■楼市调控加码，无房票还能投资吗？

近期深圳楼市调控政策的密集加码，加上近日深圳一次性推出的6个住宅新盘项目，对首付款、社保年限、流水要求之高，严查代持等购房行为，也让原本意向迂回买入住宅的客户更加谨慎。

住宅没法买，家庭对空间要求也高，一些无购房名额的客户，又有改善居住空间的迫切需求，意愿上更倾向于购买大面积的公寓作为自住物业。

而且在政策和市场的双重推动下，一些客户逐渐对住宅和公寓的性质边界模糊化。而这点也是符合2019年以来@房地内参 对优质公寓的预测和提醒。

当前深圳楼市环境下，对于无房票的客户来说，置业时该如何更清晰地选择什么片区，选择什么样的物业？系列问题之下值得探讨，我们不妨以热门片区——龙华、深圳北站片区的公寓为案例，从宏观、中观、微观等不同角度进行分析。

■你更该重视的是这项价值

房地产项目，其实是空间，而空间的价值，主要由在空间内进行的经济活动来决定的。经济活动级别高，这个空间的价值就高，否则价值就低。

龙华北站商务区，原来只是深圳的郊区，所承载的经济活动级别极低、自然价值也就低。如今这里升级为中轴新城、国际化城市新客厅之后，地段性质显然质变了，价值也在飙升。

但对房地产项目我们还要看其“中观价值”、“宏观价值”。“微观价值”主要由项目本身决定、“中观价值”由片区配套与生产力决定、“宏观价值”由所在城市与趋势决定，而且“宏观价值”的体现必须经由“中观价值”来传递。

“宏观价值”涵盖面广、意义重要，但更多的是趋同的。其实从购房、投资的实际层面，有探讨意义的是“中观价值”，也就是说片区不同，差异也是极大的，这其实就是“中观价值”的表现。那么，应该如何看待深圳北站商务区的“中观价值”以及其物业的微观价值？

■中观价值深剖：大湾区价值高地、效率中心

一个物业的中观价值，主要是片区性质决定的。龙华以及核心所在的北站商务区应该得到更高度的深刻认识。

一、四大核心区之一，这里已经质变

提醒大家重点研读的是，前段时间深圳市“十四五”远景目标的建议稿出炉，阐述了深圳今后5年、10年乃至15年的经济社会发展目标，明确了“10+1”区的发展重点。深圳是多中心，发展战略是“东进、西协、南联、北拓、中优”。

建议稿提出，要聚焦金融、科创、时尚等核心功能，建设福田中央活力商务区，打造具有创新资源集聚辐射枢纽功能的南山中央智力区，建设罗湖旧城改造可续发展示范区，打造龙华新兴产业高地和时尚产业新城。

注意：提到都市核心区时，除了福田、南山和罗湖，还有龙华。也就是说，龙华显然已经是被列为四大核心区之一。

而且，北站商务区作为与深圳湾超级总部基地、环中心公园活力圈并提的重点片区，将致力于打造成【国际化城市新客厅】。由此可见龙华的区域发展地位之重要性。显而易见，福田罗湖南山之后，深圳城市发展的重点核心区之一，正是龙华。

二、全球标杆城区崛起，国际化城市新客厅在此

大方向确定了，十四五规划发展的龙华，更让人值得期待。

根据十三五的成绩单，短短几年间，龙华已经实现了从功能新区到行政区、从城市副中心到都市核心区两大历史性跨越，迈出了打造新兴产业高地、时尚产业新城的坚实步伐。地区生产总值净增1000亿元，提前一年实现“十三五”规划目标。

正在成为动力澎湃创新之城的龙华，高技术产业总产值突破3000亿元，国家级创新中心取得零的突破（全市首家国家级制造业创新中心——国家高性能医疗器械创新中心），高层次人才数量增长17倍。各类企业净增19万家，上市企业增长近3倍，发展后劲显著增强。

根据十四五规划，龙华构建“一圈一区三廊”区域发展格局，即打造数字经济圈、打造中央活力区、打造三大都市走廊。

龙华“十四五”发展目标：
到2025年，建成粤港澳大湾区现代化、国际化、创新型中轴新城；力争2025年全区地区生产总值达到4200亿元。

到2030年，建成现代化经济体系和高水平公共服务体系，新兴产业、时尚产业发展能级位居世界前列，建成可持续发展的全球创新城区，跻身世界一流城区之列。

到2035年，数字龙华成为中国特色社会主义先行示范区新引擎，都市核心区成为我国建设社会主义现代化强国的城区范例。

到本世纪中叶，龙华将建成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城区。

大家要注意到，“数字龙华”“中轴新城”“深圳都市核心区”“北站新城”等字眼被频繁提及，其中“北站枢纽地区”多次被重点提及，重点强调了“全面提速重点片区规划建设：落实北站枢纽地区城市设计国际咨询成果，完成北站新城和九龙山智能科技城片区法定图则调整。”

