“宇宏·欧景花园3期公元盛世”考查纪要
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〖时间〗：2007年09月04日13：45~16：50
〖天气〗：暴雨、雷阵雨
〖事件〗：实地步行龙岗中心城“宇宏·欧景花园3期公元盛世”项目情况
〖地点〗：深圳龙岗中心城吉祥中路以西、龙平西路以南
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【欧景花园收官之作：3期公元盛世，罗马公元升级版】
    【园林共享：对景、借景、障景】
    【纯大户住区：9070受益者】
    ■片区概况
    【地铁物业：12#地铁、3#地铁支线】
     一、3#地铁：还有支线
     二、12#地铁：龙岗铁龙
    【周边街道商业发达：居家生活极为便利】
    【1000米范围内：余石岭、龙潭、中央公园】
    ■项目考查
    【经历考查以来最大的暴雨】
    【工地情况】
     一、施工进度不一：东侧2栋已封顶，西侧3栋稍慢
     二、售楼处正在装修，既将开放
     三、立体式绿化系统
    【公共施工】
     一、缓坡状浅水景：曲线美与安全性
     二、深圳最大的小区人造瀑布：超过了之前的冠军香蜜湖1号
     三、龙城最宽的楼间距：45-50米
     四、阳光直射地下车库：深圳唯一侧采光通风的地下车道
     五、地下库在每栋基础位置都设计了公共楼梯口
     六、局部可做攀岩的架空层：标准5.07米、局部8.74米
    【垂直门自动扣合工程升降机】
    【楼内施工】
     一、电梯间创新极为领先
     二、双路空调系统：中央空调、分体空调随你选
    【四周情况】
    ■数据与用料
正文：

■项目概况

【欧景花园收官之作：3期公元盛世，罗马公元升级版】

宇宏·欧景花园分3期开发，欧景花园1期建成于2000年；欧景花园2期落成于2005年；即将推出的为欧景花园3期公元盛世是欧景花园收官之作。

有了前期开发的经验，3期公元盛世从建筑、园林、户型、规划设计等储多环节总结提炼1期和2期的经验和教训，无疑，3期的项目品质在龙岗是一流水平。香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn考查项目后也证实了这一点。

【园林共享：对景、借景、障景】

欧景花园3期公元盛世由5栋18~25层的纯板式高层组成，与二期罗马公元之间由两座空中连廊连接起来，形成一个整体的社区，因此三期除自身园林外，完全共享一、二期近3万平方米的社区园林，包括社区幼儿园、游池、网球场等。

3期公元盛世园林注重立体构造，地形呈凹凸状，中间下沉约10米，两边分别是两层地下室车库。运用了“对景”、“借景”、“障景”等园林手法，并通过园道和铺装小广场的组合引导，逐步展开了“步移景异”的游览空间，3537平方米的公共绿地上，水景多、树多、花多、草少。建筑与绿地互为界面，建筑与园林结合。

【纯大户住区：9070受益者】

本项目的户型以4×2×2×1、115.49㎡~134.53㎡的大户型为主，顶层复式面积可达200平方米，可见，是典型的纯粹的大户社区。

由于政府已经明文要求：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上……过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”

换言之，如果本条得到执行，那么，2006-6-1以后的所有新项目都必须满足9070的条件，也就是说，所有项目都将以中小户型为主要户型，“纯大户”社区将越来越少出现。

■片区概况

片区的高速公路极其发达，分别有深惠、深汕、机荷、盐坝、南坪、清坪、水官高速公路四通八达通往深圳各区以及接驳周边城市，网际珠三角。项目周边的主干道和次干道交通系统以新建道路为主，主要有龙城大道、龙平西路、回龙路、吉祥中路和龙翔路，以上道路均为城市主干道，红线宽80－120米，双向六车道。

【地铁物业：12#地铁、3#地铁支线】

一、3#地铁：还有支线

不过最引人入胜的还是地铁。3#地铁将全面连接龙城片区和深圳特区。从特区内东门至龙兴街，连接罗湖中心、布吉街道办、横岗街道办、龙城街道办、龙岗街道办；在龙城广场设站的3号线，将龙岗中央生活区与深圳无缝相连，空间距离大为缩减。

