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前海扩区的另类解读:头部效应,资本逐利中心

作者:室介屋笈 类型:营销万象

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2021-09-10 17:58:11点击187


前海扩区世界向前

前海扩区的消息还在继续发酵。

前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里。扩区范围为南侧毗邻的蛇口及大小南山片区,北侧毗邻的会展新城及海洋新城片区,机场及周边片区,宝安中心区及大铲湾片区,包括大小铲岛、孖洲岛。

前海扩容,表明这条最贵重岸线再一次得到国家级重视,西部战略性设施发展得到再次侧重前海正在迎接更新的历史发展机遇加速迈向国际化城市新中心。

前海已不单单是深圳的前海、广东的前海、中国的前海,是世界的前海!

任何分散都促进了集中,掌控桂湾1套物业便是掌控全深圳

有人会问:前海扩区会否分散了前海的价值?其实不然。

房地产是城市化的生意,城市化是聚集现象而非分散现象,所有促进分散的努力最后都促进了集中。

也就是说房地产必然是扎堆的,寻求效率高地的。而且技术越发达、建设强度越大、社会越发展,有效土地越少而不是越多。而人类创造的剩余财富只会越来越多、货币也是如此。

能够沉淀资金的有效土地就少了、需要沉淀的剩余财富与货币多了,这就是房地产价值的收敛特征,也是房地产投资的收敛特征。

从选择范围上看,房地产投资其实是一直逐渐通缩的。从最终价值上,房地产投资其实是一直聚集的,向大城市聚集、向大城市的好地方聚集,在区域通缩的时候,有效地段的价值在通胀。

也就是说,前海即便扩区了,但长远来看,并不影响前海有效核心地段的真正价值。尤其是桂湾作为整个前海的金融聚集区、战略核心区,未来将吸纳更多高价值企业、高质素人士在此集中。届时,拥有一套桂湾的物业,便是掌控了120平方公里的前海新区,乃至于掌控了全深圳。

资深地产人士尹香武先生甚至有句极端的话是这样说的:如果任其自由,那么你只需要控制到一套好房子,500年后整个复利的结果是整个地球都是你的。

■从“荒滩涂”到“聚宝盆”世界级城市新中心强势崛起

更何况,前海有国家级政策加持,优势更明显。在中国,政策的力量远不止规划中几行官方术语那么简单,其背后的资金投入、行政偏好、优惠政策、舆论导向等一些列连锁反应,会迅速加快政策利好区域的发展。

党的十八大以来,习近平总书记三次踏上这片“特区中的特区”,亲自谋划、亲自部署、亲自推动前海的开发开放。11年间,万亿级基建浪潮下,前海这片滩涂,已焕发新貌、生机勃勃。这座应许给深圳、中国乃至世界的“新城”,已显露峥嵘。

回顾前海的发展历程,可以读懂更多重要的价值信息。

一、重要历史节点,打造特区中的特区

第一个节点:诞生

2010年8月,国务院批复《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》,前海,正式纳入国家发展战略,并成为深圳新一轮高质量发展的第一高地。

第二个节点:升级

2014年12月,前海蛇口正式纳入中国(广东)自由贸易试验区,前海与蛇口之间,第一次形成一个互补和连动体系,从而推动成熟与新生的双核发展。

第三个节点:优化

2019年2月,《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式印发,强调要充分发挥前海等重大合作平台作用,优化提升前海深港现代服务业合作区功能,前海开始跃升。

第四个节点:示范

2019年8月,《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布,要求进一步深化前海深港现代服务业合作区改革开放,以创新为核心,打造标杆城市。

第五个节点:扩容

2021年9月6日,中共中央、国务院印发了《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》,并发出通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。

方案明确,进一步扩展前海合作区发展空间,前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里。

大时间节点承前启后,今天的前海,不仅是“特区中的特区”,而且她的历史使命和战略定位,已然体现国家战略上对前海的高度重视。

二、眼见为实的价值钱潮汹涌

前海所具备的,不止是国家的政府规划利好,其发展情况、建设进度、已兑现的利好,已成为眼见为实的价值,也成为顶级人士的置业风口。

在粤港澳大湾区发展势头下,前海更是出台了一系列优惠政策,进一步优化前海自贸区营商环境。尤其是目前,前海范围的交通、基建、公园、人文设施等正在如火如荼的建设中。

对此,笔者近期整体梳理了前海近期出台政策及各项配套设施建设情况,可以发现,这个迈向世界的前海,已经进入了实际性利好的兑现期。

1、名副其实的“新时代制度创新策源地”

