片区制空权：“万科第五园3期高层”考查纪要
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〖时间〗：2007年08月18日12：00~14：30
           2007年03月19日12：00~14：30
〖天气〗：睛天、多云 
〖事件〗：实地步行考察坂田“万科·第五园III高层”项目情况
〖地点〗：深圳坂田雅园路北侧、五和大道东侧、坂雪岗大道以西、中海月朗苑
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【3期高层既将发售：万科·第五园3期收官】
    【尚街全面招商：生活配套日渐完善】
    【片区配套】
     一、三分种上南坪：小区东边坂雪岗大道南段施工中
     二、龙--坂进入陆路网建设高峰期
    ■制空权：四周及景观
    【制空权：第五园至高点】
    【片区道路及待建地处于施工高峰期，灰尘较大】
    【内部一流、外部尚需时日】
    【北侧：近处待建地，远观城市群】
    【南侧：近看别墅，远观山脉】
    【西侧：南坑民房景观不好】
    【东侧：原生态植被】
    ■项目考查
    【工法样板间：房子也裸奔】
    【退台建筑体：栋数依地势台阶状分布】
    【严格执行午休制度：休息时间零燥音】
    【入户大堂】
     一、大堂浅水景：进出大堂路经睡莲池
     二、信报箱、电子信息栏
    【定制低燥音井盖：但没能彻底杜绝】
    【户内考查】
     一、砌体作业技术指导演示
     二、洗手间降板：污水侧排优点多多
     三、净层高2.90米，全面采用落地窗：全赠送，
     四、户户带双层挑高花园
    【变压式II排气道：防烟、防味、防倒灌】
    【墙体全面外挂钢丝网】
    【日立电梯：变频门机系统】
    ■数据与用料
正文：

■项目概况

【3期高层既将发售：万科·第五园3期收官】

万科·第五园位于深圳北部坂雪岗片区的南部片区，雅园路与坂雪岗大道交汇处。总占地面积25万平方米，总建筑面积25万平方米，产品形态以别墅为主。作为目前坂田片区在建规模第二（仅次于万科城的46.9万平米占地）、在全市位居规模前5名的万科·第五园是深圳第一个原创现代中式的小区。

万科·第五园3期占地面积8.4万平方米、建筑面积12万平方米，容积率1.44，总供应单位约为1034套。户型类型包括庭院别墅（190－240平方米，四房、五房）、叠院HOUSE（130－160平方米，三房、四房）和景观高层单位（70－110，二房、三房），其中庭院别墅约102套、叠院HOUSE约180套。

既将推出的为景观高层，三栋层数总高由东至西依次为23、19、15层，共三座9个单元，共752套，户型面积为：一房一厅一卫建筑面积约38平方米；一房二厅一卫建筑面积约70平方米；二房二厅二卫建筑面积约84平方米；四房二厅二卫建筑面积约120平方米。

观景高层既将发售，意味着万科·第五园一、二、三期的开发阶段性告捷。将进入第四期开发。

【尚街全面招商：生活配套日渐完善】

第五园3期观景高层样板房于2007年8月18日正式对外开放，当天由于人数过多，一度出现了排队前往样板房参观的现象，客户关注度可见一斑。

样板房开放的同时，尚街的整体招商工作也正式启动。在此之前，一期和二期的临街商铺已绝大多数全面进驻，但从整个项目来说，尚街的招商才正式意味着第五园的生活配套将进入全面完善阶段。

【片区配套加速】

一、三分种上南坪：小区东边坂雪岗大道南段施工中

坂雪岗大道南段工程已经开始施工，坂雪岗大道全线北接北澜一级路、南通环城南路，本公路南段北起吉华路接坂雪岗大道北段，南至南坪快速路，全长3.109km，与南坪快速相交设置立交一座。全线按城市I级主干路标准建设，道路规划红线宽度60米，双向六车道，设计行车速度50km/h。

万科·第五园与坂雪岗大道紧临，南段工程建成后，项目距离南坪快速只需三分种车程就可以了。片内届时将以五和大道、坂雪岗大道的主干道，结合深惠路、南坪高速快速路，实现四通八达的交通网络。