同时，大家都知道3#地铁的现有规划，但是不是到3#地铁的支线规划：3#地铁 A 支线将是东北向的城际联络线，全面连接“龙城”片区－坪山－大工业区；3#地铁 B 支线将是远景规划支线，线路由龙城片区－坪山－葵涌；西向延伸到福田区。

随着3#地铁动工、第26届世界大运会筹委会成立和6.5平方公里大运会新城拆迁工作的基本完成和建设启动，龙城片区迎来历史上最佳的经济腾飞条件。

二、12#地铁：龙岗铁龙
 
2007-7-10，深圳出台楼市限外令、同时，深圳发布《深圳市地铁规划》、《深圳市城市地铁建设规划（2011～2020）》，其中12#地铁串连起体育新城、龙岗中心城、东部新城等片区，是深圳保持发展后劲的关键所在，深圳最多的土地储备都集中在这里，深圳建设任务最终的区域也是这里。

1、唯一站点与线路全部在龙岗区内的地铁
                 
12#地铁连接体育新城、龙岗中心城、东部新城等片区，并衔接厦深铁路龙岗站和东部快线14#地铁，是龙岗区内各片区间联系的局域线，是唯一一条站点与线路全部在龙岗区内的地铁。

线路由体育新城至坑梓，全长约36.4公里，设站24座，其中换乘站5座；与3#地铁双龙站换乘地段采用地下敷设方式，其余地段推荐采用高架敷设方式。

12#地铁站点分布：休育新城站→龙翔大道站→龙城西站→田板头站→回龙埔站→龙岗汽车站→天健花园站→龙城中路站→龙园路站→双龙站→龙东村委站→同乐村站→深圳东站→六联村站→坪山小学站→东纵站→新屋站→竹坑站→园岭站→东联站→坑梓站→新桥工业区站

2、12#地铁龙岗汽车站站：公元盛世以南

12#地铁极大改善了龙岗区个街道办，尤其是北部与东部街道办之间的交通联系。其中，公元盛世以南最接近的地铁站是龙岗汽车站，而回龙埔站、天健花园站也从东西两个方向辐射楼盘。

【周边街道商业发达：居家生活极为便利】

在考查项目的周边时，在吉祥路、龙福路、清林径路、龙湖西路及其他区间路段时我们发现，路两边的街铺几乎没有空置现象，大大小小的商铺全部都在营业中。经营行业是五花八门，含盖了所有生活所需要。

经过仔细察看后发现一个现象。周围的楼盘大都是入伙三到五年如欧景城、欧景花园的一期和二期以及宏兴苑、龙城国际这样的高中档的楼盘，已经形成了成熟的商业氛围，居家生活极为便利。

【1000米范围内：余石岭、龙潭、中央公园】

欧景花园3期公元盛世项目周围不同距离分别有三个大中型的市政公园，虽然本项目无法直接观赏到这三个公园的园内景观，但都保持在5-15分钟路程内，在生活中具有日常利用价值。

一、龙潭公园

龙潭公园位于本项目的东南侧，距离相对较近约700米，步行约3分种既可到达。公园内有湖，主要休闲游玩设施水上项目丰富。

二、余石岭公园

余石岭公园位于本项目的南侧偏西方向，特别是一些高层单位还可以看到公园的山脉景观。 有龙岗“莲花山”之称的的余石岭公园占地1.08平方公里，是深圳市重点景观建设项目。整个公园山脉叠叠起伏，上有山势下有龙泉，是市民休闲游玩的好去处。

三、中央公园

本项目的东北侧也有一个大型的市政公园，就是位于中央悦城的正北向，占地11万平方米的中央公园。中央公园已经规划好，即将开始修建。

■项目考查

【经历考查以来最大的暴雨】

在考查宇宏·欧景花园3期公元盛世的时候，香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.Cn考查人员很无奈的遇到了“局部暴雨”。从到项目施工现场就一直下暴雨，考查完楼内前往周围时，当到了龙翔路就未见一滴雨点，而返回本项目时却依然倾盘大雨。整个考查过程中，也是断断续续下个不停，这种局部落雨的深圳天气真的让人不方便！后面的图片大多都是在雨中拍摄的，到也别有一凡味道。

