“龙光·君悦龙庭”唯论
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【项目周围有少量本地民房及零星工业厂房】
    【一期独立于二期隔路相望，紧临平安里学校心里影响大于实际】
    ■项目优势
    【片区优势】
     一、龙城唯一纯居板块
     二、配套：教育基地+双公园+文体中心
     三、地铁条件已有规划：3#地铁支线、12#地铁
     1、3#地铁支线：龙城片区迎来历史上最佳的经济腾飞条件
     2、12#地铁：全线位于龙岗境内
     四、深圳第二大留学生创业基地：体育+高科技
     五、南北两公园：南余石岭、北大窝岭
    【产品优势】
     一、1期：龙岗唯一纯复式楼盘
     二、政策性稀缺产品：最高赠送40%
     三、龙岗首个公共走廊全挑高项目
     四、龙城CLD车位户数比最高的项目：1.39:1
    【企业优势：成本控制高手、后续维护效率高】
正文：

■前言

“龙光·君悦龙庭”位于龙岗中心城龙平西路与平安路交汇处，地处龙岗最大的余石岭公园北侧。项目总占地面积66707.59平方米，总建筑面积168798.8平方米，其中住宅158698.8平方米，商业7000平方米，在新时代背景下属于大盘。

项目共分三期开发，一期为第9号楼，由两栋19层塔楼组成，一期总建筑面积为20049.92平方米，其中住宅建筑面积12544.52平方米，共144套。幼儿园面积2500平方米，商业面积1445平方米，架空绿化休闲空间648.90平方米，半地下层车位83个，地上车位28个。目前项目的一期即将封顶，营销中心预计将于7月底或8月份初正式对外开放。

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.Cn 认为，要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，本司称之为个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
 
为了能让消费者更全面的了解项目，现将《“龙光·君悦龙庭”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”两个部分。

■项目劣势

【项目周围有少量本地民房及零星工业厂房】

“龙光·君悦龙庭”所在的龙岗中心城北是在原来本地村落的基础上，进行重新规划，总体特点是空余地块大都已建成或待建中高档的居住商业楼盘，但由于历史原因在这些现代化的楼盘中也夹杂着一些原始村落如新秀新村以及白石围村等。

本项目的南侧就紧临新秀新村，并且这个村子里还有零星厂房如广新印刷等。紧挨着本地民房以及零星工厂对未来业主的生活和居住环境都会有一定的影响。

【一期独立于二期隔路相望，紧临平安里学校心里影响大于实际】

项目的一期与二期之间是两个紧临的地块，中间有一条路相隔，并且这条路是通往新秀新村和平安里学校。虽然只是隔一条路但在夹杂着民房以及工厂的因素，未来的管理将是一个挑站。同时，西侧的平安里学校给业主带来方便的同时相关不利也同样不可避免如燥音问题。总体来讲以上两个因素心理因素大于实际影响。

除此之外，片区的配套目前还不是很完善，在考查项目时，我们也看到了路边的街铺并不少，但由于人气不足生意不是很好，种类也不全。但由于深圳民间资本极其活跃，因此，基本的商业配套并不值得担忧。

■项目优势

【片区优势】

一、龙城唯一纯居板块

2000年至2004年，福田中心区在逐步走向成熟；2005年至2006年，宝安中心区上演了一部区域快速发展的神话；2007年，龙岗中心城凭借大运概念，也开始发力，无论是以往的福田还是刚刚过去的宝中，似乎并不难理解龙岗中心这种大盘齐聚的现象。

根据《龙岗中心组团（2005-2020年）规划》，“龙城中心区”发展遵循“一主两副三中心”的规划，“龙城”片区三大中心规划为：

根据《龙岗中心组团（2005-2020年）规划》，“龙城中心区”发展遵循“一主两副三中心”的规划，“龙城”片区三大中心规划为：

1、商服中心（CBD）：以龙岗街道办及周边的商业、办公等用地组成的综合服务中心，承担了龙岗片区的生活配套及商业服务功能，为“龙城”片区的商业服务片区。

2、文体中心：以龙城片区西区为主体的综合服务中心，该中心发展成为集商业文化中心、高尚住区和直销市场区为一体的，服务于整个深圳市的体育新城。

3、生活中心（CLD）：龙光君悦龙庭及周边作为生活区核心，包括龙城广场、世贸商业中心等，成为辐射龙岗周边地区的纯粹的居住生活中心。这就是“龙城”片区的中央生活区（CLD）。区域内共规划约35个大型生活小区。