二、龙--坂进入陆路网建设高峰期

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn从市建筑工务署得到消息，8月20日，位于龙华的白龙路西段、金龙路临时通道、石龙路正式通车。以上路段虽与本项目直接影响较小，但间接作用值得关注，说明龙华、坂田区域的交通路网建设进入高峰时期，路通房通。

这三条道路开通后，与新区大道南段、梅龙路、玉龙路西段及十一号支路互连，使特区内的车辆可以南坪立交、玉龙路、新区大道经这三条道路迅速进入龙华片区、坂雪岗片区，车程大为缩短。随着片区的发展，未来交通、教育、医疗等公共配套将日渐完善。

■制空权：四周及景观

【制空权：第五园至高点】

观景高层位于整个万科·第五园的北侧，高度是整个一、二、三期中的至高点，视野上的制空权极其明显。向正南可俯瞰占地约55万平方米的别墅建筑群及中式园林景观、以及远处山脉水库，向北，则可俯瞰坂田城区。

南侧瞰远处南坑水库、雅宝水库，东侧瞰远处是南山水库，西北方向是民治水库，所以项目的正南、东南以及西北方向是连锦起伏的山脉景观。另外项目周围没有什么高层建筑，四周视野极为开阔，具有多重景观。

【片区道路及待建地处于施工高峰期，灰尘较大】

项目以北远处的珠江旭景佳园及美丽集团的别墅地块也正在施工中，距离较远影响较小可以忽略不计。

但项目周围目前以空地为主，近处北有永香路及东侧的坂雪岗大道南段既将进入施工的高峰期，两个路段的施工及未来待建地的施工，在此期间施工车辆较多，路面尘土较大，原有的绿化已被损坏，随着这几个施工点的加速，这种情况可能还要持续一年半载的。

【内部一流、外部尚需时日】

万科·第五园3期四周情况各异，西面除去中海·月朗苑外，都是一些厂房或都城中村住宅楼，生活、消费、设施都不是很如意。但是其它几个方向则比较原生态，还不错。

总体上来讲，项目面积较大，建筑内涵丰富，建筑群及园林水平属一流水平，让人感受到心静之效。而外部则是南及东面的山脉比较具有欣赏性，所以内景优于外景，外部环境的美化还需要假以时日。

【北侧：近处待建地，远观城市群】

第五园3期观景高层北面近处是永香路，此路目前还未修通，约30米处是一块待规划空地，虽然是空地，但还是很整齐的。与空地紧临有有一处公交站是333公交总站，以及个别厂房，远处是珠江·旭景佳园社区，以及美丽集团的别墅项目。

此面景观有不确定性，主要视近处空地未来的规划而现。由于远处只有零星高层建筑所以景观以广阔城市建筑群为主，景观表现一般。

【南侧：近看别墅，远观山脉】

南侧近处是万科第五园的一期、二期、三期，一二期与三期之间有雅园路相隔。雅园路上的绿化带不错，而且多是以竹子为主，长的还比较茂密，远处是南坑水库以及围水库的山脉。

项目的南侧无论远近都表现出较佳的观赏性，近处是55万平方米的别墅群及中式园林景观，远处则是山脉环绕，别有一凡韵味。

【西侧：南坑民房景观不好】
 
项目西面紧临南坑村民房和厂房，景观不是很好，而本项目高出城中村地块约20米，有明显的分界线，落差较大。西北是中海月朗苑，较为整齐。仅管如此，此面整景观表现是最差的一面。

【东侧：原生态植被】

东侧近处是零星的小山丘，这些山丘还保持着原生态的植物，局部黄土裸露。紧临山丘的空地处是本项目的施工工地办公室及临时宿舍。远处东南侧是鸡公山，在本项目可以看到位于山脉角下的南坪高速路。

而3期的东面是项目的后续开发用地，至于是几期暂时不得而知。东侧景观仅次于南侧，因为鸡公山是银湖山郊野公园里的最高峰，并且是原生态植被，所以山景状观。

■项目考查

【工法样板间：房子也裸奔】

在揽月居的11楼，两套样板房的对面，同步开放了两套工法样板间。所谓工法样板间就是不加任何修饰、直接展示施工体，让客户能够最真实地接触施工方法和技术、质量，以及施工材料，并对应以文字介绍，直白易懂。