三、紧跟铁律：巨变在即，活地中心

而北站新城升级为深圳的国际化城市新客厅，也将意味着后续政府将在这里投入更多的资金，引进更多的企业巨头，商务价值将得到更进一步加强。不断自我质变的北站商务区，将带来的巨变是什么？

此前@房地内参 多次提醒过：具有强生产力、创新力维系水准的写字楼，是所有房地产空间的价值创造者。只要写字楼扎堆的地方，住宅、商业也都跟着旺起来。而商业发达的地方，则住宅、写字楼未必发达。

所以，写字楼中心是所在城市的价值泉眼，活力之地。在房地产投资界，“写字楼在哪里，就投资哪里”其实是铁律。与其投资那种建成后就死气沉沉的片区，远不如投资活地。记住了：买活地不买死地！

北站商务区作为链接大湾区城市超级枢纽总部CBD，深港中轴，国际会客厅，2000亿巨资规划、约6.1平方公里、约960万㎡体量、约550万㎡商服建面、约60多栋商务办公楼，约5-7个城市商业综合体，约6-9个四星级及以上酒店，计划引进20-30家大型总部企业及上市公司。

这个规模事实上比现在的福田CBD还要大了。而且以北站的聚集程度，未来这里成长为大湾区的效率中心、价值高地已是必然趋势。

事实上，如今北站商务区已有美团科技、深圳高铁总部、深圳通、深圳计算科学研究院、全棉时代、华阳国际设计集团、中兴网信、稳健医疗近30个大咖落户北站商务区。

加上龙华“十四五”规划的重点布局，以北站商务区为【国际会客厅】的高标准打造，未来这里将呈现更高的价值。而且随着诸多规模以上的企业总部陆续入驻总建筑面积约960万㎡的北站商务区，未来这里将吸引更多高端商务人群，约40万都市精英办公人群都将在此集中。

■错过了后海，还要再错过这里？

2012年左右深圳湾1号一期面向市场时，刚开始也是没有完全得到市场的认可。当时的后海处于发展期，基本上都是大工地的状态，很多内容尚未真正得到体现；当时刚出现的深圳湾1号，刚推出大平层公寓时把诸多人士都震到了，产品是市场上前所未见的，不少人也抱着观望和怀疑的态度。

初始买入深圳湾1号的客户，现在资产价值已然得到了极大的体现，从一起开盘之初的单价约8-10万元，到如今单价约20万-25万元，几年间价格已翻番。这里也成了个人身价和身份地位的关键标签。

今天回头来看，当初大胆入手深圳湾1号的业主，都是极大的受益者。他们不止是深圳城市价值增长的受益者，也是后海片区价值兑现的获利者，更是品牌+综合体+平层公寓等多重价值体现的大赢家。

如今的北站商务区同样面临后海当年类似的情况，但你已经错过后海，错过深圳湾1号了，现在住宅也没空间操作了。北站商务区的中观价值，其实更应该值得深圳人聚集，值得投资。

这里的发展目标、规划、商务价值都在持续向上地发展，空间极大，但片区尚未出现面向高层次客户的优质物业。而这，正是深圳投资客的巨大机会。

■微观价值：北站壹号的空间真相

这就是我们提醒大家要关注华侨城北站壹号的重要原因。

微观看待北站壹号，有一个角度其实也是值得我们深刻思考的。北站壹号是一个真正的都市效率高地综合体物业。

其外部扼守深圳北站商务区，自身集“高端住区+200米天际商务+2万㎡创意办公空间+特色商业+会所”于一体，是深圳北站商务区始发的高端商务综合体，也是深圳效率高地的大品牌优质物业。

这样的“北站中心商务区+深圳北站效率中心+市政级综合配套+综合体价值+品牌约90-160㎡行政公馆”等多重价值叠加，纵观深圳各个商务核心区，其实是极其稀缺的，如同当初的深圳湾1号，北站壹号的价值目前是被严重低估了。

这种高度综合的产品与片区特性有何价值？其实，北站壹号是各种空间的紧密集合体。

这种集合对于时间成本特别高的人来说，具有极大的意义，也就是生活、工作、休闲、娱乐、会客等可以在自己的区域内就能够完成，能够节约大量宝贵的时间与精力，当别人拥挤在路上、到处寻找目的地的时候，这里的业主下楼就可以解决几乎所有的问题，就可以获得比别人更高效的出行方式，时间成本更低，价值自然也就得到更多体现。

而叠合了如此之多核心价值的北站壹号，即将推出建筑面积约90㎡两房两厅一卫行政公馆。据悉，新品样板房1月底开放，感兴趣的朋友们可以提前预约观摩了。

最后提醒：现在低估了北站商务区的人们，其实与当初低估了后海与深圳湾一号的人们极为类似。当初错过了深圳湾1号的深圳投资客，现在还要再错过北站商务区，还要再错过华侨城北站壹号吗？