导读：
■买入深圳这类有效资产的好时候
①深圳创富主赛道发生巨变
②房地产税即将开征，平权超权的契机
③被忽视的土地规划变化，后发之势在于此
④优质商办，流量为王
■一线买家的买入时间窗
正文：


■买入深圳这类有效资产的好时候

前段时间，投资圈里的一个资深玩家发来微信，咨询前海写字楼的前景。他纠结于现在前海现在的商务环境，又看好前海湾的发展，迟迟下不了决心，故而想听听我们的看法。

房地产领域是典型的资源领域，资源稀缺化的趋势，而且现在金融断流情况明显，现在对拥有现金的小企业和个人来说，反而是近20年来买家时间窗，可以挑选好标的。

这些好标的，包括有效地段的优质商办、真正的都市豪宅物业。就深圳的商办市场来说，现在可能是到了买入这类有效资产的好时候。这是基于以下几个原因的。
①深圳创富主赛道发生巨变

得出这样的结论，是基于深圳下半年释放的几个信号。但很多人容易忽视了，或者选择性忽略。

一个标志性信号，是深圳上市企业数量超过了500家。其实早在8月底，深圳的上市公司数量包括在海外上市的已经超过500家。

9月份在南山一场讲座上便预判过：按照深圳民间企业的创业氛围，深圳破1000家上市公司数量的速度恐怕会非常快，估计再用5年时间可能就会突破这个数字。这意味着什么？

深圳常住人口1700万人，算下来是35,000人一家上市公司。35,000人是总人口的平均，35000人里劳动力占多少？剔除老人、孩子可能就2万人，也就是说深圳大概2万人就有一家上市公司，这个比例在全国极高，在全世界也算非常之高，可能是高水平。

很多人以为深圳人的一桶金是房地产，其实不是，而是股权，是改革开放初期深圳人用土地做资本，与港人合作开发，然后分红。未来随着深圳上市企业数量持续突破，这意味着深圳的创富主赛道重新开启了，而这个转变会带来房地产价值的转变。

这个开启就是以股权投资为主赛道，而且是以产业为基础的，不是纯粹的股票投资，而是说深圳的公司500家到1000家之间上市以后，上市以后公司就是资本市场，是金融化。

这对深圳人来说，其实是占了大便宜。为何？

11月15日北京证券交易所的开市，加上深交所、港交所、华交所、金交所，那就有5个交易所之多。若1个交易所2000家上市公司，那中国上市公司将超过1万家。那么多的企业从哪里来，大概率都是经济活跃、民间创业氛围浓的城市，深圳就是典型。

现在深圳的商事主体已经超过350万家，即便里面有100万家注册是避税目的的，还有超过250万家是有效的。以后就算1%深圳公司上市，也是2.5万家。如此庞大的上市企业潮，正是深圳商办发展的大基本面。而且上市公司越多之后，对优质商务空间的需求自然更高了。

②房地产税开征，平权\超权的契机

第二个信号就是即将开征的房产税，对商办和住宅的平权、超权影响。

房产税开征之前，商办是要交税的，住宅则免交的。现在住宅也要纳入房产税开征范围，那就平等了，只不过住宅会免一部分。

更重要的是，在金融待遇上，商办已经超过了住宅，有了超权价值。如何超？受限于楼市各种政策，你在深圳还能买第三套住宅？买不了。商办呢，买三十套都没有限制啊。而且要贷款的话，住宅也没法贷第三套，商办呢，只要条件足够，第三十套依然可以贷款。

这就是商办的平权、超权价值。在房产税开征大趋势下，未来商办尤其是一线城市核心地段的优质商办，未来价值将更加凸显。

还有人担心开征房地产税后，有房子的人会吃亏。其实并不然，开征房地产税，天然的大反应是租金会涨，因为征税后，会把税费转嫁给用家或租客。

尤其是有效地段的优质商办，未来房地产税开征后，反而自身价值会更明显，溢价空间也会更强，甚至大化地拉开有效地段优质商办与非有效地段商办的差距。

③被忽视的土地规划变化，后发之势在于此

第三个信号，很多人都没有留意到，那就是深圳的土地规划正在发生微妙的变化，不少产业用地都在调整成居住用地性质，用于大规模建设安居房或者保障房。

深圳十四五规划文件已经提醒，未来十五年，深圳将合理布局居住用地，进一步促进职住平衡。

事实上，目前深圳已经开始陆续调整土地规划用途，将原来规划中一些的工业用地、产业用地，再度调整为居住用地性质，以增加住房供给。

深圳可用的土地面积就这么多，居住用地多了，商办用地就少。加之土地用途调整这个巨大变化，意味着深圳的商办占比会越来越少。

地少人多的深圳，核心区核心地段的有效土地本来就少，相较北上广这几个没地又没新房供应的一线城市，深圳又是当代人改革开放以来的智慧成果见证，尚且还能在核心城区核心地段有少量新房可以面向普通老百姓。

