特区东第1小户“花样年·花港”考查纪要
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〖时间〗：2007年08月31日13：00~15：30
〖天气〗：睛天、多云 
〖事件〗：实地步行考察盐田后方陆域“花样年·花港”项目情况
〖地点〗：深圳盐田区明珠大道与永安路交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

导读：
    ■商家概况
    【链条通吃、产品系列化：跨地域架构已成】
    【推动物管行业进步的功臣：新增楼盘物管垄断者】
    ■项目概况
    【小户高手新作“花港”：花样年在深第4个小户、特区东第1小户】
    【精装修：免除业主装修烦恼】
    【1500米半径内：三面环山，一面朝海】
    【港区中轴物业：后方陆域纯居住坂块、居住集中地】
    【或可“住转非住”：29.22~60.10平方米小户型】
    ■片区情况
    【盐田港后方服务基地：住宅供应少利于投资】
    【区域先行者，条件有待改善】
    【山景永无遮挡，未来海景会有少许遮挡】
    【全球最大物流开发商已落址】
    【除高速外，远期区域内禁行大货车】
    【平盐铁路预留地铁准备：8#地铁、13#地铁交汇】
    ■四周及景观
    【紧临物流基地：燥音不可避免】
    【整体拆迁待建：灰尘影响将持续三年左右】
    【景观：山、海、物流】
    ■项目考查
    【工地情况】
     一、建议尽快做围墙广告
     二、工地较小稍显杂乱
     三、原始绿化完好保存
    【施工进度】
     一、裙楼架构完成，售楼处进入装修准备阶段
     二、盐田港第一高宅：33层
    【挑站极限的小户型】
     一、缺乏规模效应：资源调度不便
     二、地质条件复杂深圳罕有：单位建造成本较高
     三、抗震、无噪声预应力静压管桩
    【户内考查】
     一、凸窗、落地窗
     二、户户带双层挑高阳台
    ■数据与用料
正文：

■商家概况

【链条通吃、产品系列化：跨地域架构已成】

花样年集团（中国）有限公司成立于2006年6月，专注于房地产开发投资，其核心和创始企业——深圳市花样年投资发展有限公司成立于1996年9月28日。

花样年正积极参与中国更广泛区域的城市发展与城市运营，立足深圳，已经进入东莞、成都、天津等城市，初步形成了覆盖珠三角、大西南、环渤海经济圈的全国化核心区域战略布局。

经过11年的发展，花样年集团在房地产核心业务领域，逐步实现了区域化、品牌化、专业化。业务区域涵盖深圳、四川，跨地域架构已成。

花样年以房地产开发为主业，旗下拥有多家子公司，已形成包括建筑设计、房地产开发、代理、物业管理在内的完整的房地产经营产业链，具备了多企业协同运作的优势。

【推动物管行业进步的功臣：新增楼盘物管垄断者】
 
2002年花样年物业成立，2004年花样年物业提出了“零物业费”，推行“彩生活”模式，通过降低内部成本，以及为业主提供送牛奶、送桶装水等增值服务，来逐步实现用增值服务的收益来维持小区正常运转，成为业内“公敌”，行业顿时波澜壮阔。

但是该物管公司通过把满足客户需求作为物业管理的核心价值，由传统的被动的对物的管理上升到创新的主动识别业主需求而提供对人的服务的层面上，对传统物业管理进行了颠覆与革新，降低了收费标准。

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.Cn资料表明，2005年以来，深圳新增楼盘中有80%聘请花样年物管，花样年的“彩生活”几乎取得了在新增楼盘和住户中的垄断地位。至2006年，花样年物业在深圳已经有54个在管项目，管理面积逾340万平、30万的居民。
　　
花样年的房地产开发业务范畴已覆盖住宅、城市公寓、写字楼以及成片土地规划整理等房地产业务系列领域，形成了“花系列、年系列、样系列”三大产品系列。开发作品有喜年中心花好园、花郡、锦上花、艺塾·花乡（成都）锦上花（成都）、芳邻、碧云天、别样城 （成都）等楼盘。
 
■项目概况

“花港”用地面积5334.98平方米，建筑占地面积1814.48平方米，总建筑面积26779.23平方米，（其中住宅建筑面积20114.8平方米、住宅户数444户；商业建筑面积2236.73平方米、商业43套）、容积率4.2、绿化率36%、使用率79%、覆盖率34.01%。

