“万科·金域东郡”考查纪要
半求
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〖时间〗：2007年08月28日14：00~16：50
2007年08月07日10：00~13：30
〖天气〗：睛天、多云
〖事件〗：实地步行考察东部新城“万科·金域东郡”项目情况
〖地点〗：深圳东部新城（大工业区）行政商务中心公园帝旁
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考
导读：
■项目概况
【基本情况】
一、位置及交通
二、项目数据
三、万科·金域东郡是第一个实行90/70政策的全国性品牌项目
【万科“金域”系：都市高层豪宅线产品】
【产业队伍为销售主目标】
【坪山首次迎来国家级物管服务】
■片区概况
【东部新区可能不只是想象】
【深圳保持后劲的储备片区】
【万科·金域东郡：东部新城核心物业】
【与松子坑水库一路之隔：坪山距离水库最近的物业】
【新城建设加快：配套先行】
一、1000米内：中心公园+中心广场
二、大工业体育中心二期
三、中心医院、中心学位尚未开工
■四周及景观
【周边情况】
一、360度视觉
二、区间道路绿化表现优越
三、交通暂显不便
四、居住氛围还需假以时日
【景观】
■项目考查
【以客为本：万客会先行】
【临时接待设在深港花源酒店】
【工地情况】
一、道路、园林、营销中心守尾施工：准备接客
二、样板房即将开放
【公共施工】
一、无噪声预应力静压管桩
二、点板结合：错列半围合布局
三、进入小区双路系统
四、信报箱内投外取、钢挂成品大理石
五、东部新城第一架空
六、半地下车库：自然通风采光
【户内考查】
一、深圳首个卫生间全防水：防水槽、鹰嘴等细节让人放心
二、带防护墙的落地窗
三、入户花园不规整
四、多变内置阳台：一拖一户型
■数据与用料
正文：
■项目概况
【基本情况】
一、位置及交通
万科·金域东郡位于深圳东部新城（大工业区）行政商务中心公园帝旁，具体位置是在丹梓大道与龙坪路交汇处，松子坑水库的南侧。
如果前往项目可以从龙岗中心沿深惠路转至坪山，然后在到深汕路，在深汕路上就能够看到本项目的施工工地了。也可在龙岗中心从宝荷路到深汕路既可到达。另外，从机荷、水官高速路到坪山出口下高速会更快一些。
二、项目数据
香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn资料库显示，万科在坪山共有三幅地块：
1、2006年9月15日，万科以1.673216亿元、楼面地价为2127.31元、地面地价6381.91元/平米投得G11204-0395宗地，该宗地占地面积26218.11平方米，建筑面积78654平方米。
2、10个月之后的2007年7月30日，万科以总价4.78亿轻取龙岗坪山街道办、大工业区行政一路两幅地块：土地面积33649.36平米、建筑面积94218平米的G12201 -0293，与土地面积44933.70平米、建筑面积143788平米的G12201 -0294。两者合计土地面积78583.06、建筑面积238006平米。
至此，万科在坪山已经拥有三幅地块，而且三副地块紧邻，容易形成规模效应：合计占地面积104801平米、建筑面积316660平米，万科成为坪山（大工业区）土地储备最多的发展商。未来坪山楼市，已经成为“万科霸盘”，须仰视万科脸色了。
三块地合计规模建筑面积约31万平方米，均为万科·金域东郡，分三期开发，1期总占地面积约26516平米，建筑面积约78654平方米，住宅建筑面积75673平方米。另有34间商铺，铺均面积约60余平方米，共约2100平方米。
项目由7栋高层，由两栋15层，两栋20层，3栋22层高层围合而成，总户数868户，容积率3.0，797个停车位，车位比0.92：1。
三、万科·金域东郡是第一个实行90/70政策的全国性品牌项目
万科·金域东郡的户型面积配比如下：
2房约63平方米——60套，占6.9%。
2房约69平方米——180套，占20.7%。
3房约88平方米——416套，占47.9%。
3房约105平方米——212套，占24.4%。
