“花样年·花港”唯论
半求
www.BANQ.cn
BANQ@vip.163.com
导读：
■前言
■项目劣势
【区域先行者紧临物流基地：燥音不可避免，条件有待改善】
【整体拆迁待建：灰尘影响将持续三年左右】
【大货车较多，但远期区域内禁行】
■项目优势
【特区东第1小户】
【1500米半径内：三面环山，一面朝海】
【港区中轴物业：后方陆域纯居住坂块、居住集中地】
【盐田港第一高宅：33层】
■片区情况
【盐田港后方服务基地：住宅供应少利于投资】
【全球最大物流开发商已落址】
【平盐铁路预留地铁准备：8#地铁、13#地铁交汇】
■商家优势
【乙方转甲方的最成功典范】
【链条通吃、产品系列化：跨地域架构已成】
【推动物管行业进步的功臣：新增楼盘物管垄断者】
正文：
■前言
“花港”用地面积5334.98平方米，建筑占地面积1814.48平方米，总建筑面积26779.23平方米，（其中住宅建筑面积20114.8平方米、住宅户数444户；商业建筑面积2236.73平方米、商业43套）、容积率4.2、绿化率36%、使用率79%、覆盖率34.01%。
项目大概在10月底、11月初开盘。
香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn 认为，要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，本司称之为个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
为了能让消费者更全面的了解项目，现将《“花样年·花港”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”、“片区情况”、“商家优势”几个部分。
■项目劣势
【区域先行者紧临物流基地：燥音不可避免，条件有待改善】
“花样年·花港”的西北及北侧的地块主要是物流仓库用地，所以永安路以及明珠大道的两侧有不少的临时停车场以及修理铺。现时，来来往往的货柜车通行此处，不可避免的会带来一些燥音。
后方陆域中轴线，除了现有的几个楼盘外，其他均是旧城改造项目。本项目虽然不属于旧改项目，但也算是旧改项目的前奏吧，不仿称之为旧改城区开篇者。开篇者是区域先行者，具有机会窗郊应。
【整体拆迁待建：灰尘影响将持续三年左右】
“花样年·花港”的南及西南侧是盐田三村及盐田四村，而根据规划，明珠道以南、永安路以北范围内的现状盐田三四村实施整体搬迁，三村和四村将全部拆除原有的农民房，重新规划开发。
考查项目时，我们也注意到了盐田三村的拆迁工作正在进行中，拆迁后这里将建成现代化中高档的商品房。拆迁工程量不小，并且这种旧城改造的施工时间将会持续三年左右的时间，在这期间灰尘和燥音是本项目最大的污染源。
【大货车较多，但远期区域内禁行】
港域北山片区对外联系的主要出入口为梧桐山道、北山道、深盐路（沿港路）及第二通道。保税区的主要货运出入口设在明珠道上，办公出入口设在沿港路上。
区域道路等级为：1、快速路：梧桐山道，北山道，沿港路，西禾路；2、城市主干路：明珠道，盐田路，永安路，洪安路；3、城市次干路：东海道，明珠三街，永安一街，永安三街等；4、城市支路：服务于小区内部交通的道路。
香地咨询&半求工作室www.BANQ.cn研究发现，“盐田港后方陆域法定图则”5.5条约定：“沿港路、明珠道、永安路和北山大道围合区域内的道路，远期所有区域内禁止大型货车通行”。这个对于区域居民来说，是一个值得欣慰的消息。
■项目优势
【特区东第1小户：小户高手新作“花港”乃在深第4个小户】