现在按照深圳规划，商办占比少了。一直以来也反复强调过，商办挑地段，要扎推，对流量要求极高。与住宅相比，有效地段的商办不会因房龄增长而降低其投资价值，反而越持有越有价值。当然也由于有效商办的其独特性，对投资者的要求更高。

比如在南头半岛的前海、后海，还有福田中心区都是深圳典型的商办扎堆之地，但比较不同区域的商务体量，福田倾向于城市级，同样占据有效中心地段的前海，长远来讲则是更具备洲际级。

对有实力的人来说，考虑长期持有前海的优质商办，反而更有后发优势。


11月22日，深圳市前海管理局接连发布三个利好政策，通过设立多个专项资金，支持前海合作区在人才、深港金融合作以及产业集聚方面的发展，均为《前海方案》发布后，推出的专项方案。

三份政策文件包括
《深圳前海深港现代服务业合作区支持金融业发展专项资金管理暂行办法》
《深圳前海深港现代服务业合作区促进产业集聚办公用房资金补贴办法》
《深圳前海深港现代服务业合作区支持人才发展专项资金管理暂行办法》

《深圳前海深港现代服务业合作区促进产业集聚办公用房资金补贴办法》（以下简称“《办法》”）提出，将提升前海办公楼宇入驻率和产业集聚度，进一步推进深港合作。

并提出，将向港资港企适度倾斜，吸引更多港人、港企进驻前海生根发芽，并规定同等条件下，给予港资企业1.2倍的扶持金额，但高扶持金额不变。同时，《办法》明确，对总部企业也给予更多扶持。


④优质商办，流量为王

要提醒的是，目前深圳写字楼的情况，应该辩证看待，不能一概而论。

深圳真正的商务中心，不外乎福田、深超总、后海、前海、深圳北站，再加上西丽高铁站等寥寥几个。

如今，深圳的有效地段基本上都被占据了，接下来商办规划也被压缩，这也意味着深圳真正核心地段现有的优质商办，实际上是极其稀缺。而且现有的优质商办，租金在300-400元/㎡/月，也是相当稳定，而且流量极高。

前海，则是深圳未来的流量王区。

随着《前海方案》提出，前海要进一步“提升国家金融业对外开放试验示范窗口和跨境人民币业务创新试验区功能”，要“在与香港金融市场互联互通、人民币跨境使用、外汇管理便利化等领域先行先试”。


此次出台的《深圳前海深港现代服务业合作区支持金融业发展专项资金管理暂行办法》（以下简称“《办法》”）毫无疑问是落实《前海方案》的重要举措。并提出，加快建设前海深港国际金融城，支持香港金融业拓展内地市场，服务实体经济。深港金融合作是《办法》重要的部分，涉及该内容的政策共16条，占政策条款总数的60%。可以说，对深港金融合作给予了独特的政策支持。

并围绕打造前海深港国际金融城、为香港金融业参与国内大循环提供重要平台支撑制定了相关政策。符合条件的入驻产业载体，可享受300万元入驻扶持，其中港资金融机构按照扶持标准的1.2倍执行；符合条件的机构管理团队，每年给予300万元经营奖励。

可以说，各种利好政策的倾斜，未来前海将汇聚更多优质的企业、人才及高流量资源。相应的，前海的物业也因此而得到更多价值提升。

特别是叠加了流量（包括交易流量、租赁流量、抵押流量），稀缺（主要包括自然景观、人文景观），客户（客户基本盘主要依赖于服务经济、产业发达片区），产业（产品本身质素，包括设计、空间、装修等），产品这五个维度的房地产项目，则是持有时间越久，回报空间越大。

■一线买家的买入时间窗

综合上述四点来看前海的商办，结论也就显而易见。其实在深圳“西比中强，中比东强”的大趋势，大湾区都市圈的集群发展，加上香港北都会即将带来的深港关系巨大变化，可以预见，未来深圳一旦走上更大的国际舞台，能承载商务空间的，除了前海，其他片区难以担当。

那时候的前海，则不止是深圳的前海，大湾区的前海，更是世界的前海。在前海桂湾金融先导区的卓越·前海壹号，作为前海中心区真正意义上的一个商办综合体。

而且，卓越·前海壹号集“商务流量（亚洲大交通枢纽）+山海城稀缺多重景观+前海金融先导区\前海国际金融城+280米超越级写字楼综合体”的五大维度，是真正有效资产的价值体现。而这样的有效优质商办，现在普遍被大众低估了，反而是实力型买家的很好买入时间窗。