【小户高手新作“花港”：花样年在深第4个小户、特区东第1小户】

花港是花样年在芳龄、花好圆、锦上花之后的在深圳的第4个小户项目，属于花样年“花”系列产品线，花系列产品就是该企业的小户产品线。花样年的小户呈现出各有特色、营销文化、人文深厚的特征。

花港位于世界大港---盐田港的后方陆域明珠大道与永安路交汇处，三面环山，一面看海。根据目前掌握的情况来看，项目的设计、建造、户型、管理、后续服务等水平，都可以毫无疑问地定义，花港将成为“特区东第1小户”。

【精装修：免除业主装修烦恼】

“花样年·花港”的交楼标准为精装修。入户门为高级防火门，房间、厨房、卫生间为木饰面夹板门，并配有门锁；粉末喷涂铝合金窗，窗台为天然石材；客厅和走廊为高级抛光砖，内墙为高级乳胶漆，厨房，卫生间铺贴高级瓷片到顶。

总体而言，交楼标准简单实用，精美大方，入伙后无需业主再大动干戈费时劳力，免除了业主的装修烦恼。统一装修低于个人装修成本，有效缓解购房初期经济上的压力，同时也方便投资者即时将房子出租。

而入住的业主也无须担忧后续装修的噪音影响，对于各个方面都是好处多多的。

【1500米半径内：三面环山，一面朝海】

在盐田港后方陆域区域，本项目所处的位置是后方陆域的中区。后方陆域中区就像一个拳头凹进了山窝里似的，所以本项目三面环山。西为梧桐山山脉、北为坜背山山脉、东为骆马岭水库山脉，并且这三个方向的山脉都是从梧桐山脉向一南延伸过去的，也就是说山脉是不间断的。

项目向南近处是后方陆域，远处是盐田港及大鹏湾海湾。三面山势环抱，前面面向大海，符合传统堪舆学说的人财两旺之风水宝地。

【港区中轴物业：后方陆域纯居住坂块、居住集中地】

从法定图则上可以看到，本项目处于盐田港后方陆域的中区、处于中轴上之上，除了中区区域两侧是工业及仓储用地外，中间北山道与明珠大道之间属于一个完整的纯居住坂块。这个纯居住坂块在位于盐田路、永安路、北山道与明珠大道之间。

整个盐田港后方陆域总面积7.315平方公里、居住用地面积88万平米；而陆域里的中区土地总面积0.96万平米、居住用地面积43万平米，占整个陆域内居住用地的47%，中区是居住用地最集中的区域。

根据规划，这个坂块以内有多层及小高层等居住及商业楼盘，以及学校、邮局、菜市场、商场、广场等公共居住配套。

“花样年·花港”与周围的公共配套设施大约有500米的距离，也就是说未来生活中无论是小孩上学、就医、购物、等日常生活所需，基本都集中在步行3~5分钟内。

【或可“住转非住”：29.22~60.10平方米小户型】

本项目的户型以小户型为主，最小为建筑面积29.22平方米，最大为建筑面积60.10平方米。在盐田港后方陆的物流基地，其实这种住宅如果用来做小物流企业的办事处或者小仓储也是可以的。

户型面积为：单身公寓建筑面积约29.22平方米，套内面积23.25平方米、一房一厅建筑面积约42.35平方米，套内面积33.69平方米、二房二厅建筑面积约60.10平方米，套内面积47.81平方米。

■片区情况

【盐田港后方服务基地：住宅供应少利于投资】

“盐田港后方陆域法定图则”最早于2001年经审批并公布，但随着周边区域的发展和盐田港“区港联动”的实施，该片区功能定位发生较大调整，原法定图则2003年度决定修订，2005年完成。

片区定位调为“以便捷的集疏运交通为依托，以大型物流园区为主体的港口后方服务基地”，以明珠道为界的物流园区和产业配套居住区两大功能片区。仓储用地207万平米，居住用地88万平米，居住人口规模8.0万人。

盐田港后方陆域又分为北区、中区、南区三个区域，“北区”是指本片区永安路以北的部分，规划“南区”是指本片区盐田路以南的部分，“中区”是指永安路以南、盐田路以北部分。“花样年·花港”处在盐田港后方陆域中区的中轴线上，是后方陆域的中心点。

整个盐田港后方陆域总面积7.315平方公里、居住用地面积88万平米，居住用地仅占总面积的12%，比例很小，这就意味着盐田港后方未来的住宅供应较少，加之后方陆域三面环山，土地拓展的可能性几乎等于零，因此，片区内住宅可能具有利于投资的供求关系。

