导读：
■重拳出击，深莞炒房漏洞逐一被堵！
■投资逻辑生变：深莞被限，资金突破口在哪？
■大湾区楼市风向，这里将迎来重要级补课
■镜鉴深圳南山的楼市剧本，中山向东or向西？
■拼手速，大湾区都市圈下一个南山优质物业靠抢？
正文：


■重拳出击，深莞炒房漏洞逐一被堵！

2021年刚开端，深圳楼市的调控政策就陆续有来。

如今的深圳楼市，已然成为真正刚需的一场狂欢，炒房客含泪离场，“湾区出局城”已然成为深圳的另类身份。

然而，热钱烫手，炒房客折戟深圳，于是资金外溢临深就成为选择，热度持续居高的东莞就是首要承接地。

俗话说“计划不如变化大”，就在2月27日凌晨，很多人正当酣睡时，东莞紧跟深圳调控步伐，出台“史上最严”的“莞六条”，全面围堵假离婚、提高首付比例、提高购房门槛！

一夜之间，很多人的购房资格也随着元宵的结束而“被消”了！
深莞楼市调控的不断升级，系列极端炒房操作也被精准爆破。

换言之，如今的深莞楼市，房源集中供给了真正的刚需，尤其是深圳，就连改善型的二套房购房者都几乎无缘于新房市场。

具体到二手房领域，不日前，深圳住建局又接连出台文件，先是发布了二手房指导价，后又展开了对二手房参考价的专项检查，检查范围除了门店信息外，就连微信、QQ等网络平台都没放过！

根据最新的消息，深圳不少银行已公开表态：将二手房成交参考价作为二手房贷款的重要参考依据。贷款额度的降低，无异于直接提高首付成本。

不难发现，政府在有意调节市场，而最终的目的就是要稳住住宅房价，从而保护真正的刚需。

就全国范围来看，今年政策趋紧已不可逆，预计接下来过热城市仍有加码调控的可能。

对于购房者而言，需要意识到：当前在深莞投资房产，已不再像过去一样有钱当道，靠买房改命的时代随着漏洞逐一被堵而宣告结束，再想进入注定是败局！

■投资逻辑生变：深莞被限，资金突破口在哪？

可以肯定的是，深莞楼市被限，并不意味着临深其他城市并无机会。只要新房价差存在，就会刺激资金尽快入场。

基于目前的情况，资金的突破口应该是哪里？

事实上，进入2021年以来，大湾区的楼市热点就一波接一波袭来，其中让人为之亮眼的当属近期接连霸屏朋友圈的中山了。

就在不久前，中山某项目开盘，据说有3000多人上演了线上抢房大战，1100多套房不到2分钟就已被抢光。

与此同时，@房地内参 还注意到一个当红不让的红盘——龙光·玖誉府。据中山乐居数据显示，该项目单月劲销3亿，在中山市网签中排名第三！
值得注意的是，网签前两名均来源于大热的马鞍岛片区，而龙光·玖誉府的网签量排名第三，领衔除马鞍岛以外的所有其他片区，项目的号召力可见一斑。