花港是花样年在芳龄、花好圆、锦上花之后的在深圳的第4个小户项目，属于花样年“花”系列产品线，花系列产品就是该企业的小户产品线。花样年的小户呈现出各有特色、营销文化、人文深厚的特征。
花港位于世界大港---盐田港的后方陆域明珠大道与永安路交汇处，三面环山，一面看海。根据目前掌握的情况来看，项目的设计、建造、户型、管理、后续服务等水平，都可以毫无疑问地定义，花港将成为“特区东第1小户”。
【1500米半径内：三面环山，一面朝海】
在盐田港后方陆域区域，本项目所处的位置是后方陆域的中区。后方陆域中区就像一个拳头凹进了山窝里似的，所以本项目三面环山。西为梧桐山山脉、北为坜背山山脉、东为骆马岭水库山脉，并且这三个方向的山脉都是从梧桐山脉向一南延伸过去的，也就是说山脉是不间断的。
项目向南近处是后方陆域，远处是盐田港及大鹏湾海湾。三面山势环抱，前面面向大海，符合传统堪舆学说的人财两旺之风水宝地。
【港区中轴物业：后方陆域纯居住坂块、居住集中地】
从法定图则上可以看到，本项目处于盐田港后方陆域的中区、处于中轴上之上，除了中区区域两侧是工业及仓储用地外，中间北山道与明珠大道之间属于一个完整的纯居住坂块。这个纯居住坂块在位于盐田路、永安路、北山道与明珠大道之间。
整个盐田港后方陆域总面积7.315平方公里、居住用地面积88万平米；而陆域里的中区土地总面积0.96万平米、居住用地面积43万平米，占整个陆域内居住用地的47%，中区是居住用地最集中的区域。
根据规划，这个坂块以内有多层及小高层等居住及商业楼盘，以及学校、邮局、菜市场、商场、广场等公共居住配套。
“花样年·花港”与周围的公共配套设施大约有500米的距离，也就是说未来生活中无论是小孩上学、就医、购物、等日常生活所需，基本都集中在步行3~5分钟内。
【盐田港第一高宅：33层】
项目主楼总楼高为33层，属于盐田港第一高宅，景观优越。考查时已施工到第五层，第六、七层正在搭模板浇灌混凝土等作业。上面虽然才到五楼，但在二楼整个楼层已经有师傅们开始在进行隔墙及顶板的抹灰的作业了，较其他楼层更快，也只有样板房才有这个先穿“靓装”的待遇啦。按照这个速度在本月底样板房就可以亮相了。
■片区情况
【盐田港后方服务基地：住宅供应少利于投资】
“盐田港后方陆域法定图则”最早于2001年经审批并公布，但随着周边区域的发展和盐田港“区港联动”的实施，该片区功能定位发生较大调整，原法定图则2003年度决定修订，2005年完成。
片区定位调为“以便捷的集疏运交通为依托，以大型物流园区为主体的港口后方服务基地”，以明珠道为界的物流园区和产业配套居住区两大功能片区。仓储用地207万平米，居住用地88万平米，居住人口规模8.0万人。
盐田港后方陆域又分为北区、中区、南区三个区域，“北区”是指本片区永安路以北的部分，规划“南区”是指本片区盐田路以南的部分，“中区”是指永安路以南、盐田路以北部分。“花样年·花港”处在盐田港后方陆域中区的中轴线上，是后方陆域的中心点。
整个盐田港后方陆域总面积7.315平方公里、居住用地面积88万平米，居住用地仅占总面积的12%，比例很小，这就意味着盐田港后方未来的住宅供应较少，加之后方陆域三面环山，土地拓展的可能性几乎等于零，因此，片区内住宅可能具有利于投资的供求关系。
【全球最大物流开发商已落址】
2004年8月10日上午，在深圳五洲宾馆，盐田港集团与全球最大的物流地产开发商———美国普洛斯信托公司（ProLogis）签署合作协议，双方将在未来5年内，共同投资逾10亿元打造位于盐田港区后方陆域的国际物流园。
物流园位于19号地块，位于“花样年·花港”以南。该项目占地面积约20万平方米，总建面约30万平方米，预计投资超过10亿元，建设工期为5年。
