上半年，武汉豪宅市场又一次大丰收：总价千万以上豪宅成交382套，环比增长155套，增幅达68%。

放眼武汉，15个4万+豪宅分布在汉口核心、武昌华中金融城、二七滨江、武昌滨江、汉正街等5个板块。前4者或已成熟，或已进入正式开发阶段，城市面貌雏形初现，唯有汉正街板块还在规划拆迁中。

▲武汉4万+豪宅地图

由此，汉正街板块内的顶豪项目——复星外滩中心，前景将会如何呢？今天就帮大家分析这个问题。

复星外滩中心地处武汉城市物理正中心——龙王庙，背靠百年汉正街，面向宽阔长江，内部规划了470米全球TOP连廊双子塔、5座云端天际泳池、米其林餐厅、国际奢牌生活场····

品牌、地段、景观、配套、产品层面确实是没得说，但在它的身后，数不尽的服装店、小旅店、小餐馆、老破旧社区，密密麻麻，宛如贫民窟一样的存在。

▲汉正街板块卫星地图

在这里，新与旧的激烈碰撞演绎到极点！未来的价值走向又会是怎样？

我们先来看一组克而瑞数据，其显示，过去1年间，房地产市场的热点发生变化，中心旧城改造区房价环比涨幅达10%，处于领跑地位，高于城市重点功能区（9%）、产业聚集核心区（7%）、产业聚集覆盖区（3%）、中心城区居住组团（2%）。

而汉正街旧城区正是武汉市目前大的旧城改造项目！

那么，复星外滩中心有可能会是未来武汉房价涨幅大的豪宅项目吗？笔者认为，极有可能！原因如下：

天元之心，唯此一处

2013年，汉正街被定位为“汉正街中央服务区”。

汉正街中央服务区研究范围为自长江、汉江交汇处起到古田二路之间的汉江两岸，总用地规模约28平方公里。核心区规划范围为东接前进一路、民权路，南抵沿河大道，西至武胜路，北临京汉大道，规划总面积3.46平方公里。

▲汉正街中央服务区范围

老武汉人都知道，汉正街所在的龙王庙板块，是汉水入江之口，乃武汉之地标，汉口之源点，汉正街之大门。在风水学里，这里是好风水之地。

从区位上看，这里正处于武汉的心脏地带，如果说武汉是中国经济地理大棋盘上的“天元”，那么汉正街就是天元之心。

毋庸置疑，大武汉资源汇聚在此。

商业：武商亚贸广场+武商广场+恒隆广场

医疗：同济医院+协和医院

交通：解放大道+京汉大道

······

城市会变，但中心不会变，有人说，武汉是多中心城市，即使如此，这里依旧是大汉口的中心，这是任何新兴网红区域都不可比拟的一点。

在过去很长一段时间里，人们相信，买房要跟着产业走，比如光谷楼市。但事实证明，买房跟着产业走固然是一个思路，但还是要结合实际的具体产业判断，只有高能级的产业，才能孵化出强劲的购买力。而低能级的产业，对于房价毫无助力，典型如经开区，作为武汉车都，至今的房价仍刚刚过万。

2021年，全国豪宅市场大热，中心豪宅资产价值凸显。产业已不敌中心，需求重归原始要义：地段地段还是地段，中心中心还是中心！这正是现下的房地产市场正在发生的切实变化。

这一变化，不是待拆迁的老旧城市界面可以阻止的。因为中心是经过了百年的历史沉淀形成，尤其是汉正街。

中心+产业+商业，汉正街重回顶流市场

如果你是湖北人，应该不会没有听过汉正街，笔者来自湖北孝感，小时候就常听到家中长辈说“下汉口”。这里的汉口在当时就是指汉正街。

汉水发源于陕西，在汉正街龙王庙处注入长江，早在几百年以前，陕西商人乘船顺流而下，将货物运到汉正街贩卖中转。湖北各省的人们，也乘船而下，进行早期的货物交易。

古往今来，光阴流逝，迄今汉正街已有了500年历史，并被誉为“天下No.1街”。

1979—1992年间，汉正街坐上了中国小商品经济的头把交椅，鼎盛之时，汉正街的69个专业市场中容纳了近3万商户，20万种商品，2万多名人力挑夫一年搬运150万吨货物。

经历转型阵痛后，2021年，汉正街正走上重回顶流之路。

过去一年多来，数十种“中国造”商品从汉正街销往欧美、日韩等130个国家和地区，涵盖了汉派服装、小商品、工业制造等领域，出口创汇约3000万元人民币。

这其中，大的市场就是汉派服装。

在以汉正街为中心的100公里半径内的武汉城市圈，聚集了4000多家配套服装生产工厂，研发、设计、打版、生产、展示、销售“六位一体”的服装全产业链在武汉城市圈内基本形成，再通过湖北四通八达的水陆空运输管道，汉派服装2天内可覆盖国内大部分地区。

