导读：
■大鹏，深圳质变潜力区
■城市更新工作驶入“快车道”，大鹏展翅高飞
■城市更新成下一个主战场
正文：

■大鹏，深圳质变潜力区

大鹏新区，别称“大鹏半岛”，位于深圳市东南部，三面环海，东临大亚湾，与惠州接壤，西抱大鹏湾，遥望香港新界，海域面积305平方公里，约占深圳市四分之一，海岸线长约占全市的二分之一。

大鹏拥有得天独厚的丰富的山海资源，森林覆盖率超过76%，拥有长达133公里的优质海岸线，54个优质海滩，七娘山、排牙山、马峦山等知名山脉，被称为“深圳的桃花源”，也被政府定位为“全球海洋中心城市集中承载区”、“世界级滨海生态旅游度假区”。

2021年，大鹏新区城市更新和土地整备局将抢抓“双区驱动”和综合改革试点重大历史机遇，乘势而上，推动城市更新、土地整备、统建安置三驾马车马不停蹄、齐头并进，推进土地整备盘活空间。

■城市更新工作驶入“快车道”，大鹏展翅高飞

目前，大鹏正不断推进区域内城中村、老旧工业厂房等土地资源盘整，并通过大体量的城市更新释放更多城市建设发展用地以及居住用地。

如今，大鹏城市更新工作已驶入“快车道”，以城市更新为主要内容的存量土地二次开发，大鹏新区的楼市或将展翅高飞。下面@房地内参将盘点一下大鹏城市更新项目。

1、三溪片区重点城市更新单元

大鹏新区葵涌办事处三溪片区重点城市更新单元北起新区管委会，南至葵涌执法队，倚靠规划的环城北路、延安路、坪葵路三线围合，是葵涌中心的行政、文化、经济核心区，拟申报拆除范围用地面积736562.8㎡。

申报主体为大鹏新区城市更新和土地整备局。2020年10月15日，深圳市大鹏新区葵涌办事处三溪片区重点城市更新单元前期服务委托协议签约仪式举行，前期服务商为深圳市三溪房地产开发有限公司，查询工商信息显示，该公司由恒大地产集团（深圳）有限公司持股85%。

恒大集团以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的世界500强企业集团。根据恒大2020半年报披露，恒大拥有旧改项目104个，其中深圳55个，大湾区12个（除深圳以外），太原11个，石家庄4个，昆明3个，贵阳3个，郑州2个。

据了解，该项目计划将被打造成为一个集公共服务、文化活动、商贸办公、居住生活为一体的宜居宜业城区，成为东部公共服务核心、中央商务片区及生态宜居家园。

据悉，三溪片区重点城市更新单元规划研究于2019年10月启动，前后经过8轮修改、完善，最终形成了目前的项目成果。项目规划衔接已有的规划骨架，优化整体规划布局，构建“一轴、一带、三心、多组团”的规划结构。

一轴：为城市中央发展轴，依托葵坪路串联新区行政中心与商务中心，形成城市中央发展轴线。

一带：为三溪河景观绿带，沿三溪河打造贯穿全域的景观绿带。

三心：为三大城市服务中心，即行政办公中心、商贸服务中心、综合服务中心。

多组团：即多个城市功能组团，包括中央商务组团、人文生活组团服、产城融合组团等，计划打造成为一个集公共服务、文化活动、商贸办公、居住生活为一体的新一代宜居宜业城区先行示范标杆，成为东部公共服务核心、中央商务片区及生态宜居家园。

2、美的工业片区城市更新单元

美的工业片区旧改位于大鹏新区葵涌办事处，拆除范围用地面积25412㎡，拟更新方向为居住功能；拆除重建用地范围内应落实不少于7623.5㎡的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目用地。申报主体是深圳市麟恒投资发展有限公司。

深圳市麟恒投资发展有限公司成立于2002年04月04日，注册地位于深圳市盐田区沙头角街道沙盐路3143号，经营范围包括在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营业务；兴办实业；国内商业、物资供销业；自有物业租赁等及机动车停放服务等，并对外投资10家公司，具有1处分支机构，属民营企业。

3、捷德纺织厂城市更新单元

捷德纺织厂旧改位于大鹏新区葵涌办事处，拆除范围用地面积67974㎡，拟更新方向为商业、居住等功能；拆除重建用地范围内应落实不少于30131.04㎡的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目用地。申报主体是捷德纺织（深圳）有限公司。

捷德纺织（深圳）有限公司成立于1990年07月06日，注册地位于深圳市大鹏新区葵涌街道官湖西路5号，正位于该旧改范围内，经营范围包括纺织、印染色纱色布、牛仔服装洗水、服装样板加工，销售自产产品，系Angel View International Limited.（“恒宙国际有限公司”）旗下企业，该企业是一家在香港注册的私人公司，其余资料不明。

值得注意的是，知名房企碧桂园股东为佛山市顺德区宙华投资咨询有限公司，宙华投资查询企业信息可知有14个股东，都是碧桂园的各大公司，而这14个股东企业的唯一股东，都是恒宙国际有限公司。因此，该旧改实际与碧桂园有密切关系。