【区域先行者，条件有待改善】

实事求事的讲，短时间内本项目存在着一些不利因素，如货柜车车流会带来燥音、旧改的全面启动意味周围待建项目的施工也会对本项目产生灰尘影响。

后方陆域中轴线，除了现有的几个楼盘外，其他均是旧城改造项目。本项目虽然不属于旧改项目，但也算是旧改项目的前奏吧，不仿称之为旧改城区开篇者。开篇者是区域先行者，具有机会窗郊应。

【山景永无遮挡，未来海景会有少许遮挡】

“盐田港后方陆域法定图则”要求，区域在高度分区上，盐田路和东海道交叉口地区为本片区建筑制高点，建筑高度向四周逐渐降低。沿港路在保税区人行出入口和道海道交叉区域，可以布置少量高层建筑，建筑形式宜以点式为主，禁止板式高层建筑。

而“花样年·花港”的西和北侧都是物流仓库用地，所以这两方向的山景是永无遮挡，紧临项目的东侧和南侧未来会有一些多层及小高层建筑，所以可能会有些遮挡。

【全球最大物流开发商已落址】

2004年8月10日上午，在深圳五洲宾馆，盐田港集团与全球最大的物流地产开发商———美国普洛斯信托公司（ProLogis）签署合作协议，双方将在未来5年内，共同投资逾10亿元打造位于盐田港区后方陆域的国际物流园。

物流园位于19号地块，位于“花样年·花港”以南。该项目占地面积约20万平方米，总建面约30万平方米，预计投资超过10亿元，建设工期为5年。

普洛斯及盐田港经过向中央申报，已经具备保税物流中心的功能，这已经接近自由港的政策！盐田港变成类似香港的免税“自由港”，这将有助于发展国际中转枢纽，而这就是此项园区建设的中期的目标之一，将吸引更多原本利用香港中转的货物转用盐田港。

而蛇口能够成为深圳租赁回报的冠军，主要就是因为蛇口拥有临近港口所带来的国际化人流、临近港口所拥有的山海景观、临近港口所带来的临港产业。

盐田港的发展，一直是港口在前，其它如住宅、市政建设等滞后。如果盐田成为自由港，产业极其可能带动港口后方建设，基于港口服务的后方城区将有更多的经济理由加快速度，深圳出现第二个蛇口就不是梦想。

同时，自由港所带来的高端客户、产业基础带来的中档购房者，以及因为山海景观吸引的外来购房和租赁者，盐田的房地产就将迎来较大的机会。这就是全球最大物流地产开发商落户盐田的价值和意义，也是深圳与香港在港口发展上的竞争正在加剧后深圳所掌握的先机。

现在的关键是，盐田第二通道正在加快建设，盐田港后方实行产业（物流、工业、港口）、生活两条腿走路。无论如何，都有理由相信盐田未来的前景。

【除高速外，远期区域内禁行大货车】

港域北山片区对外联系的主要出入口为梧桐山道、北山道、深盐路（沿港路）及第二通道。保税区的主要货运出入口设在明珠道上，办公出入口设在沿港路上。

区域道路等级为：1、快速路：梧桐山道，北山道，沿港路，西禾路；2、城市主干路：明珠道，盐田路，永安路，洪安路；3、城市次干路：东海道，明珠三街，永安一街，永安三街等；4、城市支路：服务于小区内部交通的道路。

香地咨询&半求工作室www.BANQ.cn研究发现，“盐田港后方陆域法定图则”5.5条约定：“沿港路、明珠道、永安路和北山大道围合区域内的道路，远期所有区域内禁止大型货车通行”。这个对于区域居民来说，是一个值得欣慰的消息。

【平盐铁路预留地铁准备：8#地铁、13#地铁交汇】

“盐田港后方陆域法定图则”5.10条规定：“穿越本片区的平盐铁路远期以复线控制，沿线地块的开发应考虑远期铁路和轻轨建设的要求”。

这就是说，规划时平盐铁路已经预留建设轻轨的空间准备，按照规划，这里应该是13#地铁，也就是说，从火车站到盐田港的8#地铁和从平湖到盐田的13#地铁在这里交汇，实现了交通的立体化。

