导读：
■逆袭火爆，数百亿资金买入深圳
■深度解读：钱追城市、钱追人、钱追价值高地
一、全球视野，中美及人民币探究，提前资产保卫战
二、创业之都，深圳的土特产就是企业家
三、买家之鉴：“全球创新创业创意之都”崛起
四、楼市调控长期加码，房贷收紧、资金出口选择这类物业
五、小结：钱追城市、钱追人、钱追价值高地
■2021年值得整购的壹号区域、壹号资产
正文：


■逆袭火爆，数百亿资金买入深圳商办

2021年春天如约而至，全球疫情还在肆虐，经济还在低迷动荡，但中国以及一线城市的楼市大宗交易却逆势暴增，且2021年还有开年红的势头。

新鲜出炉的《2020年全国写字楼大宗交易盘点》报告显示，2020年全国录得208宗商业地产大宗交易，成交总额约1942亿元。其中成交的68宗写字楼（约922亿元），51宗是在一线城市，交易金额约达692亿元。

让人瞩目的是深圳，大宗交易成交额仅次于北京、上海。根据CBRE研究报告，2020年深圳大宗交易超过280亿元、27宗。这是深圳自2017年房地产大宗交易爆发后，连续三年保持数百亿元的成交规模。

最新数据还显示，2021年第一季度深圳大宗交易预估已超过50亿元，大多交易对象是知名开发商在核心区开发的优质写字楼。可以说，逆势而上是2020年深圳大宗交易现象的总结词；乘势而上则是2021年开年犇犇犇的演绎。

■深度解读：钱追城市、钱追人、钱追价值高地

深圳大宗交易如此火爆，放开眼界，从全球视野、中美关系以及深圳城市价值等角度剖析，细化分析相关买家及主要标的，我们可以窥见更多大资金的主要走向。

一、全球视野，中美及人民币探究，提前资产保卫战

全球角度来看，得益于对疫情的高效控制，中国成为全球安全、稳定的地方之一，大国气度让全球瞩目，更进一步增强了投资者对中国发展的信心。

2010年中国超越日本成为第二大经济体；
2014年用人民币计价中国是世界第一大购买力经济体；
2020年中国与美国的GDP差距大概只有30%；
2020年中国首次实现了“双百万亿”（M2过百万亿、GDP过百万亿）……
中国正在崛起为世界第二大国。

随着拜登上台，中美关系的缓和，局部合作得以促成，中美之间双向内循环发展也给到企业更多信心。原来美元渗透了全世界，随着持续的量化宽松政策，一定程度会使美元未来进一步贬值，而中国的强大是在美元语义下的强大，美元贬值，对应的就是人民币升值。

对于中美关系，楼市意见领袖尹香武先生在3-11前海公开讲座上提醒：如果人民币不能成为主导货币，而国外不让渡利益空间，那么可能下半年人民币升值态势转变，或将对外贬值，对内通胀。而对投资者来说，只有尽快通过买入优质物业才能更好地锁定自身财富。

在此趋势下，无论中美关系如何变化，其实都明确地指向：现在大机构大举买入中国深圳的大宗优质物业，不止是探底，是对中国一线城市的坚定看好，也是在提前做好资产保卫战。这就进一步增强投资者买入中国、买入深圳的信心和底气。

二、创业之都，深圳的土特产就是企业家

大资金始终追逐的是发展前景强的城市，追逐优质人才聚集的城市，追逐城市集中发展的价值高地。这是深圳大宗交易迸发的重要原因，也是深圳城市价值爆发的体现。

深圳经过40多年发展，GDP增速位列中国四大一线城市之首，而且对创新产业、科技发展的把控，其实已是世界级。2020年深圳共8家企业跻身世界500强，全球最赚钱50强深圳也有3家、占全国的27.3%。如两会上所说“深圳的土特产是企业家”，创业密度连续7年居全国大中城市首位，是名副其实的“创业之都”。这些都是对深圳营商环境的极大认可。

由于深圳的总部企业质量极高，控制流的能力极强。而控制流就是控制了命运！深圳无论在信息流（华为与腾讯、中兴）、资金流、物流、商务流（前海CBD+深圳湾CBD+福田CBD+高新区IBD）、客流等方面能力极强。

加上深圳正在大力发展以5G、AI等为支撑的智能经济，以新一代信息技术、数字经济、高端装备制造、生物医药、绿色低碳、新材料、海洋经济的战略性新兴产业都在蓬勃发展，进一步为企业家、创业者提供了土壤。可以说，深圳无愧为中国当代人类智慧和生产力投射结构最佳的城市。

新时代驱动，深圳更被中央赋予“中国特色社会主义先行示范区”，“十四五”规划纲要草案中则多处提及深圳，明确提出“支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区”，赋予了深圳更多新任务和新机遇。这样强大的城市价值及影响力，难怪深圳大宗交易成交额连续四年居高而上。

