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行业观察
房地产“极值”论

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2021-08-04 18:33:56点击10342


⑴五个稀缺必须And而非Or

最好的房地产必须具备五个稀缺,唯一值得在终极考验下还要留下的项目,必须是同时具备、而不是或者具备的关系。

①稀缺的自然资源,指的是:

项目必须第一线拥有稀缺的资源资源,比如说江河湖海山林园岛等等,其中的自然资源,占有的种类越多越好,但最起码不少于3项。项目是第二排拥有自然资源都不行。

②稀缺的民生资源,指的是:

项目的生活步行半径内(也即1000米),必须能够优质解决一切日常需求,购物、休闲、教育、娱乐、办公、居住、酒店、地铁、公交。缺一项都不行。必须是永恒的活地。

③稀缺的物管资源,指的是:

负责物业管理的公司,必须要有长期的管理经验,有不少于100万平米的十年的积累。因为只有这样的物管才有对付各类情况的备案经验。

④稀缺的声望资源,指的是:

a.这个项目必须具备良好的社会声望与知名度、说起来大家都知道,而且印象正面,正俯重视。

b.风水要好,必须旺财旺丁旺身,水土风三项条件要出色。

⑤稀缺的产品资源。指的是:

a.自身配套要齐备,按照《稠密价值》《精密价值》《时间资产》的要求,本身必须是超级综合体霸盘。具备超级规模、超级档次、超级形象。

b.而且在产品创新上,必须有独特性、不可超越性。

c.必须是住宅性质、不能是公寓;必须是超级都市豪宅、因为不超级不都市的所谓豪宅持续性都差(包括别墅也不行),只有超级都市豪宅才永不败;必须是纯大平层,因为空间过于复杂的户型最后都会被抛弃、大户小户杂居一定要互相影响。

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⑵最强地权,定义价值、身份与流量

①仅稀缺不够,必须追逐权力

在“人,经济与国家”一书中,说明了这样一个道理,单纯稀缺是不够形成顶线价值的,必须要有权力。稀缺+权力,才能成就顶线价值

因为其实消费品也是稀缺的,如果不稀缺我们就可以不去生产消费品了。因为手段办法也是稀缺的,因为如果不稀缺,我们其实就不需要采取手段与办法了。

而权力是排他性的、独占性的,权力来源于知识、组织、流量与空间垄断。

项目必须是知识密集型产品,超级综合体不同功能空间的折叠、各类流线的组织,其实就是知识密集。超级综合体由于永续经营,就会汇聚潮流与最新信息,以及拥有流量。而这种超级综合体即位于核心城区、又一线拥有自然资源,这种地段其实就是极强的空间垄断。然后表现出以下三种定义权的《地权再凝聚》

②价值定义权

一个具备覆盖性优质的项目出现,其实是很残忍的,因为这个项目在定义自己是最好的同时,其实也定义了其它项目不好了,其中包括之前最好的项目因此也不好了。这是一种价值定义权,这个霸盘成为标准与尺度了。

③身份定义权

而超级综合体霸盘,还凭借其商业、文化、娱乐、休闲、办公、教育等只能,成为非业主的目的地,成为潮流地、成为新闻源。这座城市的人,一年到头多多少少都会与这个项目相关,不是会实际来项目,就是口头上讨论、或者新闻里见到,如果有人说从来与这个项无关,那么只有一个可能:这个人出局了、耳聋了、眼瞎了。这是一种身份定义权,人们离不开这个项目了。

④流量定义权

还有就是这个项目必须拥有强大的城市流,比如说客流、信息流、资金流、精品流、潮流,都在这个项目多发、集中、持续,而不是那种布袋片区、沉寂片区,是永恒的活地与重心,这是一种流量定义权。

⑤形成地权极困难,95%房企绕道走!

能够同时定义价值、身份、流量的能力与份量,具备知识、组织、流量与空间垄断的特征,这就是最强地权了。

要形成最强地权是非常困难的,因为这是搞复杂度的操作,绝大多数企业根本不敢尝试。你要是不信,去华润深圳湾悦府与万象城的地库看看,就能够明白我的意思。

你看,如此之大的万科、恒大、碧桂园,至今都是热衷于最轻松的高周转房地产倒卖生意,根本不敢轻易沾手真正的超级综合体呢。

而实现了稀缺、地权结合的项目,我给予的定义就是《天选综教》,这种“天人地合一”的项目不可错过,错过就是罪过,错过就是错过“价值极”。


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