龙光君悦龙庭与中央悦城、招商依山郡、华业玫瑰郡、万科清林径、珠江帝景广、深业龙晟、地业项目、回龙埔上角环项目、天集雅园以及嘉旺城项目、泰源龙岗项目等一起构成了龙城CLD片区板块。

纯粹的居住片区，在深圳有红树湾片区、后海片区、蛇口半山片区、尖岗山片区等，数量并不多，横向比较可以发现，纯居片区，都是高端产品聚集的片区，其获得的增值幅度也都大于杂居片区的住宅增值。

同时，CLD不在城市最繁华的商务区，避免被城市繁忙所扰，它与CBD保持了一定距离，都是具备优美环境与大型城市绿地的区域，确保了离尘不离城的闲适生活。

二、配套：教育基地+双公园+文体中心

实事求是地说，目前龙城CLD中央生活区的配套还有所欠缺，但在5分钟车程以外则配套较多，与红树湾片区有点类似。龙光君悦龙庭位于“龙城”片区以北的龙平西路与平安路，未来的配套如下：

根据《龙岗中心组团（2005-2020年）规划》，区域规划配套包括：1、北部教育基地：由6所小学、2所中学、4所9年一贯制学校组成；2、城市生活圈：由5所医院、16条公交线路、82万m²商业包括大型购物中心组成；3、休闲配套：由占地7万m²的文体中心、11万m²市政公园及政府将出资60多亿打造的31万m²的清林径山体公园组成；

三、地铁条件已有规划：3#地铁支线、12#地铁

1、3#地铁支线：龙城片区迎来历史上最佳的经济腾飞条件

清平快速、南坪快速、福龙高速、水官高速使片区来往其实已经很方便，而市政主干道龙平路，也将禁止货柜车的行使，同时清林路、如意路、龙翔大道、吉祥路、龙城大道一起，作为“龙城”片区市政主要干道，承载同样的城市交通功能。

不过最引人入胜的还是地铁。3#地铁将全面连接龙城片区和深圳特区。从特区内东门至龙兴街，连接罗湖中心、布吉街道办、横岗街道办、龙城街道办、龙岗街道办；在龙城广场设站的3号线，将龙岗中央生活区与深圳无缝相连，空间距离大为缩减。

同时，大家都知道3#地铁的现有规划，但是不是到3#地铁的支线规划：3#地铁 A 支线将是东北向的城际联络线，全面连接“龙城”片区－坪山－大工业区；3#地铁 B 支线将是远景规划支线，线路由“龙城”片区－坪山－葵涌；西向延伸到福田区。

随着3#地铁动工、第26届世界大运会筹委会成立和6.5平方公里大运会新城拆迁工作的基本完成和建设启动，龙城片区迎来历史上最佳的经济腾飞条件。

2、12#地铁：全线位于龙岗境内

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn监测政府权威数据显示，《深圳市地铁规划》、《深圳市城市地铁建设规划（2011～2020）》中的12#地铁连接体育新城、龙岗中心城、东部新城等片区，并衔接厦深铁路龙岗站和东部快线14#地铁，是龙岗区内各片区间联系的局域线，是唯一一条站点与线路全部在龙岗区内的地铁。

线路由体育新城至坑梓，全长约36.4公里，设站24座，其中换乘站5座；与3#地铁双龙站换乘地段采用地下敷设方式，其余地段推荐采用高架敷设方式。

12#地铁站点分布：休育新城站→龙翔大道站→龙城西站→田板头站→回龙埔站→龙岗汽车站→天健花园站→龙城中路站→龙园路站→双龙站→龙东村委站→同乐村站→深圳东站→六联村站→坪山小学站→东纵站→新屋站→竹坑站→园岭站→东联站→坑梓站→新桥工业区站

12#地铁回龙埔站就位于本项目的北侧，属于地铁站物业。

四、深圳第二大留学生创业基地：体育+高科技

“龙光·君悦龙庭”的周围有星河mall、龙岗天安数码城、而其中最引人注目的是，龙岗留学生创业园的一园和二园、以及高新技术园、数码城都集中在这里，这里成为仅次于深圳高新区的深圳第二大留学生创业基地。