【工地情况】

一、施工进度不一：东侧2栋已封顶，西侧3栋稍慢

项目一共有五栋板式建筑，合计10个单元。在工地现场我们看到，东侧的两栋已经封顶，靠西侧北面的两栋已经到了第十层左右，还有靠近二期的一栋刚刚出地面。园林大部分都在做防水处理，一些水池及游泳池的已初具雏形。施工现场整体东侧区域施工较快，西侧稍慢一些。

二、售楼处正在装修，既将开放

项目的售楼处位于园林中间位置，就是未来商业的一部分，商业的屋顶就是西侧的园林，而园林中除休闲亭之外，已无其它建筑，园林面积更大、更连贯、视野更通畅。

在售楼处内我们看到，师傅们正在进行内部装修，前台接待及会客大厅的外墙已批灰并且包上了木板。这里将作为营销中心率先对外开放，看这样的速度，本月底就可以开门迎客了。

三、立体式绿化系统

本项目的园林本身是坡段台地式的，西区园林分高、低两区，落差部分恰好就是隐藏式会所，东组团采用架空，将园林园林提高到与东组团相同的水平线，同时，建筑本身还有三层一个的空中花园，形成全立体绿化体系。

【公共施工】

一、缓坡状浅水景：曲线美与安全性

项目正大门位于整项目西组团的中间，在出入口两侧的水景池正在做防水处理，地面磁砖刚刚运到，既将全面展开出入口台阶的贴磁砖作业。从出入口上台阶就到了园林内，其实这一层园林是在两层地下车库的顶端，同时也是整个立体园中的最高一层。

东西组团之间通过宽大的空中连廊连接起来，东组团采用架空，东组团与二期罗马公元也是通过宽大的空中连廊连接起来。

西组团园林一侧的四角亭刚刚完成主体架构的施工，还未对其外观进行修整。围四角亭的地面是一圈的浅水景，水池的形状已经做出来了。有意思的是，与以往项目不同，浅水池的防护台并不是陡变的，而是向水池内侧缓坡状的，并且铺设了天然石。这样做小朋友玩耍不易受伤，保养也更加方便了，由于有坡度，视觉上有一种曲线美感。

二、深圳最大的小区人造瀑布：超过了之前的冠军香蜜湖1号

从西区最高一层园林到中间的园林突然就有一个近十米的高度差，也就是会所前面的位置完全是下沉式的园林，然后与架空的园林形成上下立体式的特色园林。

想象一下吧，十米的高度，未来将做成一个小型的宽、高均达10米的瀑布，具备这种园林条件的楼盘在深圳也没有几例。而瀑布本身也将是深圳最大的小区人造瀑布，宽度和高度均超过了之前的冠军香蜜湖1号。

三、龙城最宽的楼间距：45-50米

项目是纯板式结构，空间进一步增大，特别是楼与楼之间的间距，45-50米的楼间距足以成为龙岗中心城的最宽的项目。楼间距拉大，将有更优越的景观视野面以及通光、采光等作用。在楼体内，我们充分感受到了间距大的好处。

四、阳光直射地下：深圳唯一侧采光通风的地下车道

项目用地的西北、东北两角，就是地下车库的上下通道，项目用地是西高东低、南高北低。在设计时这种地势被充分运用。首先，西区的地下库充满利用南高北低的地势，上下通道一侧全部是露在地面以上的，因此侧墙壁全部是镂空的，阳光世界照射进入车库。

同时，对于架空层以下的商业（-1），开了一个采光孔，上空则没有加盖，阳光倾注而入，而商业与车库也之间也没有遮挡，车库非常明亮。这个孔面积宽约5米，长约15米、高约6米5，因为是在楼栋的一侧，园林的一角，所以够大，车库的光线就很充足。

五、地下库在每栋基础位置都设计了公共楼梯口

在园林转一圈就可以发现，小区地下库与园林之间，在每栋基础位置，都设计了连接园林及车库的公共楼梯口，这样，驾驶者回到地下库以后，就有两种选择：坐电梯直接回家，或者先到花园中看看再回家。

同时，这种楼梯由于就在每栋的基础位置，因此上下交流是非常方便的。

六、局部可做攀岩的架空层：标准5.07米、局部8.74米

到了架空层，又发现了项目的一大靓点。首层架空层标准层净层为5.07米，但局部设计了挑高，高度为8.74米，这个高度相当于三层楼高，并且是在每一栋的首层都有。这个高度做攀岩足够了。