4、振达工业区城市更新单元

大鹏新区葵涌办事处振达工业区城市更新单元位于葵坪路以西，金岭路以南，拆除范围用地面积58314㎡。

该城市更新单元拟更新方向为居住功能；拟拆除重建用地范围内应无偿移交政府的用地不少于21634.53㎡，包括27班九年一贯制学校用地，拟配建5800平方米公共配套，其中包括1000平方米社区健康服务中心。

申报主体为深圳市麟恒投资发展有限公司。该公司成立于2002年04月04日，以房地产开发经营为主导、以商业运营及物业管理为两翼，旗下项目有麟恒中心广场、美的工业片区城市更新单元。

5、松树-石场片区城市更新单元

大鹏新区葵涌办事处松树-石场片区城市更新单元位于比亚迪路与粤西路交汇东北处，拆除范围用地面积31733㎡。

该城市更新单元拟更新方向为居住功能；拟拆除重建用地范围内应无偿移交政府的用地不少于11106.45㎡（含公共管理与服务设施用地、道路、绿地等用地），拟贡献率不少于35%。

更新单元涉及城市总体规划强制性内容，需在专项规划阶段严格按照总规强制性内容要求办理。

申报主体为深圳市通四海投资发展有限公司。查询工商信息显示，该公司由深圳市科发工贸集团有限公司占股55%、深圳市鹏瑞投资发展有限公司占股45%。

科发集团诞生于深圳，目前已成为集投资、商业、地产、物管、航运、石油化工等于一体的多元化多业态的大型集团公司，业务领域由深圳辐射至天津渤海湾以及湖北等地。

6、欧屋上角片区城市更新单元

大鹏新区葵涌办事处欧屋上角片区城市更新单元位于延安路以南，葵新路以东，拆除范围用地面积约72395㎡。

该城市更新单元拟更新方向为居住、商业等功能；拟拆除重建用地范围内应无偿移交政府的用地不少于25338㎡（含道路、公共管理与服务设施用地、绿地等用地），拟贡献率不少于35%。

更新单元涉及城市总体规划强制性内容，需在专项规划阶段严格按照总规强制性内容要求办理。更新单元范围内的古树，需按照林业主管部门意见与《深圳经济特区绿化条例》等规定落实保护要求。

申报主体是深圳卓越昌泰城市更新有限公司，查询公司信息显示，该公司是深圳卓越城市更新集团有限公司全资子公司。目前，卓越集团在深圳已有30多个旧改项目，其中盐田桥东旧改项目、龙华牛湖北片区项目、坪山汤坑片区项目、卓越九珑项目、葵涌谭屋围项目（在建中，预计今年底将进入市场销售）、葵涌横头双伍、横朗城市更新项目、松岗商业中心、宝安翻身47区项目以及福田竹园小区项目等均已启动。

7、高圳头片区城市更新单元

高圳头片区城市更新单元位于延安路与高源中路交汇处，拆除范围用地面积104026㎡。

该城市更新单元拟更新方向为居住、商业等功能；拟拆除重建用地范围内应无偿移交政府的用地不少于36409.16㎡，配建一所12班幼儿园，一所54班九年一贯制学校，拟贡献率不少于35%。

申报主体是深圳市葵涌高源股份合作公司，该公司集体股占股70%，个人股占股30%。

8、水头片区城市更新单元

水头片区城市更新单元位于大鹏新区大鹏办事处，拆除范围用地面积100320㎡。

该更新单元拟更新方向为居住功能；拟拆除重建用地范围内应无偿移交政府的用地不少于27386.5㎡（含不少于11095.25㎡的教育设施用地，以及绿地、行政管理、道路等用地），拟贡献率不少于27.3%。

申报主体为深圳市佳远滨海投资有限公司，查询工商信息显示，该公司由深圳市合正房地产集团有限公司持股80%。

合正集团2004年涉足旧城改造项目的开发运作，至今已成功改造开发合正星园、合正锦湖逸园、合正汇一城、合正荣悦、合正观澜汇、合正丹郡等多个大型城市更新项目，累计完成城市更新逾百万平米，此外，集团在龙华、宝安、龙岗、盐田、大鹏等区域储备了大量城市更新项目。

9、东一、东二、上塘城市更新单元

东一、东二、上塘城市更新单元位于大鹏新区葵涌办事处，拆除范围用地面积58678㎡。

该更新单元拟更新方向为居住、商业功能；拟计入外部移交用地 5485.68㎡；拟拆除重建用地范围内应落实占地不少于12000㎡的公共管理与服务设施用地，拟贡献率不少于20.5%。

该更新单元属原2016年深圳市城市更新单元计划第四批计划批准拆除范围调整和新增外部移交用地。

申报主体深圳金世纪置业有限公司 ，查询工商信息显示，该公司大股东为深圳市金世纪工程实业有限公司。

深圳市金世纪工程实业有限公司成立于1994年，注册资金人民币3亿元，具有房屋建筑工程施工、市政公用工程施工总承包壹级，地基基础工程、消防设施工程、防水防腐保温工程、建筑装修装饰工程、建筑幕墙工程、建筑机电安装工程专业承包壹级，古建筑工程专业承包贰级。