据现场销售透露，由于深莞限购，项目接待的深莞客来访已经达到3640批，月均401批；已成交364套，月均91套，且每成交2套，就有1位深莞业主！

按照比例计算，龙光·玖誉府成交率高达25%，这意味着每来访4批深莞客户，就有1位成为了龙光·玖誉府的业主，深中红盘可谓是实至名归！

这不仅再现了深莞豪客的购买力，同时也再次刷新了深莞人对中山楼市的认知！

所谓强者恒强，作为被寄予厚望的大湾区，自然也就被赋予了更多责任，此种境况下，每座城市都有自己专属的风口。

放眼整个大湾区，较之于深圳楼市的自带流量、东莞楼市的持续走高，洼地的价值却是最容易被人忽略的，且大多数购房者对此后知后觉，就比如中山。

此前中山在大湾区中的存在感相对弱化，如今中山的深莞客户蜂拥而至，属于中山的高光时刻正在到来！

■大湾区楼市风向，这里将迎来重要级补课

随着2021年的到来，除了土拍迎开门红外，大湾区楼市的“秒光”抢房速度率先在中山拉开了序幕。

于是，大湾区楼市风向出现了惊人的一幕：一场由深圳与东莞开启的珠江东岸楼市的躁动，忽而转向了珠江西岸的中山。

由此，属于大湾区的价值板块轮动，作为洼地的中山将迎来重要补课。

事实上，对于投资者而言，最成功的投资应该是买入洼地，收获溢价空间。

犹如在深圳，当所有人为挤进南山、福田而欢呼雀跃时，殊不知那些早期买入深圳龙华、光明、沙井的一大波投资者，早已用小投入收获了大回报，赚的盆满钵满。

作为大湾区具备潜力的质变城市，当前中山的房价表现对比其城市价值尚未形成共识，“价值高地、价格洼地”属性明显。

更为夸张的是，深莞热点区域难买不说，首付甚至都可以买入中山2套房了！

那么，在开年楼市即火的中山，哪里才真正具备以小博大的机会呢？

■镜鉴深圳南山的楼市剧本，中山向东or向西？

具体到中山楼市，目前很多人会把焦点置于马鞍岛、火炬、南朗等东部板块，因为在投资者看来，这些区域近距深珠，理应具备可观的投资价值。

东部前景看似虽好，但就配套而言，尚存在居住条件并不完善的板块。因此，若要选择东部，应当做好长线持有的准备，如此一来必定是成本与时间的双重耗散。

如今中山向东的趋势已经在悄然发生扭转，那些目光如炬的前瞻投资者们正在悄然向西。

因为类比深圳南山中心区的楼市剧本，已经在中山西部上演！
1、300亿新中轴：中山，西进！

买房投资领域中重要的价值圭臬就是潜力，如今中山西部正处于价值爆发前夜。

如果对中山的区域规划足够清晰，那就应该知道湾区时代，中山正着力打造全新的增长极，这个增长极就是以西区、欢乐海岸为核心的文旅产业中轴线。

不同于金融CBD轴线与商贸轴线，文旅产业中轴线往南连通华润万象城，往北串起西区、东升棒球小镇，终于小榄古镇，汇聚了中山最具含金量的文旅项目，并为西部的发展带来一股强劲的“头部力量”。