从以上户型面积配比可以看出，本项目套型建筑面积90平米以下住房面积占到住宅总面积的70%。万科·金域东郡是第一个实行90/70政策的全国性品牌项目。
【万科“金域”系：都市高层豪宅线产品】
在万科产品线当中，“金域”系列是万科都市高层豪宅线产品，开篇作有深圳万科·金域蓝湾，该项目面对的是100平方公里的深圳湾海面和3.68平方公里的红树林保护区；另外代表作珠海万科·金域蓝湾向南可眺望珠海城市标志——渔女及市景，东向可直视千帆归航的香洲渔港，东南向可观赏集自然与生态一体的野狸岛，与珠江口海景之间仅仅一路之隔。
除此之外，万科在天津也建设了金域蓝湾。本项目命名为万科·金域东郡，其景观资源虽然没有蓝湾的海景，但山、城、公园的景观资源与蓝湾相比别有一翻韵味。
【产业队伍为销售主目标】
万科·金域东郡面对的客户群体，将是从特区内迁移到龙岗大工业区的、以及工业区内本有的产业群体。包括中集集团、日立存储、九洲龙、比亚迪以及日本村工业区等。这些客户群大多在当地工作较长时间，资金累积量大，另有一些外资企业高管对居住环境要求较高，居住地与工作地点不能距离太远，而且消费能力强。
而片区的供求比例严重失衡，供小于求，作为整体只有不到900套的本项目来说，销售不成问题。
【坪山首次迎来国家级物管服务】
万科物业，就多说了，大家都很清楚。优质的物业管理服务也是众多万科产品追随着的因素之一。更有业主称，住惯了万科物业管理的小区，再到其他物业管理的小区非常不适应。
虽然距离销售还有一个月的时间，但万科物业的服务人员已经在做全方位的准备工作了，我们在考查项目时，在会所内发现，万科物业的保安员正在进行集中学习。在东部新城本项目是物业管理最好的社区，坪山迎来了全国一流的物管企业。
■片区概况
【东部新区可能不只是想象】
2007年年初，深圳市国土规划局公布了光明新城、龙华新城、体育新城、东部新城四大新城的规划方案。明确了新城的功能定位，进一步优化城市空间结构、完善公共及市政基础设施建设、全面提升特区外的城市环境品、优先发展大容量快速公交系统、加强城市区域或组团间的交通联系。
2007年08月19日，位于深圳西北部的光明新区率先揭牌运作，这也标志着关外的四大新城进入实质性的发展阶段。随着各项目工作的进展，东部新城是否也会成立新区应该引起足够重视，按目前情况分析，这是极有可能的，估计也只是时间问题了。
行政区的正式确立示意着政府对四大新城的合法性预以确认，届时，整体服务效率将得到提升，公共配套会得到改善。
【深圳保持后劲的储备片区】
东部新城（大工业区），中心区规划面积约39.58平方公里，建设用地规模30.38平方公里，现已有日本住友、日立、韩国三星、德国西门子等世界500强跨国企业扎根于此。
大工业区区以深圳市产业导向为依据，坚持高附加值、高投资密度、高技术含量、低污染、低能耗的原则，重点发展电子信息、生物医药、装备制造等产业。目前出口加工区内硬盘存储产业聚集地已初具规模，国家级生物医药产业基地已落户大工业区。
大工业区形成了以电子信息产业、生物医药产业、装备制造业三大产业为主的产业链，规划产值近千亿元，这也直接导致区域内的房地产需求量大增。
【万科·金域东郡：东部新城核心物业】
规划中对东部新城的描述是这样的：加强大工业区高新技术和先进制造业基地的建设，完善交通和生活配套设施，高标准建设产业与综合服务功能协调发展的东部工业新城。高新技术和先进制造业将是东部新城经济腾飞的重要依据，综合服务主要是生活方面，如居住、饮食、交通、休闲等。
而万科·金域东郡的周边分别有中心公园、中心学校、中心广场，显示从规划中，这里就是东部新城的核心地段。
【与松子坑水库一路之隔：坪山距离水库最近的物业】
松子坑水库位于龙坪快速路以东、六号高速公路以南、梓城大道(老深汕公路)以西、丹梓大道以北，与本项目仅丹梓大道一之隔，松子坑水库是深圳市重要的一级饮用水源保护区，总用地面积为11.77 平方公里，是原生态自然资源。
万科·金域东郡是目前距离松子坑水库最近的项目，具有日常利用价值，规划中的松子坑森林公园占地2169.20平方米，目前正在施工中。
【新城建设加快：配套先行】
虽然东部新城最后的规划方案还没有公布，但区域内的公共建设已经率先进入了全面的施工阶段，公共配套设施正在紧锣密鼓的进行中。