■四周及景观

【紧临物流基地：燥音不可避免】

“花样年·花港”的西北及北侧的地块主要是物流仓库用地，所以永安路以及明珠大道的两侧有不少的临时停车场以及修理铺。现时，来来往往的货柜车通行此处，不可避免的会带来一些燥音。

【整体拆迁待建：灰尘影响将持续三年左右】

“花样年·花港”的南及西南侧是盐田三村及盐田四村，而根据规划，明珠道以南、永安路以北范围内的现状盐田三四村实施整体搬迁，三村和四村将全部拆除原有的农民房，重新规划开发。

考查项目时，我们也注意到了盐田三村的拆迁工作正在进行中，拆迁后这里将建成现代化中高档的商品房。拆迁工程量不小，并且这种旧城改造的施工时间将会持续三年左右的时间，在这期间灰尘和燥音是本项目最大的污染源。

【景观：山、海、物流】

本项目的景观主要以山、海两种景观资源，并且项目的近处周围也没有什么高层建筑，视野较为开阔。西和北两个方向的近处未来都是物流园区，南侧和东侧以后将是旧改后的商品房项目。总体而言，高层单位的景观是最好的，物流园区视野相对较差。

北侧：近处无高层，视野开阔

项目的北侧是永安路，就目前而言，这个路段过往车辆大多数是货柜车，并且路面交通设施及绿化也是一般。随着旧城的改造，这条路重修也是早晚的事。

永安路再往北是集装箱堆放场，北侧有两特点，首先是没有高层建筑，视野开阔。其次就是远处的山脉景观，雄伟状观，植被呈原始状态。

南侧：盐田港、海景

项目的南侧，只有一栋高层利享中心广场，其他都是四至八层的多层建筑，如盐田三村，龙眼老围待。其中盐田三村已经开始了拆迁工作。

“花样年·花港”的正南方向是繁荣的盐田港以及大鹏湾海面，并且还有梧桐山山脉的景观。未来，白天港口、海面、山脉形成了丰富的景观面，并且夜间灯火通明又是另一种景象。

西侧：与梧桐山山脉约1500米

西侧是永安路与明珠大道的交汇处，然后就是鸿基物流办公楼，以及集装箱场地。和北侧有相同之处，近处也没有什么高层建筑。远处，盐坝高速卧立在梧桐山的山角下面。

在本项目以看到中海·西岸华府，以及梧桐山主峰山脉，主峰山势较高，仰视可以看到主峰已深入云层，经过电子地图测量，“花样年·花港”与梧桐山脉之间的距离约有1500米。

东侧：集装箱堆场景观不雅，远景优于近景

紧临项目的东侧是锦龙翔集装箱堆场，里面堆放了较多的集装箱，除堆场以外其他是盐田四村的民房。此面的景观也是远处的山脉具有欣赏性，而近处现时看过去很不协调，根据规划未来这里是二类居住用地，也就是说要建房子，所以此面远景优于近景。

■项目考查

【工地情况】

一、建议尽快做围墙广告

项目其实很容易找到，从市区走罗沙大道到了盐田港转至明珠大道，一直向北，大概1800米就到了本项目。

来到明珠大道与永安路的交汇处，我们看到，项目的外围墙全部空白，没有任何的广告、宣传等标识牌。难道发展商真的舍得浪费这种有利的资源不成？

项目才建到四层左右，在位于永安路的工地出入口，如果不是这块施工牌，来往的行人可能对这个项目一无所知，只能凭空猜测啦。在此，我们建议发展商应尽快将出街广告及标识牌完善。不过路牌现在倒是已经出街。

二、工地较小稍显杂乱

“花样年·花港”只有一栋高层，目前周围除了物流区就是民房，所以施工场地局限于项目以内。工地现场，几乎每个角落都有不同程度的施工，再加上材料的堆放，现场稍显杂乱，师傅们也只能临时睡在了楼内。

三、原始绿化完好保存

尽管项目小，场地紧凑，但发展对施工环境格外注重。比如在与工地外围墙紧临的一层厚厚的绿化被完好的保存起来，随着项目的进度加快，这块茂密的绿化有可能被破坏，但最好将它加以保护与商业街绿化形成一体，就样就更生态了。

【施工进度】

一、裙楼架构完成，售楼处进入装修准备阶段

项目一共有二层商业及一栋板式塔楼一前一后形成，商业裙楼与明珠大道之间是商业广场，建好后这里将集休闲、小憩、临时车辆停放等功能为业主及来访者创造一个方便的公共空间。