深圳市前海管理局日前一次性发布了《深圳前海深港现代服务业合作区人才发展专项资金实施管理办法(征求意见稿)》等8大优惠政策,面向公众征求意见。

这些政策既有新制定的,也有对时限到期政策的修订,涵盖人才、办公租金、总部企业、金融、物流、专业服务、新兴产业和公共服务等领域。

截至目前,前海已累计推出645项制度创新成果,在全国复制推广58项。其中,前海所拥有的22条优惠政策,有别与深圳所有其他区域,对企业具备强大的吸引力。

比如,目前,中国仅有少量的跨境人民币结算试点企业,而前海是跨境人民币业务创新试验区,企业更容易申请到跨境人民币业务,再比如,前海对获批企业的所得税税率底至15%,比25%的法定税率足足少了10个点。

由此可见,前海已经成为名副其实的“新时代制度创新策源地”。

2、从房地产与基建之间的关系,窥见了进入的契机

随着前海各项基建的推进,前海城市的骨架已然呼之欲出,一座充满活力、具有国际化城市风格的滨海新城崛起在即。

素有楼市南派意见领袖美誉的@尹香武 半求先生明确表示“房地产周期其实就是基建周期,基建是在地球上做事,基建越多,地产凝聚的财富与价值越多,房地产就越旺,所有国家、经济体都一样”这也让众多嗅觉如猎的资本人士洞悉到了先机,甚至有人数度前往这片资本热土来寻求投资机遇。

世界资本逐利,世界500强超360

11年来,在城市开发建设方面,前海累计实现226栋建筑主体结构封顶其中建成并交付使用195栋累计建成84条(段)市政道路“四纵十横”的道路骨干网基本成型轨道交通建成运营4线路9站点一座国际化新城拔地而起

2020年,前海共进驻世界500强总量超过360家,前海蛇口自贸片区注册企业累计达15万家,注册资本累计达9.6万亿元;世界500强投资企业累计达313家;内地上市公司投资企业累计达925家;注册资本10亿元以上企业累计达1031家。片区已基本形成产业结构优化、高端要素集聚、经济活跃度高的现代服务业体系。

目前,前海桂湾片区是建设最快、高楼群最多的区域,总占地1.1平方公里的桂湾金融先导区建设基本成型,已形成规模的有腾讯、华润招商、卓越前海壹号、鸿荣源金融中心、汇丰银行、周大福等世界名企,其中进驻的金融企业占比超70%。

当前,腾讯前海大厦已经在整贴外墙,前海周大福金融大厦正在施工建设中,华润、卓越项目则已经建设完毕,卓越·前海壹号写字楼、华润前海中心已有不少公司在此办公,大门口有不少上班族出入,可以看到现代都市氛围浓厚,CBD中心面貌已经成行。

②全优配套加持,翻开城市发展新篇章

在综合配套设施方面,根据“三年行动计划”透露,前海建设国家大场馆、大展馆、大学校、大医院、大酒店、大立交、大海底隧道、大办公楼等;以及前海国际会议中心、前海演艺中心、国家博物馆深圳馆、国家典籍博物馆(国家图书馆、国家数字图书馆)、中国国家画院等。

目前前海大部分商业都还在招商中。其中,华润的万象商业已经预告开业在即,今年内应该可以投入使用8月26日开业的前海卓悦INTOWN,前海鸿荣源中心壹方汇已在建设中、山姆旗舰店落户前海桂湾等。

前海环境与绿化双提升工程完成了梦海大道、前湾一路骨架的“十字形”市政道路景观廊道,建成前海石公园、紫荆公园、演艺公园等五处景观节点。

当前,“全球K-12学校”荟同学校和英国历史悠久的著名公学之一哈罗国际公学都已经开始开学招生。传统的公办学校有港湾小学和南山实验前海港湾九年制学校,在办学过程中。同时哈罗学校附近还有前海十单元学校、一所国际学校在建等。

随着越来越多的配套建成,加上商业服务业进一步完善,假以时日将可吸引大量人流,增加区内人气。届时,前海的商务生活氛围将极大改善。

③海陆空立体交通,世界级交通枢纽兑现

在交通方面,亚洲规模最大交通枢纽前海综合交通枢纽,预计今年底完成地下施工,正式转入地面施工。此外,广深沿江高速前海段下沉改造工程启动,2021年5月全面开工,并且工期比原先预计的缩短两年。