一、1000米内：中心公园+中心广场
根据东部新城的规划，万科·金域东郡以东和东南方向分别有中心公园和中心广场两个大型市政公共配套设施。在这么近的距离有两大型的公共活动区，这在所有区域规划中是非常少见的。
项目正东是中心公园，目前是大面积的杂草，还未进入施工阶段。
项目东南的广场已经施工完毕，在广场内我们看到，小品雕塑及水池都已安装到位。现场的保安介绍，这里是叫音乐广场，将会在两个月之后正式对外开放，并且是免费的。
二、大工业体育中心二期
在考查项目周边时，我们看到了大工业体育中心，体育中心主楼以及高尔夫练习球场，网球网等设施已全面建好。由于这些场地紧临丹梓大道正在施工的路段，所以真正使用率较低的，从周边杂草重生也能看出这个现象。
另外在东部新城整体规划中，体育中心二期和大工业区人民医院也即将建入建设阶段。
三、中心医院、中心学位尚未开工
另外，中心学位规划地址位于万科·金域东郡一侧与本项目紧临。还有规划中的中心医院位于深汕路以南，目前这些设施还未进入施工阶段。
■四周及景观
【周边情况】
一、360度视觉
在工地考查时，感觉颇深的是本项目360度的景观面，有360度的景观观赏面，无论在哪个方向既可欣赏形态各异的风景。
目前，项目的东西两侧是大面积的空地，并且这些空都保持较的绿化，南北两个方向都是山脉景观，只不过不是同样的山景。北面的松子坑水库山脉较近，而南侧的马峦山山脉是远望。
由于待建地的不确定因素，未来五年后的景观要视空地的建设而定，特别是西侧的空地。
二、区间道路绿化表现优越
笔者来到万科·金域东郡的施工工地考查时注意到，围着三幅地块转了一圈后感触最大的还是区间道路，区间路已经修好但还没有路名。值得一提的是路面的绿化水平非常的好，双向四车道，中间及两边共有五条绿化带，地面是草坪，中间和两边的草坪种了大小各异的树种、绿化非常好。新区就有这样的优势，无论是道路还是其他配套规划设计新颖、实用、科学。
为了改善环境视觉，在空余地块的多个交叉路口，分别载植了四棵又高又大的大树，如项目的二期和三期两幅地块的交叉口都有。
三、交通暂显不便
本项目虽然地处东部新中心地段行政商务区，但目前由于交通市政等配套设施未进入全面施工阶段，所以综合交通暂显不便。首先进入本项目暂时也只有兰景路通行，其他主要干道如丹梓大道还未峻工。
另外没有公交车直达本项目，如乘座公交还要到深汕路才可以，并且还要转车。短时间内交通成本及所消耗时间会更大，当然对本地居民影响较小。
四、居住氛围还需假以时日
项目周边北面是松子坑水库，以及两个大型的公共场地和少量厂房，只有西侧有少量空余地块，所以短时间内无法形成较大的居住群，人气旺不起来。这种情况可能持续五年左右的时间。待本项目的三期建好后，周边一些空作地块也已经全面开发成住宅。
【景观】
北侧：二期待建、丹梓大道施工中、松子坑山脉景观优越
项目北侧紧临是二期待建地块（G12201 -0293），该地块以及周边也都保持着较好的绿化，并且很平坦。二期地块的与丹梓大道紧临，丹梓大道是是顺山势而建所以呈高低起伏状，与本项目平行的路段已修好，并且绿化也载植完毕，路的两端正在施工，施工阶段也以挖掘机施工为主。
丹梓大道是在松子坑水库山脉的山坡中。此面景观有两部分，首先是二期的园林，其次是
松子坑水库的山脉景观。建成后的丹梓大道也具有一定的欣赏性。
南侧：近处六联村、远观马峦山郊野公园
往南侧看出去，有两种景观面，首先近处是六联村的工业厂房，这些厂房建筑也都不是很高，最高也只有四五层。
远处几乎没有高层建筑，马恋山的山脉在远处呈扇形一字排开，屹立在云层之中。此面近景一般，远景视觉上有一种冲击力。
西侧：现时以空地为主，未来是中心学校和三期用地
项目的西侧只有一种景观面，满地绿草的空地，近处远处都是。虽然是空地，但区间的道路已经修好，路灯及绿化已经安装及载植多时了。
根据规划，紧临万科·金域东郡一期的是中心学校用地，学校以西是项目的三期（G12201 -0294）地块，中心学校是位于万科·金域东郡的一期与三期之间。
东侧：公共配套聚集，公园、广场、高尔夫球场
项目的东侧是公共配套的聚集地，分别有中心公园、中心广场、以及大工业区体育中心。到目前为止，这些设施还未全面施工，所以也是大面积的空地，并且绿化保持较好。