工法样板间展示了变压式集中排烟管、墙体施工、窗结构施工、各种管材管线和配件，并且都注明了型号品牌。客户显然对工法样板间有兴趣的不多，只是一眼飘过而已，细细观察者寥寥无几。

【退台建筑体：栋数依地势台阶状分布】

3期观景高层指的是“月字辈”的抚月居、揽月居、映月居，三栋层数总高由东至西依次为23、19、15层。这样的楼数分布主要还是为了景观面的最大化，地势最高的抚月居为23层，中间的揽月居为19层，最西侧的映月居为15层。

栋与栋之间依次降低四层，大约为15米的高度吧，台阶式的楼栋布置可实现通风采光景观面的最优化。

【严格执行午休制度：休息时间零燥音】

3期观景高层与一期和二期的别墅距离约50米，为了业主能够在休息时间享受高质量的睡眠，工地上严格实行了深圳市规定的“午休时间禁施工”的制度。就连不会发出声音的楼内也没有一例施工的。

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn在考查过程中经常遇到这种情况，电梯操作工都午休去啦，所以爬楼梯上下就成了家常便饭。

【入户大堂】

一、大堂浅水景：进出大堂路经睡莲池

观景高层地势较高，仅大堂就相当于前面别墅的二楼了，首先要上近两米的台阶至大堂，大堂门口的两侧是浅水景，水景外沿的防护台有30公分的高度，水景里面放满了睡莲花。每当进出大堂时必定经过睡莲池，池内睡莲花散落，池水清澈见底，路过此处心情爽多了。

睡莲池与大堂之间是一面全玻璃墙，并且距离地面约1米还有玻璃窗子可以打开，又是自然采光，又是自然通风。大堂一侧设休息区，休息区的对面便是大堂值班的服务台了。

二、信报箱、电子信息栏

在大堂的两则角落分别设置了上下五排信报箱，信报箱黑底白字，标识明显。在信报箱的上方有一块电子屏幕显示器，入伙后这里将为业主提供天气预报、家居生活等之类的电子提示。

【定制低燥音井盖：但没能彻底杜绝】

在材料堆放区，我们发现了项目使用的下水道井盖，本项目使用的所井盖都是定做的，上面有项目LOGO。通常的井盖是铁制的，而现场的井盖有两种材料，内核为生铁，外面是一层软性塑胶。由于外层是软塑胶，既使有空隙，车辆驶过时就能够降低燥音，但却没有办法彻底杜绝。

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn根据考查众多项目所积累的经验，建议未来所有的井道都应该设置道路以外的草坪，或者在路面与路肩交接处，排水使用带有排水孔的路面砖，这样才能彻底杜绝噪音，这方面武汉的银湖翡翠可以成为深圳所有发展商的老师。

【户内考查】

一、砌体作业技术指导演示

在抚月居考查时，我们在靠外侧户型的入户走廊看到了墙壁上张帖了一块演示板，演示板上以图文并茂的形式对砌体作业进了全面的讲解，并且在重点部位用线红特别标识，还写有标语，“施工前多看多想”。

这个演标板是让人参观的吗？不是，是起到对施工工人的传教作用。这种认真的态度还是值得表扬的。

二、洗手间降板：污水侧排优点多多

项目的洗手间是降板处理，下沉35公分。通常卫生间的排水，一般都是穿越楼板实现上下的连通，但是本项目则设计成侧排，也就是所有的污水全部先通过侧面墙到室外以后再进入集中排水管。关于侧排的优点有以下几点：

（1）、不穿越楼板使楼板更整体，质量更好，毕竟楼板是长期承重的。（2）、检修方便，无须进入户内干扰业主生活。（3）、防臭功能得到提高。（4）、上下邻居噪音影响减少到最低限度。（5）、万一要更新则很容易。