三、买家之鉴：“全球创新创业创意之都”崛起

大宗交易的买家类型，侧面地反应了深圳城市主流企业的发展方向。2021年“十四五”规划开局，中国国策特别强调科技强国、实业护国、内外双循环等内容，这与深圳大宗交易的买家类型相吻合。

根据报告，深圳优质写字楼的交易主体以金融、科技、建筑工程/装饰、实业、综合型集团为主，占成交总量的91%，集中度创近年新高。且自用型客户作为购买主力，近5成来自于深圳本土的企业及综合集团，同时自用兼投资的比例也在大幅增加。这意味着大客户长远看好深圳的发展环境，看好优质商办的潜在价值。

值得注意的是，国家科技部明确：到2035年，深圳建成全球创新创业创意之都！

这是基于深圳科技产业及企业数量的不断壮大，更进一步催动了深圳的科技创新能力。加上深圳不断优化营商环境、良好的科技产业氛围，持续吸引外地科技公司进入深圳，极大带动了优质商办的交易。

四、楼市调控长期加码，房贷收紧，资金出口选择这类物业

正在进行中的两会，政府工作报告中关于房地产方面的论述总共142个字，但主旨始终坚持“房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期”。在这样的大方向下，可以预见中国住宅调控政策还将继续加码，作为风口浪尖上的深圳房地产市场更将坚持执行。

在这样的大基调，可以确定的是深圳住宅还将继续严控。与此同时，继2020年8月针对房地产行业的“三道红线”新规出台，2021年“三道红线”政策范围很可能将试点范围扩大。这将进一步促使开发商主动释放更多优质商办物业。

从金融角度来看，70%的银行贷款直接或间接都和房地产有关，如今住房贷款收紧，那么其他房地产产品如写字楼的金融待遇就会变好。这就变相地为投资者进入商办市场提供了更多机会，对目前在售的核心区优质商办将起到更多推动作用。

而且就现有的数据来看，商办市场虽然没有限贷，但一次性付款购买办公物业的比例达52%，不断收窄的投资渠道，促使大资金选择的资金出口，便是一线城市核心区的优质商办。

五、小结：钱追城市、钱追人、钱追价值高地

综合分析来看，相信手持大量现金却还在观察的客户应该也有了自己的判断。我们再次提醒的是：尽管全球市场波动，但国外经济复苏在即，预估外资下半年或明年将陆续再次回归中国市场。而中国崛起，国内稳进，对国内投资者来说正是机会！

而对投资家来说，接下来的新使命就是在看齐香港玩家之后跻身世界级。而跻身世界级的好办法就是掌控深圳，掌控深圳的好杠杆其实就是尽快掌控商办中心的优质商办。

而且区别于住宅、商铺，写字楼是精英人才聚集、创造利润、创造价值的品种，这也为大宗资金买入深圳核心的优质写字楼提供了更多价值保障。


■2021年值得整购的壹号区域以及壹号资产

别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧。由于国外疫情外资现在被牵绊了，内资才有了更多挑选好标的的机会，也才有了抢先于别人一步的阶级晋升契机。

筛选深圳具备整购预期的优质片区及项目时，我们把前海列在第一位，正是由于布局前海的优质写字楼，所能获得的“特权”是其他片区所没有的。

特权1、承载国家意志的商办中心，当属买入的壹号区域

写字楼最主要的是地段，地段越核心，效率越高。优质写字楼所在的地段大多是城市核心区，占据极多的人流、信息流、资金流、商务流、覆盖城市优质生产力等诸多内容。

配置写字楼就要锚定商办中心。这是多年前@房地内参 多次公开提醒的资产配置方向，如今再次重复：当你身价达到一定程度，那就是时候配置写字楼了。而配置写字楼的首要标准，就在城市商办中心。

深圳的两个中心区，前海便是其一，且承载的国家级意义更强：国家级自贸区、中国特色社会主义先行示范区核心引擎，大湾区国际化城市新中心、深圳唯一都市核心区重要组成部分……

从前海定位来看便可窥见：前海不止事关深圳下一个四十年，更承载着国家意志和人民币出海口等重要任务。正如此，根据最新出台的十四五规划纲要，前海被划定为“粤港澳重大合作平台建设的重点区域”之一。

经过11年基础奠定的前海，“中国曼哈顿”、超过1500万商务体量正在逐步兑现。如今前海已累计实现206栋建筑封顶，其中建成并交付使用179栋，其中100米以上高楼77栋，从一片滩涂到拥有自己的天际线，当年全球征集的前海规划概念正在一点点实现。

2020年前海实现注册企业增加值超过2500亿元，实现注册企业增加值同比上升13%，增速远超福田、南山区；单位土地增加值超过166亿元（以占地15平方公里核算，上述数据来源于前海管理局官方网站）。