10、白石岗城市更新单元

白石岗城市更新位于深圳市大鹏新区葵涌办事处，近邻大鹏湾，南侧紧接雷公山，北邻盐坝高速。

更新单元用地面积78252.8平方米，拆除用地面积67989.5平方米，开发建设用地面积42301.3平方米（含纳入国有未出让零星用地3000.0平方米）。

计容积率建筑面积206160平方米，其中住宅建筑面积为173160平方米（含保障性住房19160平方米）；商业建筑面积20000平方米；公共配套设施建筑面积13000平方米，其中12班幼儿园建筑面积3200平方米（占地面积3600平方米），社区健康服务中心1000平方米，社区管理用房400平方米，社区服务中心400平方米，社区警务室50平方米，文化活动室1000平方米，社区体育活动场地（占地面积3429平方米），社区老年人日间照料中心750平方米，邮政所100平方米，公交首末站3900平方米，再生资源回收站60平方米，环卫工人作息房20平方米，小型垃圾转运站320平方米，其他社区级公共设施1800平方米。

项目拟确认实施主体为深圳市华地置业有限公司。工商信息显示，此公司是恒大地产集团（深圳）有限公司旗下全资子公司。恒大集团是以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的世界500强企业集团。恒大地产在中国280多个城市拥有870多个项目，与全球860多家知名企业战略合作，实施精品战略，打造高品质、高性价比产品，开创行业“全精装修交楼”“无理由退房”“网上销售”先河，让600多万业主实现宜居梦想。在深圳开发的项目包括：深圳恒大天璟、恒大城市之光、坪山恒大城等。

11、横头双伍城市更新单元

横头双伍城市更新单元位于葵涌街道老城区，西起坪葵路，东至葵新南路，北起葵政路，南至金葵中路。

占地约11.4万平米，开发建设用地面积约7.2万平米，容积率5.2，总建面约37万平米，规划居住人口达9750人，项目改造为住宅、办公、商业用途。

其中住宅总建面约为30.5万平米（含保障房1.5万平米），商业4万平米，商务公寓2万平米。小区规划有幼儿园、社康中心、公交首末站等配套设施，停车位规划3150个。

项目拟确认实施主体为卓越集团。卓越集团成立于1996年，总部位于深圳市福田中心区，经过二十几年的深耕，卓越已成为中国具备大型商业及住宅综合性地产开发经验集团，连续多年被评为中国房地产百强企业。

卓越城市更新集团有限公司规划3年内将拓展新项目土地面积近300万㎡，龙华牛湖北片区项目、坪山汤坑片区项目、卓越九珑（南头旧改）、卓越誉珑（沙井辛养工业区）、葵涌谭屋围项目、上、下横朗城市更新项目、松岗商业中心、宝安翻身47区项目以及福田竹园小区项目等均已启动。未来还将加大对宝安、龙华、坂田等区域的拓展力度，寻找优质项目，通过3-5年的快速发展，将卓越城市更新集团有限公司打造成为中国城市更新领域的品牌。

12、水沥片区城市更新单元

大鹏新区葵涌办事处水沥片区城市更新单元拟申报拆除范围用地面积约9.9公顷。

申报主体为深圳市葵涌土洋股份合作公司。项目合作方为深圳市明朗房地产开发有限公司，查询工商信息显示，该公司由深圳市承翰投资开发集团有限公司、深圳市明朗实业有限公司分别持股50%。

深圳市承翰投资开发集团有限公司，是一家立足深圳的，经营多元化、产业专业化的企业集团。承翰集团的前身是深圳市承翰投资发展有限公司，成立于1999年。承翰集团的业务板块涵盖地产、教育、物业、农业、青创、公益等，业务延伸至长三角、珠三角等国内重要的经济发达区域，部分业务板块已走向国际市场。地产方面，承翰集团已成功开发慢城、来座山、海语山林、陶源、半山海、陶柏莉、珀尔世家等十余个优质地产项目。

■城市更新成下一个主战场，卓越蔚蓝铂樾府占据先机

当前深圳房地产市场已进入存量时代，在“旧改”，“旧商业裙楼盘活”等概念与政策的背景下，深圳在城市更新方面正值洼地，已吸引了大量社会资本涌入。未来几十年，深圳的投资主流必是城市更新。

大鹏拥有千万级体量的旧改规模。目前，除了卓越，还有恒大、保利、招商以及花样年等多个品牌房企入驻，片区内约400万㎡城市更新项目已陆续动工。

随着大鹏新区城市更新红利一一兑现，更多的产业需求将蜂拥而来，伴随着巨大的高端居住需求以及投资需求。也正基于此，业内人士认为，以重点中心城市核心区域为主的“城市更新”，将成为房地产市场未来十年乃至更长时间的下一个主战场。

如今，大面积城市更新项目的先后展开，区域内的产业、配套、环境等都将逐步升级，可以预见大鹏片区未来的质变性是非常巨大的，此时购房投资者要做的，是在下一波质变浪潮来临前，抢先布局区域内的优质项目。