项目所在的位置形成了体育产业+高科技产业群，在城市发展过程中比较少见这种黄金交叉点的地理位置。无论是从政府配套设施的投入，还是从资金流、人才流的聚集未来的预期值异常突出。

五、南北两公园：南余石岭、北大窝岭

项目南侧是余石岭公园，在清林径路有出入口可以进入余石岭公园。本项目距离余石岭公园步行约15~20分钟步程。相反192.3米高大窝岭较近，步行5~10分钟既可到达。

1.08平方公里的余石岭公园是深圳市重点景观建设项目，十余座大小各异的山峰为城市天际线勾勒出起伏有致的山脊线。

【产品优势】

一、1期：龙岗唯一纯复式楼盘

“龙光·君悦龙庭”主力户型为二室二厅二卫（115—129平方米，可改为三房）及三室二厅二卫（140-191平方米）。其中一期为92平米和132平方米两种户型，并且全部为复式单位，这也是龙岗唯一的纯复式楼盘。

复式户型为业主们的生活增加了更丰富的内部空间，也同时利用复式原结构既双层挑高实现大量赠送面积的目的。稍加改动既可变多1间甚至是3间房，从送面积进步到送房间，对客户吸引力还是有目共睹的。

政策性稀缺产品：最高赠送40%

除通过复式本身的中空实现赠送面积外，项目几乎每户都有入户花园、大露台、方正阳台、凸窗、阳台、花池，赠送率最高达40%，所赠送面积均方正实用，户户都是东南、西南、正南向，通风采光是没有任何问题的。随着90/70政策的落实，此类户型以后越来越少见了。

三、龙岗首个公共走廊全挑高项目

考查时我们看到，由于是全复式结构，设计师在设计时大胆创新，项目的公共走廊全部都是双层挑高的，经过测量挑高5.86米，并且在走廊的两侧外沿还设有花池。双层挑高的户型是比较平常的，但公共走廊全部都是双层挑高，在龙岗还是第一次出现，在深圳还不超过4个。

由于项目的是复式结构，入户及露台也全部为双层挑高结构，并且露台中间有水泥格栅式的，这样就形成了前后双层挑高。

四、龙城CLD车位户数比最高的项目：1.39:1

龙光·君悦龙庭总户数1221户，有8栋28层住宅楼、1栋19层复式住宅楼，容积率2.4，车位总数1700个（地上180个、地下1520个）。计算车位户数比为1.39:1，为片区之冠，超过了容积率更低的深业·龙晟、招商·依山郡，颇为难得。

区域其它项目的数据为：

君悦龙庭：总户数1221、车位1700、车位户数比为1.39:1
深业·龙晟：总户数1018、车位1323、车位户数比为1.30:1
招商·依山郡：总户数1500、车位1800、车位户数比为1.20:1
天健现代城：总户数954、车位1200、车位户数比为1.20:1
中央悦城：总户数2034、车位2030、车位户数比为1.00:1
徽王府：总户数1124、车位960、车位户数比为0.85:1
天集雅苑：总户数268、车位240、车位户数比为0.80:1

【企业优势：成本控制高手、后续维护效率高】

1992年创建的广东龙光集团是以工程建筑施工、房地产开发、物业管理和商业为主营业务的综合性实业型企业，具国家一级资质、建筑施工总承包二级资质、物业管理二级资质，拥有10家控股子公司，其中包括汕头房产公司、汕头工程公司、深圳房产公司、深圳工程公司、汕头物业管理公司等。

龙光是汕头最大、占有率最高的发展商，在深圳拥有天悦龙庭、君悦龙庭、龙光·世纪大厦等项目。

龙光扩张有一个非常鲜明的特点，就是施工公司与房产公司同时进驻一个城市，实行房地产开发、建筑施工的捆绑扩张。龙光业务覆盖施工、开发、管理等全产业链，因此成本控制更有空间，同时，未来对业主的后续维护因为都属于自己产业链之内的事，因此效率和响应速度更快。

龙光•君悦龙庭效果图(鸟瞰)

龙光•君悦龙庭效果图