已经建好的有大工业区体育中心的一期及中心广场。此面无论是现在还是未来景观都是最好的，近可看公园远观松子坑水库的山脉，东南一片空太是中心广场。如果是楼层高点的户型可以俯视整个东部新城及远处的山脉了。
■项目考查
【以客为本：万客会先行】
通常在营销环节，主要交通路口设置较大型广告牌也是一种有效的推方式，而本项目的广告牌内容与众不同。
在深汕路转往机苛、水官高速路的交汇处，项目有个户外广告牌。上面内容不像以往是项目名称而打出的广告语是“万客会，为您的生活优越”，下面有一行红字是“东部新城、坪山万客会会员招幕中”，不仅如此上面留的电话也是客户会的电话。
由此我们可以判断，万科将客户会的作用提升到了有史以来的高度，花钱不给项目做广告，而去宣传客户会。
【临时接待设在深港花源酒店】
在深汕公路东往西行，行至大工业区路段时，路的北侧有万科·金域东郡的广告牌。这个广告牌是设在了深汕公路的路边，非常明显，只要从这里路过搭眼就能看到。广告牌其实是在深港花源酒店的停车场路口，顺着广告牌指引一路就进了港花源酒店，项目在此设了临时接待中心，“万科生活体验馆”。
“万科生活体验馆”，是在院子里的一楼，笔者来到临时接待中心时看到，有三位男姓客户在接待中心向工作人员咨询相关项目情况。通过交流发现他们是在大工业区上班，经常到这里来吃饭，并且三人当中有二人是有私家车的。看来万科已经和大工业区的潜在客户亲密接触了。
项目的沙盘，地块资料，万科会以及万科其他项目的一些宣传资料也都摆放在了临时接待中心，金域东郡本身的户型图楼书等等还没有到位。
【工地情况】
一、道路、园林、营销中心守尾施工：准备接客
当我们来到项目现场南侧的路上看到，有工作人员已经将这条路的东行段封起来，正在清洗路面，而另一侧西行段是给施工及其他车辆通行。看这意思，应该是为开放样板房做准备。
营销中心前面的广场，各式各样的树种已经载植完毕，正在进行水系及路面的铺设，营销中心外墙的钢挂施工已全部结束，营销中心室内已经装修好但各种设施还未摆放到位。总体上无论是道路还是园林都在进行最后的守尾施工，再过几日这里就要开门迎客了。
二、样板房即将开放
整个工地正在施工的是靠南侧的四栋，总体速度比较均匀，已到了第七、八层左右，在一期北侧段正在进行地下室车库的布筋及桩基施工。
其中，有两栋最层的部分已完成了外立面的贴磁砖作业，并且在正在户内装修样板房，虽然还没有封顶，但底部外立面已全面到了交楼状态，这样客户在参观样板房时就能实地感受到未来家颜色。
【公共施工】
一、无噪声预应力静压管桩
项目的桩基施工是采用了预应力管桩，静压预制管桩施工是通过机械液压操作，采用全液压夹持桩身向下施加压力沉桩。预应力管桩自动化程度高、行走方便、运转灵活、桩位定点精确，能避免打碎桩头，可提高桩基的施工质量。
静压预制管桩以其无振动、无噪声、无污染、施工速度快、单桩承载力高、成桩质量好等特点而逐步成为某些地区基础施工的主力桩型。
二、点板结合：错列半围合布局
项目的建筑格局是采用点式高层与板式高层结合的半围合布局，栋与栋数之间是错开的，互不遮挡，最大范围的保证了每户的通风、采光、和景观面。
另外，每栋住宅的首层都设置了面积不等的架空层，使整个小区空间通透灵动。最低楼层以下分别有商铺和架空，这样最低的住宅楼层与地面之间也有约15米的高度差。
三、进入小区双路系统
小区的主入口与广场面对面，广场呈扇型状，中间是小型的喷水池，周围一排排大椰树。从广场要上台阶才进到小区，本项目设计了两种进入小区的途径，可以步行走台阶上，也可以乘扶手电梯到达小区。并且在入口台阶的两侧分别有两排椰树，就像是在列队欢迎你回家似的。
在入户大堂的门外，上两个台阶就到了大堂，在大堂的一侧也专门设置了残障通道，为残障及老年人进出提供了方便。
四、信报箱内投外取、钢挂成品大理石
项目的信报箱别具特色，信报箱外侧是投递口，只投不取，内侧才是取报的一面。这样就实现了外投内取，外观整洁大方，而且方便了投递者与接受者，但是遗憾的，取件处应该设置一个小的观察孔，这样才知道有没有件需取。
首层架空处全部是外钢挂大理石，其与众不同的是在柱及墙面全部采用的是成品大理石，经过测量尺寸为115×90，并且全部是定制的成品，没有经过任何砌割，都是一整块整块的挂上去的。