【垂直门自动扣合工程升降机】

负责运输上下工人和材料的升降机与其他工地不同的是，此型号升降机当将铁门关闭后，上下两扇门之间有一个自动装置将两扇门扣紧，如果要出去则要先将铁门的挂钩摘取才可以往上打开门，这样就可以确保最大的安全。

估计这也是工地自行总结出来的施工经验，可有效的避免升降机上下过程中有意外事件发生，消除了安全隐患。

【楼内施工】

一、电梯间创新极为领先

1、南北通透电梯厅南面直通外界：3层1个空中花园

项目是一梯两户，南面通过采光槽就是外界，北面是消防楼梯间，完全南北通透，就连电梯厅也是南北通透的，电梯间也可完全享受自然风。

电梯厅还有一个特点，就是南面与自然之间没有任何阻碍，同时，每三层有一个外延到与建筑立面一致的平台，也就是每隔三层就有一个空中花园，电梯和花园同样都是2.23米的宽度。

2、斜边电梯门：纯净电梯厅、落地玻璃消防楼梯

电梯门两侧的门边也是与众不同，通常门边都是90度直角的，而我们在现场看到的是斜边，这样一来，开门空间被打开，进出电梯更加方便舒适，减少插碰机会。这种做法值得表杨。

另外，所有的电线管及井道都设在了消防楼梯的两侧，电梯厅没有任何管井，更加整洁，功能上更加纯净。消防楼梯是采用全玻璃落地窗，当然了，落地窗内侧还要装护栏，消防楼梯的自然通风采光一流，省电省钱。

3、原装无级变速电梯门：关门速度自动调整快慢

在电梯厅我们看到了原装日立HGP微机房电梯，并且已经开始进入安装阶段了。日立HGP微机房电梯采用小型永磁无齿主机及薄型化控制，1050KG净宽2.1米，净深2.05米，节约58%的机房面积，可充分利用井道上方空间，真正方便土建布局。

全新HGP电梯采用智能化的自适应变频门机系统，可灵活合理的调整开关门速度，使用开关门动作更自然，平稳，确保门系统配合整梯顺利安全地工作。能够创造30%的节能空间，因使用永磁同步齿轮引机，大大减小了耗电量，能为业主节省30%的能量，比较实惠的。

二、双路空调系统：中央空调、分体空调随你选

对于豪宅来说，只设计中央空调位（红树西岸、香榭里花园等）不方便、只设计分体空调又部门满足希望装配更舒适的重要空调的业主的要求。

公元盛世在设计空调系统的时候非常聪明，就是中央空调和分体空调随你选，这是一个创新。而且设备层设置在屋顶的与卫生间相连一个小平台上，都不错。

因此，进入中央空调室外机设备层非常方便、安全。半求曾经在华侨城波托菲诺天鹅堡1期就看到这么尴尬的一幕：由于没有设计中央空调位，业主只有自己在建筑墙外自己搭建，直接影响了外观。

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.Cn认为，公元盛世设计专门的中央空调室外机位，位置免除业主自己搭建、保证了外观的整洁。同时如果装分体空调的话，室外机也得到隐蔽布置，整体不会因此而零乱，值得表扬。

【四周情况】

本项目的周边住宅较为集中，形成了一定的规模。但是，项目北侧及西侧有几块待建地，目前都处于空置状态。也就是在未来二年左右的时间内，待建地的施工会给本项目带来一定的灰尘和燥音的影响。

一、北侧：来自龙平西路的燥音被建筑阻接

欧景花园3期公元盛世的北侧，目前来讲往北看视野很开阔，龙平西路、回龙埔以及正北向的大窝岭、三角陂山脉，清林径水库山体公园也能看到。

龙平西路与本项目之间有两块空地，有一块空地正在施工的是端华园，刚出地面。另外一块宗地也是待建，目前还未进场施工，所以本项目近龙平西路享受交通方便的同时，不会有燥音影响。