也许你注意到了复星外滩中心背后的矮旧建筑，但可能没有想到，他们就是一个又一个的汉派服装行业上下游店铺。因为留恋这里的繁华与便利，即使面临拆迁，仍坚守在此。

汉正街的汉派服装也开始抢滩互联网直播市场。与阿里合作的云尚产业发展集团直播基地成熟期后的年交易额有望突破3亿GMV。

汉正街商户直播带货

未来的汉正街片区，将被改造成为武汉的时尚地标，重新走上顶流市场。

2019年发布的《汉正街复兴总体设计方案》（下称《总体方案》）显示，到“十四五”末，汉正街年交易额突破3000亿元，全国性自主品牌商贸产业集群达到10个左右，使汉正街成为商品研发、设计、展示及交易中心，成为“买全国、卖全国”“买全球、卖全球”的国内强大市场枢纽和国际性供应链管理服务中心。

政府的规划远不止于此，2020年4月，《武汉市亮点片区建设工作方案（2020—2021年）》公布，汉正街中央服务区核心区以前进五路-友谊南路为界，硚口区区域范围规划打造“汉正老街”亮点片区，江汉区区域范围规划打造“百年商道”亮点片区的一部分。5月，汉正街进入No.1批省级步行街试点拟公示名单，正式启动省级试点步行街改造提升工作。

同年8月，一职教东片地块成功出让，由金地商置旗下武汉广电关联公司以13.5亿元总价拿下，楼面单价约15953.88元/㎡，刷新硚口单价地王。

中心+产业+商业，将为汉正街板块价值插上腾飞的羽翼。

武汉大旧改项目，涅槃待启

全国人口密集的20个街道，武汉占了4个，偏偏都在汉正街周边，分别是分别是江汉区前进街道（全国第12）、水塔街道（全国第5），硚口区六角亭街道（全国第10）、荣华街道（全国第11）。

人多、商户多，因此，这里的拆迁工作是异常艰难。2014年5月，汉正街东片正式开始拆迁，耗费两年多的时间才拆迁完毕。

事实上，早在2011年3月，汉正街中央服务区棚户区改造就已经正式启动，10年过去，这里完成了汉正街核心区改造范围内银丰片、汉正街东片、工业学院片的土地整理及出让工作，共引进恒隆、复地、绿地、嘉里、花样年、金地等品牌房企，约370万㎡开发体量，其中云尚·武汉国际时尚中心、武汉恒隆广场已于2019年9月、2021年3月相继开业。

▲汉正街中央服务区核心区主要项目落位示意

今年，汉正街核心区域总共有在建项目3个（东片、银丰片、中晟达）,现正按计划稳步推进。

在拆项目3个（长江食品厂片、三特片、东片扩大片），预计今年完成。

待征收项目2个，其中石码正巷片拟建教育园，上半年已启动调查摸底；

虽然在拆在建项目多达6个，但走在整个汉正街旧城改造的区域内，多福路，大夹街、曙光街等地四周仍萦绕着热闹的出货、打包、装箱、运输等，一连串声音却让人并不能将此处与拆迁改造联系起来。

这里的商户表示，虽然拆迁让这里的交通拥堵情况变得更为严重，人流量也相应减少了近3成，但是做生意就要选择人气旺的地方，目前周边还没有哪个新市场能有汉正街的人气。

▲汉正街依然有熙来攘往的进货人群

据专业平台“武汉商业观察”测算，预计未来1-3年，汉正街中央服务区核心区将有近600亩用地完成征收用于开发，另有超过400亩用地有待腾退，核心区将达到2000亩的开发规模。
“江湖连接，无地不通，一舟出门，万里唯意”，500年的汉正街，28平方公里的土地，2.7万名商户，要实现整体搬迁，成功升级成新的中央服务区，必定是大武汉一场艰苦的战役，这场战役终将胜利！

事实上，城市中心旧城改造无论在哪个城市都并非易事，新旧并存在全国都非常普遍。

在上海杨浦区内中环地段，单价9万元/平方米的豪宅华发公馆与百年历史的破旧公房隆昌公寓混搭。两者之间步行仅需9分钟。

在杭州西湖文化广场，与单价近十万元的武林壹号相距不到五百米的地方，有几块无名的老旧住宅区。

老社区低调安静地矗立在市中心，仿佛它们与墙外的繁华是两条互不相交的平行线，互不干扰，又共同前行。

接下来，汉正街的拆迁注定还有较长时间，但这个时间为入驻区域提供了好的入驻时间窗口，在建设还未完成，环境、设施还未升级前，这里会是好的房价原始股，而位于汉正街核心的豪宅项目——武汉BFC复星外滩中心恰好提供了好选择，在武汉购房政策全国宽松的当下，当下正是好的入手时机！

武汉BFC复星外滩中心

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敬请咨询13163318800 胡女士

（房企认可的城际代表）