导读：
■深圳终于有了首例居住权合同公证书
■房子是用来住的……
■一套住宅两个房本
■是否登记，千万要三思后行
正文：


■深圳终于有了首例居住权合同公证书

最新《民法典》生效于2021年1月1日后，不少人关注的居住权，如何影响老百姓的实际生活？对房地产市场又将继续产生怎样的影响？

日前，深圳终于有了首例居住权合同公证书。

根据公证处消息，深圳市民陈女士离异后名下拥有一套住宅，和母亲、女儿一家三代同堂。

该住宅是陈女士接受母亲的赠与取得，因为她承担了赡养照顾母亲的主要义务，但陈女士的亲姐姐对赠与颇有微词。陈女士希望让刚工作的女儿有稳定居所并保障母亲老有所居，不过其女儿有购房意愿，不想接受赠与房产。

为此，陈女士通过深圳公证处设定居住权合同公证书，并到不动产登记中心办理完成居住权登记手续后，解决了该难题。根据约定：

*陈女士的女儿可无偿拥有房屋的居住权直至去世；
*陈女士的母亲可作为共同居住人，虽不拥有居住权，但可与陈女士的女儿共同居住，并由其照料。

同时强调，陈女士其女儿享有的居住权只有在办理居住权登记后才能设立，其女儿可以按照合同约定，对住宅享有占有、使用的用益物权，满足生活居住的需要。

其母亲享有的居住权益不需登记，但是不能对抗所有权人、善意买受人、抵押权人等对住宅占有、使用、收益、处分的权益。

■房子是用来住的……

通过居住权合同公证及登记，实现了居住权和所有权分离。可以说，这是新版《民法典》生效后，居住权充分用之于民的案例之一，而且公证后的居住权合同，既可简化居住权登记流程，也可避免后续不必要的纠纷，更有保障效力。

作为新中国首部新型民法典，增加了“居住权”这一新型用益物权，赋予居住权人对他人所有的住宅享有占有、使用的权利，旨在解决“房子不归我，但我却能住”问题，影响力涉及买房、卖房、租房、养老等方面，为保障“居者有其屋”具有重大意义。

可以说，国家居住权制度的设立，是根据“房子是用来住的，不是用来炒的”国家战略建立的法制体系的长效机制。

■一套住宅两个房本

回顾新版《民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期限;
(五)解决争议的方法。

对一套70年产权的住宅来说，也因此拥有了两个房本，一个是居住权房本，一个是所有权房本，两者平等对立，互相独立又互相依存，可以共存也可以对抗。

根据新规，居住权无偿设立，自登记时设立，不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

这相当于即便新业主获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。

而居住权的期限，可以自行设立，5年、10年、20年均可，也可是终生的。

■是否登记，千万要三思后行

需要明确的是，居住权的本质就是长租，就是只有使用权没有处置权。居住权不能继承，居住权也不能代替所有权，基于获得所有权的房产买卖行为仍然会存在。

但是居住权登记，还是会对二手房、租房带来的一定影响：

居住权登记后，附着在居住权上面的附加功能开始各职能部分制定。比如上学资格，比如落户资格，比如积分资格等等，都会由各个职能部门发布。

若居住权人可以和房屋所有权人一样享受平等的子女受教育权，则学区房的炒作空间就大为减少，若教育资源再均衡化发展，学区房的炒作或许会得到抑制。

随着居住权登记的越来越便利，未来赋予居住权人同所有权人同等或类似的权利，一定程度上或许可以稳定租赁市场，从而推动交易市场的稳定。

而且，一旦行政机关和居住权登记的便利且居住权登记普遍被接受后，确定了居住权登记的租客，在租期没有结束前，房东要求增加租金或解约，租客可以拒绝。

最后提醒，以后不管买二手房、租房，建议一定要先确认你所买的房子、租的房子、养老的房子、离婚分的房子，是否登记了居住权，否则买了租了，房子还是别人住。

当然对业主来说，非必要情况下，居住权登记千万要三思而后行。