五、东部新城第一架空
经过实地测量，金域东郡的架空层净层高7.09米，估计回填土之后高度也可以达到6米5左右，相当于两层半楼高，这个架空层在深圳全市处于一流水平，而如果在东部新城，则属于第一高的架空层。高，则压抑感小、更通风。
六、半地下车库：自然通风采光
项目的地下室车库有两种，一种是地下车库，一种是半地下车库，并且车库的中间及外墙位置每隔约20米就有一采光口，可实现自然通风采光。半地下车库则给地下室创造了更多的景观空间。
【户内考查】
一、深圳首个卫生间全防水：防水槽、鹰嘴等细节让人放心
在楼内考查时，我们注意到卫生间的防水处理。卫生间四个墙面整墙体全面做了防水处理、没有留任何死角，从地板到顶板全覆盖，这是本工作室考查以来发现的深圳第一个全墙体防水的项目。以往最高的防水处理也没有超过2米的高度。
本项目所有的窗户上沿下沿、外构件下沿都做了鹰嘴（一个斜度），并且设计了雨水防水槽，可以防止雨水倒灌。这样的建筑细节在深圳市都是比较少见的。
二、带防护墙的落地窗
项目所有的窗户都是带防护墙的落地窗，落地窗的底部与楼板之间有个防护墙有80公分的高度，这样与户外自然更贴近，可使用空间增加了，如在低台上可以放置书桌和电脑桌，因为有底下是墙而不是玻璃，安全又实用。
三、入户花园不规整
二梯六户的户型布局，决定了其每一户必定有局部不方正的结构存在，这也就是美中不足之处了。设计师为保证室内的方正，就把三角空间尽可能地给了入户花园，因此入户花园都是不方正的，不同程度的带有棱角，实际使用时设置鞋柜及杂物的空间是足够了，业主日后装修时再经过改造可能会更实用一些。
四、多变内置阳台：一拖一户型
在考查户内时，我们注意到一房的户型，阳台是内置式的，在客厅和卧室的中间。因为阳台只算一半面积，所以这里就等于赠送了一半的面积，但整个阳台与房间同一高层，完全可以改成一间书房或客房。按照规定外墙结构不可以动，但只要装玻璃和窗帘就可以了。
另外，1房户型还可以实现与邻居户型的合并，变成更大的户型。
■数据与用料
【测量数据】
楼板厚：13公分
主墙厚：25公分
落地窗宽：80公分
内隔墙厚：20公分
房间净层高：2.79米
客厅净层高：2.79米
消防楼梯净层高：2.79米
消防楼梯宽：1.20米
地下室车库：3.29米
架空层净层高：7.09米
【部分用料】
诺信环保木纹彩色铝、广东三宝轧钢钢材、季华铝材、宏基牌陶瓷、四川川路牌塑胶管材......
“万科·金域东郡”考查图片：东部新城规划（中心）
“万科·金域东郡”考查图片：东部新城规划（交通）
“万科·金域东郡”考查图片：本项目位置图
“万科·金域东郡”考查图片：东北侧丹梓大道施工中、松子坑山脉景观优越
“万科·金域东郡”考查图片：项目的东侧是公共配套的聚集地，分别有中心公园、中心广场、以及大工业区体育中心
“万科·金域东郡”考查图片：近处六联村、远观马峦山郊野公园
“万科·金域东郡”考查图片：现时以空地为主，未来是中心学校和三期用地
“万科·金域东郡”考查图片：大工业体育中心，里面的高尔夫练习场已建好
“万科·金域东郡”考查图片：临时接待设在深港花源酒店
“万科·金域东郡”考查图片：区间道路绿化表现优越
“万科·金域东郡”考查图片：丹梓大道已修好的路段
“万科·金域东郡”考查图片：从丹梓大道的高处看本项目
“万科·金域东郡”考查图片：二期待建地块（G12201 -0293）与本项目
“万科·金域东郡”考查图片：三期（G12201 -0294）待建地块与本项目
“万科·金域东郡”考查图片：中心音乐广场与本项目的距离
“万科·金域东郡”考查图片：地下车库布筋
“万科·金域东郡”考查图片：地下车库自然通风采光
“万科·金域东郡”考查图片：架空花园
“万科·金域东郡”考查图片：底层外立面已做好
“万科·金域东郡”考查图片：防水槽、鹰嘴等细节让人放心
“万科·金域东郡”考查图片：游泳池有个多个上下口
“万科·金域东郡”考查图片：首层的商铺
“万科·金域东郡”考查图片：入口广场
“万科·金域东郡”考查图片：商业街及绿化系统
“万科·金域东郡”考查图片：小区主出入口
“万科·金域东郡”考查图片：这个方向主要是一些公共设施，没有高层建筑