投资住宅被限时,那些核心区不限购不限贷的优质公寓、商办资产无疑会引爆新一轮的抢购狂潮!

■数据告诉你,谁才是新晋的投资心头好?

 
那么,为何是优质公寓、商办市场?主要还是与深圳的城市发展有关。
 
作为粤港澳大湾区中心城市,深圳以新兴产业为依托,金融、科技等助力城市经济高速增长。

发达的经济环境,在持续虹吸来自全国的高素质人才以及海归人群的同时,会催生出大量的公寓、商办需求。
 
尤其是在深圳住宅限购后,不限购不限贷的优质公寓产品,入手成本相比于新房住宅而言也会优惠更多。
 
需要提醒的是,自从去年7月31日以来,商务公寓不再批售,导致去年下半年以来的公寓去化加快。
据房谱网数据显示,截止至2020年12月31日,网签数据中前10大公寓项目揽金307.26亿,且成交金额市场占有率约64.26%。
 
随着公寓去化的不断加快,存量公寓卖一套则少一套。

不日前,深圳市住房与建设局公布的2021年第一季度房产市场数据显示,今年第一季度推出的公寓占比也仅仅只有2.53%。
这也足见,未来商务公寓供应有限,优质公寓产品已日渐稀缺。资本都是逐利的,接下来,那些核心地段的公寓去化速度也将前所未有之快。
 
而具体到公寓、商办物业的投资,唯有会挑才是投资制胜关键,衡量是否值得买入的重要指标就是租金回报率。通常来说,租金回报率越高就越值得投资。
 
根据中国房价行情网最新的数据显示:罗湖是深圳租售比最低的片区。较之于南山的88与福田的74,甚至是租售比已高达108的光明片区,罗湖的投资优势再明显不过。
罗湖的租售比最低,也侧面反映出罗湖已是深圳租金回报率最高的区域,无疑更具投资价值。
 

■趁财富吊桥未拉起之前重仓布局,坐庄财富浪潮


对于目光如炬的购房者而言,赶在财富吊桥未拉起之前,关注罗湖市场,重仓像粤海城这样的核心区不限购不限贷的优质资产的最佳时机已经到来。
 
放眼整个罗湖,性价比高、价格合适的项目其实很少,位于罗湖区黄金珠宝产业聚集地布心-水贝商圈和大梧桐创新产业带-智谷核心位置的粤海城,是拥有核心产业加持的产城商综合体,在未来价值表现上更具想象空间。
总体量约65万㎡的粤海城,以城市终端的姿态多元化覆盖了公寓、办公、商业、人文、产业、交通、生态等,项目亦受到罗湖千亿产业发展的辐射,聚集企业和人才,在价值上更具备变现的能力,对购房者而言是符合当下趋势的绝佳投资选择。
 
此外,项目未来还将携手上海钻石交易所资源打造延伸服务平台,并规划体量与海岸城、万象城相当的深圳天河城购物中心,也将带来更出色的价值表现。
或许在现有市场下,尚有一些意向购房者对于粤海城这类资产的价值表现还未形成共识,但机会总是留给有准备之人。唯有趁此风口抢先布局,方能成为财富浪潮的坐庄者。
目前,粤海城在售建筑面积约37-69㎡臻稀资产,约96-137m²阔景美寓,不限购不限贷,实景准现楼稀缺发售中。商务办公空间正在蓄势待发,即将对外展示,敬请关注。
 
项目地址:深圳市罗湖·东昌路·粤海城 悦·艺术馆
咨询电话:61886666

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