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投资分析
楼市新势:错过了后海,错过了深圳湾1号,你还想再错过这里?

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2021-02-01 15:42:19点击12449


■楼市调控加码,无房票还能投资吗?

近期深圳楼市调控政策的密集加码,加上近日深圳一次性推出的6个住宅新盘项目,对首付款、社保年限、流水要求之高,严查代持等购房行为,也让原本意向迂回买入住宅的客户更加谨慎。

住宅没法买,家庭对空间要求也高,一些无购房名额的客户,又有改善居住空间的迫切需求,意愿上更倾向于购买大面积的公寓作为自住物业。

而且在政策和市场的双重推动下,一些客户逐渐对住宅和公寓的性质边界模糊化。而这点也是符合2019年以来@房地内参 对优质公寓的预测和提醒。

当前深圳楼市环境下,对于无房票的客户来说,置业时该如何更清晰地选择什么片区,选择什么样的物业?系列问题之下值得探讨,我们不妨以热门片区——龙华、深圳北站片区的公寓为案例,从宏观、中观、微观等不同角度进行分析。

■你更该重视的是这项价值

房地产项目,其实是空间,而空间的价值,主要由在空间内进行的经济活动来决定的。经济活动级别高,这个空间的价值就高,否则价值就低。

龙华北站商务区,原来只是深圳的郊区,所承载的经济活动级别极低、自然价值也就低。如今这里升级为中轴新城、国际化城市新客厅之后,地段性质显然质变了,价值也在飙升。

但对房地产项目我们还要看其“中观价值”、“宏观价值”。“微观价值”主要由项目本身决定、“中观价值”由片区配套与生产力决定、“宏观价值”由所在城市与趋势决定,而且“宏观价值”的体现必须经由“中观价值”来传递。

“宏观价值”涵盖面广、意义重要,但更多的是趋同的。其实从购房、投资的实际层面,最具有探讨意义的,是“中观价值”,也就是说片区不同,差异也是极大的,这其实就是“中观价值”的表现。那么,应该如何看待深圳北站商务区的“中观价值”以及其物业的微观价值?

■中观价值深剖:大湾区价值高地、效率中心

一个物业的中观价值,主要是片区性质决定的。龙华以及核心所在的北站商务区应该得到更高度的深刻认识。

一、四大核心区之一,这里已经质变

提醒大家重点研读的是,前段时间深圳市“十四五”远景目标的建议稿出炉,阐述了深圳今后5年、10年乃至15年的经济社会发展目标,明确了“10+1”区的发展重点。深圳是多中心,发展战略是“东进、西协、南联、北拓、中优”。

建议稿提出,要聚焦金融、科创、时尚等核心功能,建设福田中央活力商务区,打造具有创新资源集聚辐射枢纽功能的南山中央智力区,建设罗湖旧城改造可续发展示范区,打造龙华新兴产业高地和时尚产业新城。

注意:提到都市核心区时,除了福田、南山和罗湖,还有龙华。也就是说,龙华显然已经是被列为四大核心区之一。

而且,北站商务区作为与深圳湾超级总部基地、环中心公园活力圈并提的重点片区,将致力于打造成【国际化城市新客厅】。由此可见龙华的区域发展地位之重要性。显而易见,福田罗湖南山之后,深圳城市发展的重点核心区之一,正是龙华。

二、全球标杆城区崛起,国际化城市新客厅在此

大方向确定了,十四五规划发展的龙华,更让人值得期待。

根据十三五的成绩单,短短几年间,龙华已经实现了从功能新区到行政区、从城市副中心到都市核心区两大历史性跨越,迈出了打造新兴产业高地、时尚产业新城的坚实步伐。地区生产总值净增1000亿元,提前一年实现“十三五”规划目标。

正在成为动力澎湃创新之城的龙华,高技术产业总产值突破3000亿元,国家级创新中心取得零的突破(全市首家国家级制造业创新中心——国家高性能医疗器械创新中心),高层次人才数量增长17倍。各类企业净增19万家,上市企业增长近3倍,发展后劲显著增强。

根据十四五规划,龙华构建“一圈一区三廊”区域发展格局,即打造数字经济圈、打造中央活力区、打造三大都市走廊。

龙华“十四五”发展目标:
到2025年,建成粤港澳大湾区现代化、国际化、创新型中轴新城;力争2025年全区地区生产总值达到4200亿元。

到2030年,建成现代化经济体系和高水平公共服务体系,新兴产业、时尚产业发展能级位居世界前列,建成可持续发展的全球创新城区,跻身世界一流城区之列。

到2035年,数字龙华成为中国特色社会主义先行示范区新引擎,都市核心区成为我国建设社会主义现代化强国的城区范例。

到本世纪中叶,龙华将建成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城区。

大家要注意到,“数字龙华”“中轴新城”“深圳都市核心区”“北站新城”等字眼被频繁提及,其中“北站枢纽地区”多次被重点提及,重点强调了“全面提速重点片区规划建设:落实北站枢纽地区城市设计国际咨询成果,完成北站新城和九龙山智能科技城片区法定图则调整。”

三、紧跟铁律:巨变在即,活地中心

而北站新城升级为深圳的国际化城市新客厅,也将意味着后续政府将在这里投入更多的资金,引进更多的企业巨头,商务价值将得到更进一步加强。不断自我质变的北站商务区,将带来的巨变是什么?

此前@房地内参 多次提醒过:具有最强生产力、创新力维系水准的写字楼,是所有房地产空间的价值创造者。只要写字楼扎堆的地方,住宅、商业也都跟着旺起来。而商业发达的地方,则住宅、写字楼未必发达。

所以,写字楼中心是所在城市的价值泉眼,活力之地。在房地产投资界,“写字楼在哪里,就投资哪里”其实是铁律。与其投资那种建成后就死气沉沉的片区,远不如投资活地。记住了:买活地不买死地!

北站商务区作为链接大湾区城市超级枢纽总部CBD,深港中轴,国际会客厅,2000亿巨资规划、约6.1平方公里、约960万㎡体量、约550万㎡商服建面、约60多栋商务办公楼,约5-7个城市商业综合体,约6-9个四星级及以上酒店,计划引进20-30家大型总部企业及上市公司。

这个规模事实上比现在的福田CBD还要大了。而且以北站的聚集程度,未来这里成长为大湾区的效率中心、价值高地已是必然趋势。

事实上,如今北站商务区已有美团科技、深圳高铁总部、深圳通、深圳计算科学研究院、全棉时代、华阳国际设计集团、中兴网信、稳健医疗近30个大咖落户北站商务区。

加上龙华“十四五”规划的重点布局,以北站商务区为【国际会客厅】的高标准打造,未来这里将呈现更高的价值。而且随着诸多规模以上的企业总部陆续入驻总建筑面积约960万㎡的北站商务区,未来这里将吸引更多高端商务人群,约40万都市精英办公人群都将在此集中。