导读：
■十年新低：前10月深圳二手住宅卖了3.6万套
■四个原因，解密一二手住宅成交量倒挂
■至暗时刻过去了，购房底层逻辑变了
正文：

■十年新低：前10月深圳二手住宅卖了3.6万套

没有对比就没有伤害。

曾经那么火爆的深圳二手房，现在遭遇了十年来大的滑铁卢。

回看过去十来年，深圳的二手房交易，成交达到15.68万套（2009年），历史第二高13.99万套（2015年）。

与此同时，2015年新房成交66450套，不到二手房的一半。可以说，在2021年以前，十多年来深圳的二手房成交量大概率都比一手房成交量高的。

时间来到2021年，深圳已经不是那个深圳，深圳楼市也不是原来的楼市。

深圳10月份二手房成交数据出炉，二手住宅成交1605套，环比下滑9.1%，二手房成交创下9年新低。深圳二手房成交4月份之后下跌，已经连续下跌了7个月。

2021年1-10月二手房成交36348套，仅相当于2015年深圳二手房成交量的约1/4，而去年同期，深圳二手房成交81880套，同比下降55.61%，可以说是断崖式下跌，只要说到深圳二手房市场，无不充斥着“惨”、“冷”、“腰斩”、“冰降”等字眼。

值得注意的是，深圳的一手房则保持火热态势，10月份成交4712套，1-10月，深圳新房成交41871套，与二手房市场相比真是冰火两重天。深圳楼市今年1月份出现罕见倒挂现象，下半年的6-10月连续5个月倒挂，已是常态。

2021年一二手房倒挂严重，这在深圳楼市史是比较罕见的。在仅剩两个月，如果深圳二手房的成交数据继续下跌，那么有可能终成交不足4万套，倒挂只会更严重。

2021年全年，深圳的二手房成交应该也是近十年成交冷年份，甚至是近十五年冷年份。估计很多人的见面语都改成：“你的房子卖出去了吗？”

■四个原因，解密一二手房成交量倒挂

现在深圳的二手房市场已经凉凉，新房市场则继续火热，这两年深圳楼市关键词都是日光盘、打新等，新房市场成交火爆。

为什么出现一二手房成交倒挂罕见现象，大家都不买二手房转战一手房了吗？有以下4个原因：

1、政策猛药：房住不炒、二手房指导价

“房住不炒”是楼市调控的宗旨，正是因为深圳二手房成交火爆，价格虚高，违背房住不炒的宗旨，二手房调控的政策也随之而来，深圳成为出台二手房指导价的城市，向二手房市场泼一盘冷水，达到了降温的效果。

2、二手房首付变全款，新房更香了

深圳在公布二手房指导价后，受到大影响的是二手房首付问题，因为指导价不能反应真实的成交价格，而银行房贷却是按照银行按照官方指导价发放贷款。

假设一套房子成交价1000万，指导价800万。原来三成首付300万即可，现在银行按照指导800万的7成贷款即560万发放给买家，剩下的440万需要现金支付。

300万首付变440万，二手房上车深圳门槛陡然变高，买一套二手房相当于要准备4-4.5成首付，深圳的卖家也不轻易降价，买首付实实在在3成的新房不香吗？

事实上，2月8日指导价政策出台之后，经过一段时间的政策反应期后，深圳的二手房已经进入买方市场，买方都在观望中，一旦有合适新房出现，马上会投向新房。

3、一二手价差持续拉大

现在深圳的新房的价格普遍限价，同等片区的新房与二手房相差不大的情况下，新房在产品品质、小区设计要优于二手房，性价比更高，新房也更符合人们对房子升值预期，所以人们更倾向买新房。

甚至有些区域的新房与二手房存在价差，买新房比买二手房还便宜，比如宝安洪浪北地铁站旁边的某盘，开盘均价约8.87万/㎡，周边二手房指导价8.71万-10.08万不等，且真实成交价比指导价高，打新有价差存在。

深圳的土地面积仅1997平方公里，仅为同是一线城市北京的1/8，是上海、广州的1/3，人多地少，城市核心区早已经没有没有土地可开发，一旦核心区有新房开盘，在一二手房有价差的情况下，购房者的心态更倾向于购买核心区的新房。

此外，按照深圳现行楼市政策，二手房出手不容易。新房显然是他们在深圳楼市的优先选择。

4、城市魅力不可挡

深圳立市40年，跻身大陆城市四大一线城市之一，城市发展、经济建设对人们都有着吸引力，如今深圳作为粤港澳大湾区的头部城市继续向前，城市前景更是被大众看好。

不管是买新房还是二手房，都是在深圳站稳脚跟，既然二手房上车难，那就转战新房，加入打新大军，上车深圳。

■至暗时刻过去了，购房底层逻辑变了

深圳实行楼市高压政策，限购、限贷、限卖，各种“限”，社保年限、积分等等都要符合条件才能上车，然而购房需求是压抑不了的，该买房还是要买房，还有更多人想买房。

美国经济学家马克·桑顿在《禁律经济学》一书中阐述了这一道理，禁律提升了被禁物的价格，因而导致犯罪增加和政治腐败。

其中禁律提升价格的道理在于，被禁物造成了产品在市场上的稀缺，而需求量并未降低，因而使得产品在具备稀缺性后，反而提升了价格。此种现场参照俄罗斯的禁酒与美国的禁烟政策便知。

而这样的现象，同时也出现在房地产行业。在房地产市场，往往越是被政策限制、禁止的，反而越能引起人们的关注，而其价值也在拥有稀缺性后，得到提升。而这其中反映的就是“禁律现象”，越禁止，投资价值越大。

这也许就是深圳新房成交热度不减的底层逻辑吧，房子限购，你越不让我买我越要买，即使是现在还没有房票，积分不够，总会有一天有购房资格，积分达标。如果二手房凉凉情况继续蔓延，估计明年的新房市场将更火热。