三、净层高2.90米，全面采用落地窗：全赠送，

高层的户型中，客房、主卧房以及客厅所有的窗子都是设计成了全落地窗，房间的落地窗宽约88公分，客厅的落地窗宽约60公分。落地窗有什么好处呢？

这宽88公分的面积是与地板接齐，也就说实际使用过程可与房间内具有同样的使用价值，并且这此面积是赠送的。其次是窗子开面向下移，可以使人的坐下的视野得到扩展延伸。

经过测量，项目的层高为2.90米，设计层高应该在3米1左右，不错。

四、户户带双层挑高花园

项目虽然有较多的小户型，但在设计中豪不吝啬，从一房一到四房二厅所有的户型都带有双层挑高的花园和露台。不同户型不同层数，形状和大小也有所不同，最小的有约9平方米，最大的有约15平方米，都是赠送的。

【变压式II排气道：防烟、防味、防倒灌】

本项目使用了万厦居实业公司生产的变压式II排气道，这种产品是建设部厨卫研究所研发的专利产品，是国家科委的科研成果重点推广项目。

变压式II排气道具有楼层之间三防（防烟、防味、防倒灌）功能，由主风道、子风道、导向管、变压部件、进气口、抽气机排气口，它的导向管是由导向侧板、导向平板、导向斜板构成，导向斜板位于导向管的下部，导向斜板与主风道的风道壁夹角小于30°，具有排气阻力小，排气效率高且不易产生涡流等特点。

【墙体全面外挂钢丝网】

在施工现场，我们发现，墙体施工全面外挂防裂钢丝网，这一层钢丝网是在加气砖与抹灰之间的。防裂钢丝网在其他项目只有在混凝土与砖墙接合处，局部采用较多，而本项目则是全墙满挂这种防裂钢丝网，成本自然增加，但质量提高了。

【日立电梯：变频门机系统】

32位日立电梯采用微机控制系统全数字化操作，采用微机控制系统与逆变系统一体化高集成模块技术，全面提高系统响应速度与可靠性。 

项目电梯采用智能化的自适应变频门机系统，可灵活、合理地调整开关门速度，使开关门动作更自然、平稳，确保门系统配合整梯顺利、安全地工作。 

■数据与用料

【测量数据】

楼板厚：12公分
房间净层高：2.90
客厅净层高：2.90米
洗手间下沉：35公分
阳台挑高：6.0米
落地窗宽：88公分
车库净层3.30米
架空层净层高：5.65米
消防楼梯净层高：2.83米
消防楼梯宽：1.23米

【部分用料】

金穗牌普通硅酸盐水泥、911地下建筑防水涂料、UPVC双壁波纹排水管、川路牌UPVC塑胶管、兴达彩条布、新威讯牌电线电缆、大亚湾宝兴牌钢材、日立电梯.......

万科·第五园3期观高层考查图片：水景中的观景高层

万科·第五园3期观高层考查图片：首层入户大堂

万科·第五园3期观高层考查图片：每当进出大堂时必定经过睡莲池，池内睡莲花散落，池水清澈见底，路过此处心情爽多了。

大堂内的休息区与外边的睡莲池

万科·第五园3期观高层考查图片：信报箱的上面是电子信息栏

万科·第五园3期观高层考查图片：外立面

万科·第五园3期观高层考查图片：南侧：近看别墅，远观山脉

万科·第五园3期观高层考查图片：东侧：原生态植被，近处是后续开发用地

万科·第五园3期观高层考查图片：西侧近景优于远景

窗外

万科·第五园3期观高层考查图片：坂雪岗南段道路工修通后，从这里三分种就可以上到南坪了

万科·第五园3期观高层考查图片：施工中的户内

万科·第五园3期观高层考查图片：洗手间降板

万科·第五园3期观高层考查图片：地梁

万科·第五园3期观高层考查图片：平砌、斜砌施工

万科·第五园3期观高层考查图片：落地窗，这可是全赠送的

万科·第五园3期观高层考查图片：改进后的低燥音井盖

万科·第五园3期观高层考查图片：工法样板间：房子也裸奔

万科·第五园3期观高层考查图片：在尚街看观景高层

万科·第五园3期观高层考查图片：观景高层与前面的别墅

项目与南坑水库、鸡公山、南坪之间的关系