在现场，我们看到裙楼的架构已经形成，楼内的不同位置正在有絮的施工，一些装饰材料刚刚运到准备开始装修，这里可能会率先完工担当项目的售楼处。

二、盐田港第一高宅：33层

项目主楼总楼高为33层，属于盐田港第一高宅，景观优越。考查时已施工到第五层，第六、七层正在搭模板浇灌混凝土等作业。上面虽然才到五楼，但在二楼整个楼层已经有师傅们开始在进行隔墙及顶板的抹灰的作业了，较其他楼层更快，也只有样板房才有这个先穿“靓装”的待遇啦。按照这个速度在本月底样板房就可以亮相了。

【挑站极限的小户型】

一、缺乏规模效应：资源调度不便

花港规模较小，并且又是在盐田港后方陆域。受项目规模和区域因素的影响，发展商在合作单位协调以及资源调度方面存在一定的难度，如施工单位人力、物力的投入等事项。恐怕这也是花样年运作难度最高的项目了。

二、地质条件复杂深圳罕有：单位建造成本较高

香地咨询＆房地产之窗的资料库显示，后方陆域的地质条件极为复杂，在整个深圳范围内都是独一无二的。

后方陆域背靠梧桐山，狭小的场地内存在鹅卵石、淤泥、溶洞、夹层、土洞等七八种不利于桩基的复杂因素。场地处于大理岩和熔灰岩两个地层交汇处，岩层分布深达40～60米，而这一数据在香年广场大约为20～30米，相差两倍，导致单位建造成本较高。

三、抗震、无噪声预应力静压管桩

综上所述，极为复杂的地质情况给施工造成了一定的难度，而“花样年·花港”经过多番研究，最终大胆选择了“预制管桩”方案，节约了成本，确保了桩基质量。

“预制管桩”的全称为“预应力混凝土管桩”。由于桩体本身混凝土强度高、工厂生产质量有保证、轴向有预压应力、桩抗弯性能好、驳接方法为二端刚性较好的钢材对焊，接口处强度大于桩身强度，因此，预应力混凝土管桩被认为是抗震型桩材。这种管桩，用于抗震烈度7 度以下的一般地区建筑工程是没有问题的。

预应力管桩自动化程度高、行走方便、运转灵活、桩位定点精确，能避免打碎桩头，可提高桩基的施工质量。静压预制管桩以其无振动、无噪声、无污染、施工速度快、单桩承载力高、成桩质量好等特点而逐步成为某些地区基础施工的主力桩型。

华侨城波托菲诺的天鹅堡、东部新城万科·金域东郡就是采用这种“预制管桩”施工的。

【户内考查】

一、凸窗、落地窗

本项目在户型设计方面，大量的采用了落地窗的设计，主要分布在客厅以及卧房，单房是凸窗加落地窗两种形式。对于业主来讲，落地窗实惠又实用，首先落地窗的空间与室内具有同等的使用价值，另外这部分空间是不计算面积的。

二、户户带双层挑高阳台

项目所有的阳台均为双层挑高阳台，阳台挑高5.69米，特别是两房户型的阳台分别与客房和主卧房相连接，阳台最大面积多达9平方米，宽2.3米。在阳台上可以设置简易的摇椅，坐在摇椅上前后摆动，享受户外美景，其乐无穷。

■数据与用料

【测量数据】

楼板厚12公分
凸窗宽：90公分
落地窗宽：80公分
阳台挑高：5.69米
房间净层高：2.83米
客厅净层高：2.83米
电梯厅净层高：2.76米
消防楼梯净层高：2.76米
消防楼梯宽：1.20米

【部分用料】

永高PVC-U给水管、永高PVC-U排水管、911地下防水涂料、增瑞牌水泥........

“花样年·花港”考查图片：卫星图

“花样年·花港”考查图片：盐田后方陆域法定图则（总图）

“花样年·花港”考查图片：盐田后方陆域法定图（中区）

“花样年·花港”考查图片：平盐铁路预留地铁准备，8#地铁、13#地铁交汇

“花样年·花港”考查图片：看看周围的山景吧，这只是在四楼，如果楼层高的，比这更漂亮，可以看到整个盐田港

“花样年·花港”考查图片：在利享中心广场看本项目，看看那山

“花样年·花港”考查图片：盐田三村及物流区

“花样年·花港”考查图片：梧桐山下的中海半山溪谷