项目与龙平西路建成商品房之后，未来景观有两种：一种是穿过楼栋之间的远景；另外一种是园林及游泳池景观。另外，视所建项目的规划设计，对视现象不可避免。

二、南侧：近景一二期园林较佳

项目的南侧有两部分，一部分是欧景花园的二期，另一部分是其他住宅楼盘，并且都是以高层为主，龙城国际的二期也正在施工中。

此面远景方面能够看到余石岭公园山脉的顶部，近景则十分优越，是一期与二期之间的园林景观，比较实惠有一定的欣赏性价值。

三、西侧：待建地多，也较为集中，景观面具有不确定性

西侧紧临没有任何建筑，以空地为主，在本项目的二楼以上可以看到爱心路以及龙岗区人民医院和龙岗武装部等建筑。

近处的空地绿化保持较好，视野开阔，但未来的景观面要视这里的建筑物而现，而且这个方向的待建地还比较多，也非常集中，所以具有不确定性。

四、东侧：对视影响较小，部分户型看东方御花园园林

项目东侧紧靠着的是东方御花园，这个花园是围合式小区，园林在中间位置。本项目是纯板式建筑，正南正北，虽然有对视但也是斜面的，影响不大。另外本项目的某些户型可以看到东方御花园的园林以及游泳池，景观不错。

■数据与用料

【测量数据】

凸窗宽：80公分
普通层房间净层高：2.85米
复式非架空处、二层住宅净层高：3.23米
洗手间下沉：33公分
消防楼梯宽：1.12米
消防楼梯净层高：3.23米
电梯厅净高层：2.80米
电梯间宽：2.23米

楼间距：45-50米
首层架空层净层高：5.07米
首层局部架空：8.74米
架空层回填土厚：80分分

【部分用料】

成城牌混凝土、深圳市宏拓深牌塑胶塑管、梧州永达牌钢材、友钢牌钢材、日立电梯......

“宇宏·欧景花园3期公元盛世”考查图片：1000米范围内分别有余石岭、龙潭、中央公园三个大中型的市政公园

“宇宏·欧景花园3期公元盛世”考查图片：先看看四周的情况吧，这是项目北侧，目前来讲往北看视野很开阔，龙平西路、回龙埔以及正北向的大窝岭、三角陂山脉，清林径水库山体公园也能看到。来自龙平西路的燥音将被建筑阻挡

“宇宏·欧景花园3期公元盛世”考查图片：西侧近处的空地绿化保持较好，视野开阔

龙岗实验学校在本项目西南方向，操场正在修建

“宇宏·欧景花园3期公元盛世”考查图片：对视影响较小，大部分户型看东方御花园园林

“宇宏·欧景花园3期公元盛世”考查图片：南侧此面远景方面能够看到余石岭公园山脉的顶部

“宇宏·欧景花园3期公元盛世”考查图片：从欧景花园的二期园林看本项目

“宇宏·欧景花园3期公元盛世”考查图片：中央空调和分体空调随你选，而且设备层设置在屋顶的与卫生间相连一个小平台上

“宇宏·欧景花园3期公元盛世”考查图片：正在做隔墙

“宇宏·欧景花园3期公元盛世”考查图片：每层都有磁砖试验墙

“宇宏·欧景花园3期公元盛世”考查图片：斜边电梯门开门空间被打开，进出电梯更加方便舒适，减少插碰机会

“宇宏·欧景花园3期公元盛世”考查图片：在顶楼俯视正在施工的园林

“宇宏·欧景花园3期公元盛世”考查图片：缓坡状浅水景，安全、保养也更加方便了，由于有坡度，视觉上有一种曲线美感

“宇宏·欧景花园3期公元盛世”考查图片：45-50米的楼间距足以成为龙岗中心城的最宽的项目，楼间距拉大，将有更优越的景观视野面以及通光、采光等作用。在楼体内，我们充分感受到了间距大的好处

“宇宏·欧景花园3期公元盛世”考查图片：从西区最高一层园林到中间的园林突然就有一个近十米的高度差，也就是会所前面的位置完全是下沉式的园林，然后与架空的园林形成上下立体式的特色园林。想象一下吧，十米的高度，未来将做成一个小型的宽、高均达10米的瀑布，具备这种园林条件的楼盘在深圳也没有几例

“宇宏·欧景花园3期公元盛世”考查图片：售楼处正在装修，看这样的速度，本月底就可以开门迎客了

“宇宏·欧景花园3期公元盛世”考查图片：外观