入驻前海的世界500强企业旗下公司已超过344家企业、内地上市企业900多家、持牌金融机构200多家，包括中粮、华润、恒大集团、招商银行、平安等多个500强企业入驻，涵盖金融、互联网、银行、物流、通讯、文化等多个行业，产业氛围持续浓郁。

深圳是商事登记制度改革“特区模式” 的变革者，前海更是制度创新的开创者。数据显示，前海平均每三天推出一项创新制度，并向全国推广复制，可以说前海的制度创新值数已连续三年在全国自贸区中数一数二。前海不断优化的营商环境，为入驻的企业提供诸多便利，也促使诸多企业向这里靠拢。

加上深圳中心区逐渐向西部发展的趋势，投资者倾向于把资金投注在这里，倾向于在这里挑选优质物业。前海不只是深圳的，不只是中国的，更是世界的，其展现的经济价值、投资价值之强，投资家理所当然将之纳入投资的壹号片区。

特权2、全球效率高地，帷幄国际生意主场

不止如此，纵观北上深广的大宗交易标的，大多位于核心区交通便捷之地。毕竟写字楼作为现代商务办公的重要场所，对效率要求极高。交通是写字楼的“硬件”，便利程度直接影响写字楼的办公效率及商务价值。

对具备全球视野的企业来说，掌握了高效交通，就是掌握了时间，就相当于掌握了信息流和资金流。

前海作为珠三角最高效核心枢纽，南中国的效率高地，在前海办公相当于拥有了高效切换全球生意主场的交通特权。

因为在前海，不仅可以通过飞机出行，还可以通过城际出行。前海区域内坐拥亚洲最大交通枢纽，9+2+1陆海空立体交通网络，覆盖的轨道多达12条，包括地铁1、5、9、11、12、15号线、光明快线、坪山快线、港深西部快速轨道、穗莞深城际线、深莞城际线、深惠城际线、深珠城际线通道等，构成粤港澳大湾区1小时通勤圈。

卓越前海壹号自带前海首个可飞行停机坪，通过在前海搭乘直升机快速实现与周边香港、东莞和惠州等城市的快速连接交通网络，10分钟抵达深圳宝安国际机场以及大空港，直达全球，进一步提升前海商务出行环境、商务效率。
特权3、不止是国际级门面，更是独壹无二的壹号资产

盘点成交的大宗交易产品可以发现，它们不止占据了城市核心、效率高地，同时也是品牌开发商打造的标杆物业，极具资源优势、门面价值。这样的优质写字楼所拥有的特权，不管面子里子都赋予业主优越感，长期持有的价值也就更强。

区别于前海其他在售的写字楼项目，卓越前海壹号作为前海首个商办综合体，是前海首个拍卖出让地块的成果展现。这样的地标性特权价值，在前海除了卓越再也没有第二家。

由深圳CBD商办之王——卓越集团融入25年丰富经验打造的高端写字楼，前海壹号扼守前海核心桂湾金融区的门户地段，在售的T1栋以超过280米高度矗立前海云端，国际门面价值极强。这是桂湾唯一在售的高区资产，是卓越大业主才能专享的高度特权！

特权4、前瞻投资家方可专享的壹号权益

对客户来说，选择的资产拥有到比其他项目更多更优更独一无二的权益，自然也是一种特权。多方比较下，我们将卓越前海壹号T1推荐为投资者资产配置的壹号目标，也在于其赋予大客户的诸多壹号权益，是其他产品没有的。

如项目自身稀缺的280米高度，或许前海一些写字楼会有类似面积段，但却远未能达到卓越前海壹号T1的280米高度，也未能拥有一览山海与城市繁华的开阔视野，更未能包揽前海东西岸的优越景观。

或许会有一些写字楼会有类似的产品，但所在的地段并非是前海桂湾金融核心区，未能第一时间享受到前海集中的金融价值及配套服务。也有一些产品业态或许差不多，却没有前海壹号总建面约65万㎡商办综合大空间可以承载精英人士的全方位需求。加上前海壹号项目本身已引入京东、中国移动、玉山银行、交通银行等10多家知名百强企业，商务氛围极浓。

再如项目自带前海首个可飞行停机坪、天际企业会馆、约31米天际穹顶大堂、约9米挑高五星酒店级全景大堂、一条龙的会所级接待功能、顶级会员制会所前台、企业主私享的办公休憩空间、8m/s国际高速穿梭梯……这些赋予企业家事无巨细的壹号特权，都是卓越为高效人士在生意主场专门设置的！诸如种种，都是卓越专门配置给投资家们的特别权益！

前海已迈入兑现期，世界湾区绽放在即，前海以及卓越前海壹号的系列特权则为前瞻目光的投资家专享。目前，卓越前海壹号T1建面约579-2614㎡的高区塔尖资产已启幕，详询壹号热线 0755 36611111。