新消息，从去年9月就开始传开工的腾讯全球总部——大铲湾企鹅岛，这次真的正式开工了！

项目规划为“互联网+未来科技城”，总建面200万㎡，其中一期工程计划于2025年前建成投产。

项目位于宝安区西乡街道，用地面积80.9万平方米，开发规模200万平方米；主要建设创新型产业用房、商业、生活配套设施、科技展览馆、数据及智慧控制中心等。

项目建设成为腾讯全球总部，将塑造滨海标识性科技园区，进一步扩大腾讯的全球影响力。项目总投资318.9亿。

200万平“网络城市”，未来近10万腾讯人在此办公

“企鹅岛”将建立一座面积达200万㎡的“网络城市”。约等于6个腾讯总部滨海大厦的体量。

其总体规划以人为核心，建筑、区块、交通和开放式空间的设计都以人的体验为焦点而设计，避免机动车辆的干扰，以及随之而来的噪音、污染和快节奏紧张感。开放式的通透园区提供充足的公共空间和配套设施，并以地铁、自行车道等方式与城市其他区域便捷相连。

规划引入腾讯效果广告、腾讯云、互联网+医疗、前沿科技等7大产业将进驻，形成“六基地一平台”。

“网络城市”规划中包含办公区、员工公寓、商业单元、公共设施、学校（9年一贯制中小学及高中）和会议中心。根据估算，该项目可容纳8-10万名员工，并在建成后对所有市民开放。

用地80万平，总建面200万平

在深圳“互联网+”未来科技城选址地块重点产业项目遴选方案里，公示了地块的情况：

（一）用地规模：80.9万平方米

（二）用地功能：新型产业用地（M0）+公共管理与服务设施用地（GIC）

（三）建设规模：建筑面积200万平方米（以土地使用权出让合同为准）

（四）土地供应方式：“带产业项目”挂牌出让

（五）期限：三十年

将填补腾讯130万平米办公面积缺口

在深圳市共有约38000名员工，办公面积约70万平方米，其中自有物业面积33万平方米，租赁面积37万平方米。

根据公司业务发展，员工人数按每年增长13%预测，未来7年人数将达到约89000人，按人均20平方米测算，办公面积总需求为178万平方米，减去自有物业腾讯大厦、滨海大厦计33万平方米以及目前在建前海大厦15万平方米,办公面积缺口达130万平方米。

目前，项目意向用地单位腾讯科技（深圳）有限公司在深圳市南山区已有两块产业用地，分别为：2006年2月取得T304-0111地块，土地面积5999.85平方米，土地功能为工业用地，已建腾讯大厦；2010年4月取得T204-0072地块，土地面积18650.95平方米，土地功能为工业用地，已建腾讯滨海大厦。

项目意向用地单位关联公司腾讯数码（深圳）有限公司在深圳市南山区已有一块产业用地，于2015年5月取得T201-0081地块，土地面积24947.84平方米，土地功能为商业性办公用地，在建腾讯前海大厦。

「互联网+」未来科技城将建“六基地一平台”

根据规划，项目的主要建设内容：项目将建设“六基地一平台”，包括效果广告研发推广基地、互联网云全球研发基地、互联网+医疗基地、互联网+教育创新实践基地、互联网体育产业互动基地、互联网+双创基地以及前沿科技领域研究中心。

需求面积：根据建设项目的规划，建筑面积共计约200万平方米。

其中：

效果广告研发推广基地项目25万平方米；

互联网云全球研发基地项目25万平方米；

国际互联网+医疗基地项目24万平方米；

互联网+教育创新实践基地项目24万平方米；

互联网体育产业互动基地项目22万平方米；

互联网+双创基地项目10万平方米；

前沿科技领域研究中心项目20万平方米；

其它配套设施建筑面积50万平方米。

项目将在取得土地使用权起7年内建成投产;将分两期建设，其中一期取得土地使用权起5年内建成投产。

不同于腾讯此前在深圳三个地块，该土地的用地功能为新型产业用地（M0）+公共管理与服务设施用地（GIC），土地供应方式为「带产业项目」挂牌出让，土地使用权期限为30年。

项目投入产出效率：

1. 投产时间：项目取得土地使用权起7年内建成投产;项目分两期建设，其中一期取得土地使用权起5年内建成投产。

2. 投资强度：投资强度（投资总额/占地面积）≥48000万元/公顷。

3. 产出效率：用地产出（单个监管期内年均营业收入/占地面积）≥60000万元/公顷•年。

4. 纳税强度：纳税强度（单个监管期内年均实缴纳税额/占地面积）≥1500万元/公顷•年。

5. 节能环保：产值能耗（单位产值的年能耗量）≤0.02吨标准煤/万元•年。

土地变性，看齐苹果、谷歌，未来科技城或将成低密总部基地

前面说道，腾讯「互联网+」未来科技城是酝酿数年的结果。并且有大量的配套规划。

从“海域土地许可”性质用地变更成“产业用地”；从第一次设计到后续的逐步成熟，规划也根据实际情况经过数次的变更。配套规划也逐步的完善。

如果不排除就业人口和居住人口有叠加，图中“数十万高新人才”的规划与《“互联网+”未来科技城规划》有点出入。

而根据这块地的用地面积和就业、居住人口规划来看，有业内人士分析这可能会是一个类似苹果、谷歌那样的低密度总部基地。

此外，据悉地铁15号线的终点设在前海妈湾片区，预留了经大铲岛连接成环的条件。