首先是百亿华润万象城。

早在2020年7月份，马山片区的控规成果发布，片区总投资达到了125亿，未来将以万象城商业体为核心，打造成为集旅游、商业、文创及生活于一体的中山特色RBD。

据悉，项目第一期安置房已交付，若按照既定规划，250米高楼群、岐江水岸、摩天轮将陆续有来。

毫无疑问，万象城的规划利好正在逐步兑现，若以深圳罗湖万象城与幸福里二者互成互补的关系可大致推断：

万象城在为片区居民提供购物、休闲等便利时，其所提供的高端、完善的商业配套更成为拉动周边住宅价值上升的一股重要力量。

据统计，幸福里2009年开盘均价约4万/㎡，如今二手房均价已超10.3万/㎡，11年间房价上涨近2.6倍。

幸福里攀升的房价，离不开万象城日渐成熟后的繁华带动，而大批资产人士与高端居住人群的进驻，也进一步刺激了万象城的购物与消费需求。

换句话说，高端RBD与高品质居住物业之间的相互刺激，最终使得两者的价值都达到了共赢的局面，这就是典型的商住互激现象。

若以深圳罗湖万象城与幸福里镜鉴，未来待中山万象城落成后，片区房价又当价值几何呢？

其次，文旅产业中轴线上的第二个超级文旅地——华侨城欢乐海岸。

根据规划，中山华侨城欢乐海岸占地30万㎡，总投资达80亿，而随着项目以肉眼可见的速度建设，意味着项目的利好兑现亦是一天天逼近。

深圳南山欢乐海岸开业至今不到10年，已成为深圳的客流地，单月客流量超百万人，周边聚集的酒店数量多达10余家，住宿价格最高可达28610元/天，且高峰期供不应求。

以欢乐海岸的打造为牵引，目前片区已经成为深圳受欢迎的购物、休闲、娱乐目的地，也是深圳豪宅区、超级总部区所在。

如此庞大的流量价值，也将赋予区域更为强劲的爆发力，刺激片区物业租售价格上涨。深圳南山欢乐海岸如是，中山欢乐海岸理当如此。

不妨以深圳南山华侨城片区为例，根据最新数据，目前南山区整体均价约9万/㎡，而华侨城片区房价高达12万/㎡，足足超出均价1/3。

如若参照深圳华侨城的房价表现，中山欢乐海岸片区的房价超出片区40%也将成为可能，而片区物业受此利好辐射，可谓是价值喷薄在即。

最后再看这条文旅产业轴线的北端——中山国际棒球小镇。

国际棒球小镇项目是市大湾区2019年重点工作，投入了1亿元建成熊猫纪念球场，并承办第二届亚洲女子棒球锦标赛等两项洲际赛事，以及十余项全国大型赛事。

按照最早的规划蓝图，围绕围绕城轨站布局，计划投入70亿元，用5年建设一个占地1000多亩的巨无霸。

除了成功举行了国际性赛事，还有大型音乐节活动，此前一场硬地音乐节，就吸引了近40000人参加，妥妥的人流收割机。

近年来，东升镇致力打造特色文化体育品牌，在棒球、围棋、美术、咸水歌甚至马术等领域均取得亮眼的成绩，形成了独具特色的“东升现象”。

除此之外，以“脆肉鲩”作为产业支点，这里已经发展了渔业观光、游艇观光、农业科普等等项目。

有产业有配套，自然就有人气，随之而来的就是居住需求，在中山东部房价被严重透支的当下，西部尤其是西区的潜力足以预见！
2、大牌房企纷纷抢滩布局

较之于东部，西部的配套明显更为成熟和完善，传统实业的家底也更为雄厚，正是基于此，越来越多的房企抢滩布局西部。

据不完全统计，中山西部聚集了龙光、阳光城、佳兆业、泰禾、万科、龙湖、越秀、雅居乐等房企大鳄。

若不是出于对于西部片区的长远看好，房企断不会纷纷在此落子。

而众房企的重金出手也是广大购房者的强心剂，因此对于西部而言，在提升宜居性的同时，区域价值也将得到进阶。

3、洼地价值，潜力无限

对比西部的房价基数低、涨幅相对缓慢，东部则是一路高歌猛进，单从热度来看，东部确实是赢了，但就未来的增长潜力而言，西部才是低调的王者！

楼市历来有周期这一说，板块轮动的案例不仅存在于城市之间，片区之间更是如此，就仿若前文提及的深圳龙华与沙井，过去几年都是不被看好，如今早就是飞上枝头的凤凰。

此时再反观中山西部，作为中山的价格洼地，但并不意味着便宜无好货，而是性价比更为突出的表现。

试想一下，深圳刚需首付100万以上还未必能买得到新房住宅，在中山东部或许能买到30+㎡，但100万在中山西部足够全款购房一套80+㎡的新三房住宅，居住体验的对比高下立见。

洼地和巨坑只隔了一层膜，因此在买房之前，不妨想一想哪里已经透支，哪里还是洼地吧！

由此不难推断，中山西部可以说是整个中山乃至是大湾区的优质洼地，未来无疑更具预期。

■拼手速，大湾区下一个南山优质物业靠抢？

对于购房者而言，如何在中山西部的洼地中找准黄金眼就尤为重要。所谓殊途同归，再大的潜力终归要回归到标的本身，而这个标的到底在哪里？

答案正是位于西区板块之上、备受深莞客户追捧的龙光·玖誉府。

论及区位，从地图上来看，绵延数十公里的文旅产业中轴线上，龙光·玖誉府正得关键位置，项目前是东升熊猫棒球场，与西区唇齿相依，而后还有华润万象城与欢乐海岸。

项目近距105国道，周边汇聚与西区汽车街一脉相承的产业。

一边承接着西区的产业，享受着西区的生活配套，另一边又承接石岐总部经济区利好辐射，可谓是占尽了利好的黄金片区。

事实上，对比西区备案价破2万，这里仅仅是其备案价的2/3，还是个不折不扣的价格洼地。

论及交通，于内，可快速通达各大板块：

项目紧邻105国道东侧、广珠高速西侧，距中江高速（深中通道重要组成部分）仅约3km车程；

毗邻广珠城轨东升站（距项目约4.5公里）；
轨道2号线勤政路站（规划中）；
西至小榄城轨站；
东至广珠城际中山北站（深茂高铁开通后3站直达深圳）。

对外，坐享中山对外交通枢纽重镇，出行帷幄深中通道与深茂铁路两大重磅交通利好，占中山——深圳双城互通动脉。

由项目出发约3km，通过中江高速延长线直抵深中通道，约30分钟即达深圳，双城半小时生活触手可及。

除却深中通道外，项目另得深茂铁路加持。

根据最新消息，深茂铁路将于2025年通车，在中山设中山北站、横栏站、中山站3站，3站直达深圳，再度加码双城生活便利度。

论及教育资源，项目坐拥3-15岁全龄段成长教育平台。

项目距省一级学校东升镇旭日初级中学仅约550米，家门口就是名校；

1500米范围内集合了坦背幼儿园、新世纪幼儿园、安嘉琪幼儿园、新蓓蕾幼儿园、求实幼儿园；坦背小学、利生小学；东升镇高级中学等优质学府。

如此地段与资源，相信是个开发商都将高规格对待，更别提作为中国房地产百強企业的龙光集团了。

论及项目本体的打造，龙光在精准把控城市发展脉络之上精雕细琢。龙光·玖誉府，作为高保准的“玖系”精工之作，在打造之初便脱胎于该系列产品的优秀基因。

比如不吝重金打造的禅意水苑会客厅、架空层泛会所、约600㎡分龄泳池、主题儿童乐园，举步间，居者即享诗意生活。

除此之外，半围合式布局，奢阔楼间距……无不是确保居住舒适度。

更为难得的是，当深圳在不断向高要面积且容积率日渐高企时，项目却做到了2.5的容积率，这种低密品质住区，无疑可让久困于钢筋水泥森林中的深圳人得到喘息的空间。

目前，龙光·玖誉府主推约89-98㎡三房两厅两卫、约108-118㎡四房两厅两卫户型，Y字形设计，高拓空间，高赠送，N+1创享实用户型，总价不足百万、首期8万起。

当深中通道建成进入倒计时，当片区利好逐渐兑现，当其他2万+项目被过度高估时，入手龙光·玖誉府这种诚意满满的1字头起潜力资产，确实需要果断的决心和手速。

如若不然，等待的时间资金会贬值，但房价却是一路上扬，到时再入手的成本自然是不可同日而语。因此，龙光·玖誉府这样的资产对于有志者意味着什么，已经不难想象！

89-118㎡央景府邸二/三房