普洛斯及盐田港经过向中央申报，已经具备保税物流中心的功能，这已经接近自由港的政策！盐田港变成类似香港的免税“自由港”，这将有助于发展国际中转枢纽，而这就是此项园区建设的中期的目标之一，将吸引更多原本利用香港中转的货物转用盐田港。
而蛇口能够成为深圳租赁回报的冠军，主要就是因为蛇口拥有临近港口所带来的国际化人流、临近港口所拥有的山海景观、临近港口所带来的临港产业。
盐田港的发展，一直是港口在前，其它如住宅、市政建设等滞后。如果盐田成为自由港，产业极其可能带动港口后方建设，基于港口服务的后方城区将有更多的经济理由加快速度，深圳出现第二个蛇口就不是梦想。
同时，自由港所带来的高端客户、产业基础带来的中档购房者，以及因为山海景观吸引的外来购房和租赁者，盐田的房地产就将迎来较大的机会。这就是全球最大物流地产开发商落户盐田的价值和意义，也是深圳与香港在港口发展上的竞争正在加剧后深圳所掌握的先机。
现在的关键是，盐田第二通道正在加快建设，盐田港后方实行产业（物流、工业、港口）、生活两条腿走路。无论如何，都有理由相信盐田未来的前景。
【平盐铁路预留地铁准备：8#地铁、13#地铁交汇】
“盐田港后方陆域法定图则”5.10条规定：“穿越本片区的平盐铁路远期以复线控制，沿线地块的开发应考虑远期铁路和轻轨建设的要求”。
这就是说，规划时平盐铁路已经预留建设轻轨的空间准备，按照规划，这里应该是13#地铁，也就是说，从火车站到盐田港的8#地铁和从平湖到盐田的13#地铁在这里交汇，实现了交通的立体化。
■商家优势
【乙方转甲方的最成功典范】
花样年集团（中国）有限公司成立于2006年6月，专注于房地产开发投资，其核心和创始企业——深圳市花样年投资发展有限公司成立于1996年9月28日。
花样年其实不如潘军知名。潘军早年从事中介行业，2000年开始转做发展商，目前，花样年集团总资产规模20亿元，潘军已然成为深圳乙方转甲方的最成功典范，这是多少辛苦煎熬的中介代理人士所梦寐以求的！
花样年正积极参与中国更广泛区域的城市发展与城市运营，立足深圳，已经进入东莞、成都、天津等城市，初步形成了覆盖珠三角、大西南、环渤海经济圈的全国化核心区域战略布局。
【链条通吃、产品系列化：跨地域架构已成】
经过11年的发展，花样年集团在房地产核心业务领域，逐步实现了区域化、品牌化、专业化。业务区域涵盖深圳、四川，跨地域架构已成。
花样年以房地产开发为主业，旗下拥有多家子公司，已形成包括建筑设计、房地产开发、代理、物业管理在内的完整的房地产经营产业链，具备了多企业协同运作的优势。
【推动物管行业进步的功臣：新增楼盘物管垄断者】
2002年花样年物业成立，2004年花样年物业提出了“零物业费”，推行“彩生活”模式，通过降低内部成本，以及为业主提供送牛奶、送桶装水等增值服务，来逐步实现用增值服务的收益来维持小区正常运转，成为业内“公敌”，行业顿时波澜壮阔。
但是该物管公司通过把满足客户需求作为物业管理的核心价值，由传统的被动的对物的管理上升到创新的主动识别业主需求而提供对人的服务的层面上，对传统物业管理进行了颠覆与革新，降低了收费标准。
香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.Cn资料表明，2005年以来，深圳新增楼盘中有80%聘请花样年物管，花样年的“彩生活”几乎取得了在新增楼盘和住户中的垄断地位。至2006年，花样年物业在深圳已经有54个在管项目，管理面积逾340万平、30万的居民。
花样年的房地产开发业务范畴已覆盖住宅、城市公寓、写字楼以及成片土地规划整理等房地产业务系列领域，形成了“花系列、年系列、样系列”三大产品系列。开发作品有喜年中心花好园、花郡、锦上花、艺塾·花乡（成都）锦上花（成都）、芳邻、碧云天、别样城 （成都）等楼盘。