导读：

■房企暴雷年：债务高举、违约频发、破产

■购地资格和资金严审查，开发资金大断流

■好的保命药，或许就是躺平

■“郭嘉队”成大主力，买房要慎重

正文：

■房企暴雷年：债务高举、违约频发、破产

近期频繁爆出的系列房企消息，真的是炸得大家振聋发聩。

9月26日，光耀集团发布公告，正式宣布破产。

自2011年起，光耀地产曾连续三年登上由中国房地产协会等机构发布的“中国房地产企业百强”榜单，排名一度在祥生、力高集团之前。然而激进的步伐、不断攀升的杠杆，叠加信贷政策收紧，使得光耀地产资金链无力承压。
事实上，房企爆雷不是什么新鲜事，每年总会有房地产公司传出资金链紧张、融资困难、楼盘停工烂尾等问题，这几年倒下的房企超过500家，多集中在三四线、中小房企。

当然，今年貌似有些不同，一二线城市的大品牌房企也接连传出爆雷事件！数据显示，今年房企到期债务高达1.28万亿，突破万亿大关，是2018-2023年这六年间压力大的！债务高举，违约频发，今年成了房企暴雷年。

■购地资格和资金严审查，开发资金大断流

以往之所以出现诸多楼市乱象，就是因为房企从拿地开始就动用大量资本运作，一旦出现资金链断裂，烂尾楼、商票拒付、理财产品一地鸡毛，业主、投资者、金融机构都是受害者。

近几年我国对房地产行业的调控政策在不断收紧。2020年，中国出台“房企融资三条红线”、“限制银行个人房贷总额比重”以及2021年的“土地两集中”，一步一步，预示着，房地产将迎来一轮巨大的洗牌潮。

9月24日，深圳市地方金融监督管理局等六部门发布《关于加强商品住房用地土地购置资金来源核查要求的通知》，重申严格核查我市商品住房用地招拍挂出让土地购置资金，进一步加强对房地产开发企业购地和融资的监管，经审查发现违反上述购地资金监管要求的企业，将取消其竞得资格、没收竞买保证金不予退还，1年内禁止该企业参加我市国有建设用地竞买活动，并及时向社会公开处理结果。

政策的出台意味着：开发商随便借钱就能拿地的时代，一去不复返了！对于房企来讲，资格和资金都显得更加珍贵了，那一定要在有限的规模内去拍到更好的地，过去那种只要借到钱就敢拿地，拿到了地，又能再去贷款的粗放式的发展，已经行不通了，也就导致房企“集体躺平”！

■好的保命药，或许就是躺平

众所周知，房地产终究是要靠钱和杠杆驱动的，严格限制住宅土地资金，土地市场自然会转冷。

据公开资料，相比第一批集中供地的火爆情况，第二批集中供地以来，全国多个城市陆续出现了土拍市场转冷的现象。
据国金证券研报显示，福州、青岛、济南、天津四座城市的二次供地的溢价率分别为13%、1%、0%和1%；而四城在首轮集中供地时的溢价率分别为18%、2%、12%和11%；同时，土地流拍现象也明显增多。福州、青岛、济南、天津二次供地的流拍率分别为32%、10%、35%、34%，而四座城市第一批集中供地时的流拍率分别为13%、2%、5%和22%。

根据中指数据，8月全国300个城市土地出让金总额为2264亿元，环比减少17%，同比降幅达49%。其中住宅用地出让金总额为1766亿元，环比减少18%，同比减少53%。也就是说，在上个月，全国300个城市的卖地收入，足足降了一半。

从土地“流拍”的深层次原因来看，房企已经开始出现“躺平”现象，主要原因是融资难，销售难，缺现金流。三道红线+年销售额40%拿地，卡住了众多房企喉咙。

在暴雷与停滞之间，如果让房企选择一个，大概率会选择理性“集体躺平”！

■“郭嘉队”成大主力，买房要慎重

曾经在各个城市一掷千金的房企，如今都选择悄无声息地躺平，无论是浙江、闽系、华南等派系的房企，无一例外，都是静坐壁上观。如今新规则下的二批集中土拍有一个共同特点：底价成交为主流、央企国企“郭嘉队”成主力。

9月28日，深圳年内第二轮集中供地开拍，共22宗，总用地面积约83.4公顷，成功出让21宗，揽金约453亿。

毫无悬念，央企和国企也是深圳此次土拍的主力军，共计16家房企参与，包括中海、金地、保利置业、华发、华润、天健、招商、南山、联发、龙湖、美盛以及西湖等。

其中，中海127.15亿拿下4宗宅地；保利71.73亿包揽3宗宅地。成交价前三的地块分别被深圳地铁、天健、中海拿下。

16家拿地房企中，12家为央国企（算上国资背景的南山开发），占比75%；其中12家总部位于深圳，占总拿地金额近8成（356.4亿元）。

显而易见，房企大鱼吃小鱼的现象，接下来一定会表现得越来越明显。开发市场表现如此，对购房者来说，买房则要更加注重品牌价值了。毕竟，谁也不知道下一个爆雷的会是谁。