导读：
■2021年，房地产已是危机行业？
■股市融资，房产才是资金归宿
■开发行业动荡≠资产行业动荡
■正确取态：“由地转房”！
正文：

■2021年，房地产已是危机行业？

2021年，可以说是大变局开启之年。

这一年，房地产调控带来的冲击与阵痛，不断给整个行业带来很多从未有过的改变，甚至是颠覆。尤其是从下半年开始，行内行外时不时就会发出灵魂一问：房地产还有机会吗？

不日前，《财经十一人》针对2021年十大收缩行业，专门做了一个测算盘点（测算方法详见下图）：

结果如下：

——十大收缩行业：装修与园林（-30%）、火电（-37%）、影视（-42%）、养猪养鸡（-46%）、餐饮与酒店（-56%）、商场与超市（-60%）、旅游与景区（-84%）、航空与机场（-135%）、教育培训（深不可测）、房地产（深不可测）
——一个特例行业：互联网行业

对于这个结果，笔者大抵是同意的，但唯独对被列为深不可测的房地产持其他意见。

■股市融资，房产才是资金归宿

按照《财经十一人》的观点，房地产行业之所以排名No.1，并非是依据测算得出的结果，而是依据房地产销售以及净利润的收缩表现给予排名。
诚然，随着几大代表性房企的爆雷，整个行业或正经历着普遍性的债务危机，尤其是龙头房企的股市表现不乏有大幅下滑的表现。这样看来，今年房地产业界的确算得上是动荡：

但笔者需要指出的是，房地产不仅是一个开发行业，它还是一个资产行业，肩负的是拉动经济与土地财政的双重重任，其风险边际在于金融风险与社会稳定。

由此再结合代表房企的“爆雷事件”来看，这种动荡还不至于上升到行业危机的程度。

相反，股市肩负的则是做大直接融资的重任，其风险来自于大涨大跌的波动。换言之，对于楼市而言，股市只不过是融资买房的工具，但房产才是资金的归宿！

■开发行业动荡≠资产行业动荡

于是，我们在看待房地产这个行业时，一旦到了开发临界点之后，或者说是城市化高峰期过去，便会萎缩到一个均衡点。关于这一点，其实很好理解：

——比如我国现在每年的房地产开发量为10亿㎡，在土地供应有限的条件下，未来的开发有可能会萎缩到1亿㎡；
——比如我国的城镇化率，从1978年改革开放前的不到20%，到2020年年末常住人口城镇化率超过60%。

在此过程中，房地产作为赚钱的行业之一，发展至今，很多人形容其已经慢慢沦为了夕阳行业。当不安感蔓延至行业上下时，每一个参与感都会滋生出莫名的焦虑，于是过往多年里的行业乐观情绪就会在动荡中消失，转而发展成为一种群体性的悲观。

但如今可以肯定的是，房地产行业在经过这一轮充分的大浪淘沙之后，能力突出者占据大部分市场份额当是应有之意。就像早在90年代便产能过程的空调行业，到如今已经发展成了格力电器以超50%的空调市场份额，一家独大。

也就是说，伴随着这轮调控新规，那些盲目扩张的房企债务风险也将被加速出清，虽有许多房企倒下去，但集中度确实在慢慢显现，也会有很多房企能撑过去、站起来，那隐藏于房地产行业的风险也将会被进一步化解。

因此，如果仅凭房地产开发端的当下表现，就断言整个房地产迎来了深不可测的行业危机，这是极其不严谨的。况且要坚持房住不炒的话，适当削弱房地产行业的自由度是一件必然的事情。

■正确取态：“由地转房”！

作为事关民生和经济、影响投资和消费的重要产业，房地产行业历来有着难以替代的经济地位。此外，也只有房地产能做到牵一发而动全身，地位极其特殊。

——不日前，中央政治局会议更是提出：促进房地产行业平稳健康发展和良性循环；
——就连高层也是自2015年，时隔近7年后，再度使用“房地产是支柱产业”的表达。
寒冬过去，必有暖春。此后看待房地产的视角应该是“由地转房”。

尤其是站在房地产作为资产行业的角度来说，由于价格围绕价值波动，房地产又是人类剩余价值的主要趋向，当人类始终在不断创造价值时，那么房产的价值表现就会逐渐膨胀。

长周期看来有效房产还会不断上涨，由此，对于房地产整个行业的判断不应该是“死”在短周期中。

自然了，笔者并不是要鼓吹未来房产价值有多大的想象力，也不鼓励各位无脑买房。只不过从承载财富、安全稳定，并且能够与中国经济保持步调一致来看，有需求保障和价值底层逻辑的优质房产，必然是一个必选项。

当整个房地产行业破而后立，房地产行业也会从“金融比拼”走向“产品比拼”进而走向“有效房产比拼”的时代。至于什么是有效房产？暂且以深圳为例：总价2000万以上+5个维度，即：

①流量：交易流量+租赁流量+抵押流量
②稀缺：稀缺自然资源+稀缺民生资源+稀缺声望资源+稀缺物管资源+稀缺产品资源
③客户：客户盘越大，价值越高
④产业：服务与产业越发达，价值越高
⑤产品：户型设计+园林档次+物业管理户型设计+室内装修等

没有永恒的财富，只有相对的资产。所以，行业变局之下更应该冷思考，做到人间清醒去寻找机会点，而不是无脑焦虑！