片区现状已有深圳轨道1号线、5号线、11号线经过,此外规划有轨道21号线及28号线、穗莞深城际线、港深西部快轨、深惠城际线、深珠城际线、深莞城际线等经过。

据政府最新通告,桂湾与各区的道路衔接工程均有进展,与宝安、福田、龙华、龙岗等地联通的阻碍正完成最后的疏通。

7月9日,前海合作区桂湾一路,临海大道、滨海大道、地下道路一期工程(以下简称“前海地下道路”)顺利开通。

据悉,前海将继续大力推进交通基础设施的建设,包括全力推动梦海前湾桥(3号景观桥)年内通车,稳步推进妈湾跨海通道、新城立交完善工程、穗莞深城际轨道等重大交通项目建设,进一步拓展前海交通枢纽功能,构建内畅外拓的交通网络格局。

随着不断建设与发展,前海创新氛围、营商环境、政策扶持,逐年优化,对于高端人才与高端产业将更具吸引力。而随着产业的不断高端化,势必吸引上下游企业的入驻,前海对外出让土地的要求和门槛日益严苛,前海核心区办公物业的稀缺性更毋庸置疑。

■政地效应,桂湾始终是前海最具投资价值的区域

当下的前海,高楼林立,交通四通八达,越来越多人来这里安家兴业,前海也以实际行动,重新定义并升级深圳的城市能级。目前,前海的经济总量迈上千亿能级并持续提升,在制度创新、深港合作、产业集聚和新城建设等均具备了创新性意义。

对于投资者而言,跟着政地走,受益才最大化。政地效应之下,往往会促使区域的房地产项目的价值性更强。像深圳市委、市政府所在地的福田中心区,是深圳的行政、文化、信息、国际展览和商务中心,经济发展、市政配套等方面均处于全市领先地位。该片区的市政配套、交通、文化等都第一时间得到落实,也因此而使得该区域的土地价值得到极大提升。

粤港澳大湾区,深圳西部沿海的后海湾、前海湾、宝中、空港新城、海洋新城、再到东莞的滨海湾新区、广州的南沙,是中国最贵重的经济岸线,是资金聚焦的地方。

依托前海9+2+1的陆海空立体交通网,以及约230万㎡国际商务配套,前海桂湾将蜕变为世界500强企业聚集地和战略策源地,成为整个前海价值先期兑现区。

目前,前海桂湾是已经得到了越来越多外地企业及投资者的偏爱,尤其是营商环境的宽松、活力,更得到诸多港澳台及海外企业客户及投资人士的青睐,是未来最具投资价值的区域!掌握了消费群体所需,其实就是掌握了金钱的方向,掌握了客群所在,从而更能赢得资产竞争。

■远见决胜,布局前海走向时代大潮

前海的区域前景价值已经人尽皆知,但具体到商务写字楼资产投资,一定要选择板块内的头部资产,一定要选择具有品牌、实力、产品全优属性的大牌开发商。

卓越集团作为深圳商业地产行业的佼佼者,在数十载大浪淘沙之中,用品牌实力及产品品质,凝练出备受市场瞩目的城市作品,这一次在前海又继续书写着深圳商业地产发展的传奇!

卓越·前海壹号T1作为占据前海桂湾核心片区唯一在售的塔尖资产,由迄今已成立25载的卓越集团重磅打造,这里也已经成为诸多知名企业以及企业主进驻前海的首选项目。

正如入驻前海壹号的PCB上市公司CEO所“这个时代是个IP时代,也就是创新,15年以后所有的投资都定在前海,也是跟着卓越糅合在一起,希望通过在前海跟上这个大潮,利用前海这个桥头堡,对今后的发展做一个布局”。

永恒的“C位”,助力企业腾飞

当前深圳高度超过280米的写字楼仅18栋,卓越·前海壹号T1正是深圳小于1/18的头部资产,且在这其中可售的仅4栋。

也就是说,对于投资者/机构而言,要想持有这样的顶级写字楼,只有1/4的机会。在物以稀为贵的价值推演之下,卓越·前海壹号T1的未来价值潜力,无需多言。

抢占湾区“C位”!卓越·前海壹号T1建面约579-2614㎡塔尖资产全新面世,以精铸匠心打造,商务办公品质再升级!

在产品设计上,办公空间打造约4.5m奢阔层高,主要柱距9.3-13m,充分提升空间利用率;同时,还享有无遮挡塔尖视野,360°俯瞰前海城市盛景,缔造无界商务视野格局。

凭借强大的品牌及产品优势,项目已引聚包括京东、中国移动、台湾玉山银行、交通银行等超10家百强知名企业进驻,形成极佳的企业圈层及产业生态,助力企业腾飞!


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