导读：
■深圳老板们太难了
■戳中了众多老板的痛点
■一笔账告诉你，如何帮老板省10年租金？
■老板躺赚的年终福利，找小参报名团购
正文：

■深圳老板们太难了

近期开公司的曹生，在欢喜与烦恼之间频繁纠结，尽管这两年疫情，但他公司业务恰巧迎合了需求，这两年也有了不少利润。

现在公司人手增加了不少，原来租用的办公室早就不够用了，只能在另外地方再租用了一间备用办公室，不但管理诸多不便，租金成本也翻倍了。

加上长远的业务需求，原来办公室也快面临到期续约，左思右想，多次考察了写字楼市场后反而觉得，与其每个月交租给房东，还不如现在深圳商办低迷期买写字楼自用。

然而，在深圳各区找来找去，才发现要想在原特区范围找到既靠近地铁，面积250平米以上、总价1000万左右的优质写字楼，并非易事。所幸的是，曹生公司主营业务以创意服务为主，办公地点及客户群无须受限于CBD，反而有了更多的选择空间。

■戳中了众多老板的痛点

对大部分企业来说，在哪里办公是企业体面，能在原特区内绝不到原关外，能在地铁口800米内绝不会远离地铁以便员工快速通勤，能选到一手优质写字楼当然不考虑二手写字楼，能有好的景观视野当然不会选在城中村农民房中间……

对很多创意型企业办公来说，只要是在原特区内，总价和面积段合适、也在地铁口，其他反而是次要的。然而，在这么有限的资金范围内，福田、南山、罗湖几乎找不到这样合适的写字楼，而且连罗湖的粤海城写字楼也要整层2800平米起售，高攀不起。

事实上，这也是深圳很多中小型企业家的痛点。资产配置上，买住宅已经没有房票，有心做好做强公司业务，也有诸多限制。生意好了赚了钱，若不及时做好资产布局，每个月办公楼租金也是一大笔开销。

基于这样的需求，@房地内参 多方需求后发现，其实在深圳原特区范围，有一家开发商在原特区内打造的一个写字楼项目，不但在地铁口800米范围，而且面积段在250-2000平米，满足了中小微型企业的不同办公面积需求。

让人惊喜的是，该写字楼还靠山面海，单价26000元/平米相当于楼面地价，只需650万元总价左右，即可拥有一套250平米的商办空间。

■一笔账告诉你，如何帮老板省10年租金？

能满足“特区内+地铁口+背山面海+产业中心”的写字楼，相当于南山的深圳湾一号、卓越后海中心、福田的绿景NEO大厦、前海的恒裕前海中心了吧？

此外，这栋在深圳，在原特区，还是在地铁口，可以直面大海辽阔景观的滨海写字楼，如今单价只需26000元/平米，着实让企业买家心动。

我们不妨先算一笔账，这样的写字楼，租还是买划算？

以单价26000元来算，购置250平米地铁口的写字楼，总房价为650万元。

首付五成，则是325万元。由于是自用需求，只需要缴纳的税费包括：
契税3%：650万*3%=19.5 万元
印花税0.05%：650万*0.05%=0.325万元
合计：19.5+0.325=19.825万元

考虑到企业自用，每年需要交纳房产税：650万*0.7*1.2%=5.46万
要缴纳的城镇土地使用税比较少，则基本上可以忽略不计。

若采用直线法折旧，折旧年限为20年，每年可以折旧650/20=32.5万；而公司企业所得税=（收入-扣除项目）*25%，每年32.5万的折旧额算在扣除项目中，相当于该公司每年可以少缴纳企业所得税32.5*25%=8.125万，这还抵扣了每年要交的房产税后还有余；

而剩余的五成即325万元，向银行贷款十年以新基准利率4.65%来算，利息约82万元，每个月按揭还款约3.4万元（本金约2.1万，利息约1.3万）。

由于本金本身就是自己的，按照月租覆盖利息来计算，13000的供楼利息，相当于月租只要达到52元/平以上（52元/平租金*250平=13000），这样来看，当然租不如买；如果写字楼租金达到120元/平及以上计算，相当于月供完全被月租覆盖。

若企业租用写字楼，实际成本又如何？

深圳大部分写字楼租金在100-160元/平米/月，市中心不少优质写字楼在200元/平米/月乃至更高。我们折中以130元/平米/月来算。若企业租250平米，每年办公楼租金成本为130*250*12=390000元。

5年租金则需要：39万*5=195万元；
10年租金需要：39万*10=390万元；
20年租金需要：39万*20=780万元；

而且，这些租金可都是全给了房东，而且20年租金已经超过了买写字楼的总成本了。所以对企业来说，租远不如买。

何况，对一家企业来说，要赚取1元利润，至少要做100元营业额的生意，才能足以抵扣企业各方面的成本开支。而10年办公楼租金390万元，相当于企业每年至少要做3900万元的营业额、10年3.9亿元的营业额才抵扣得了。

换而言之，对企业家来说，与此白白把租金送给别人，不如买入写字楼，不但节省了10年租金，满足了自家公司的办公需求，还相当于白得了一套办公楼；甚至无须到20年时，即可完全抵扣企业的买入总成本，之后相当于躺赚。

■老板躺赚的福利，找小参报名团购

不止如此，若考虑现在企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也就是说，企业购置写字楼用于增值税应税项目，其购置写字楼交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣！

也就是说，现在企业购买自用的写字楼，还可以开具增值税专用发票，作为固定资产进项抵扣。

这也就意味着，以老板角度来看，其实买写字楼的成本，长远来说，支出成本是远远低于租赁写字楼办公成本的。

我们所说的这个原特区内一线滨海写字楼，单价26000元/㎡相当于地价，性价比之高，可谓是深圳原特区内之高。加上背山面海的大尺度景观，也堪称为深圳原特区内美的滨海写字楼。

难得的是，该写字楼所在的地段，是深圳原特区内重点发展的产业高地之一，周边集中的企业之多，除了与海洋、生物息息相关的上下游新兴产业外，还有多个总部企业基地驻扎，汇聚了数百家黄金珠宝企业。只是该写字楼所在片区极为低调，极少广而告之。

而这个空白，其实也正是有心配置自用写字楼企业客户的好机会。

如今为回馈深圳的企业客户，@房地内参 携手该写字楼发展商正在进行一场专门面向老板的团购活动，找小参19864581383（可加此微信报名）咨询了解，可别错过躺赚机会了。