■不动产登记条例意见稿出炉

12月17日消息，深圳市规划和自然资源局在官网发布《深圳经济特区不动产登记条例》（征求意见稿），征求意见截止时间为2022年1月17日。

为了贯彻落实《民法典》《不动产登记暂行条例》，规范不动产登记行为，维护不动产交易安全，保障不动产权利人的合法权益，解决当前《深圳经济特区房地产登记条例》在实施过程中遇到的问题，深圳市规划和自然资源局于2017年启动了《深圳经济特区不动产登记条例》起草工作。历时4年修改，形成征求意见稿。

《深圳经济特区不动产登记条例》（征求意见稿）共七章 122 条，包括：总则、不动产登记簿与不动产登记证、登记程序、不动产权利登记与其他登记、不动产登记资料管理与利用、法律责任、附则。

主要内容涉及不动产登记目的、概念、登记对象、登记权利类型、登记程序、登记资料管理与利用、法律责任等多方面的内容。

■9个细节：取消楼花抵押、避免一房二卖

详细整理《条例》具体内容后发现，关于不动产登记方面有9个细点值得关注，尤其是其中涉及到了取消楼花抵押，搬迁补偿协议城市更新项目不能转移、抵押或者变更，避免一房二买等内容尤为值得关注。具体包括：

1、本《条例》将海域使用权、海岛使用权、林地使用权及森林林木所有权均予以规定，从而从根本上确认了海域、林权等不动产的物权地位。

2、明确深圳市不动产登记中心具有土地、房屋、林地、海域等各类不动产登记的登记主体资格，确认市不动产登记中心的法律地位。

3、引入第三方审查机构，明确申请人在办理继承权转移登记时，可以委托公证机构或具有遗嘱管理人资质的律师为登记所涉及的法律事实进行调查或者核实。

4、《条例》规定，申请居住权登记的房屋已设立抵押权登记的，房屋所有权人应当通知抵押权人。

5、《条例》取消了楼花抵押，按照国家体例为预售商品房办理抵押权预告登记。

6、以预告登记的方式限制了已经签订了搬迁补偿协议城市更新项目不能转移、抵押或者变更，从而避免一房二买，扰乱更新市场秩序。

本《条例》将搬迁补偿协议进行预告登记的程序进一步细化，并明确除更新外，土地整备、旧住宅区改造等项目签订的搬迁补偿协议也可以办理预告登记。

7、要求登记机构进一步加强信息共享，不断延申登记信息平台，尽快实现抵押权、查封网上办理。

8、本《条例》规范了不动产登记资料查询与利用，规定登记簿信息公开、夫妻查房、利害关系人查验的条件与要求，严格限制“以人查房”。

9、规定了【绿本强制过户】、【历史遗留房屋登记内容】等内容，解决登记疑难遗留问题。《条例》规定，在处理不动产登记历史遗留问题过程中，可以结合实际情况对登记簿的非必要事项进行缺省记载；在办理建筑物区分所有权登记的，不动产登记簿可以仅记载专有建筑面积，不记载分摊建筑面积。

■制度创新的6个表现，注意创新预告登记

此外，在制度创新性方面，主要体现在六个方面：

1、统一不动产登记依据及不动产登记机构。海域使用权、海岛使用权、林地使用权及森林林木所有权，均予以规定，从根本上确认了海域、林权等不动产的物权地位。确认具有土地、房屋、林地、海域等各类不动产登记的登记主体资格、法律地位。

2、细化完善继承、遗嘱、遗赠不动产登记规定。将法定继承与遗嘱继承分开规定，明确两类继承转移登记的申请材料；增加了“不少于三个月”时间的公告程序；引入第三方审查机构、《民法典》遗嘱管理人制度；探索建立告知承诺制，避免当事人骗取房产后即刻转让。

3、详细规定居住权登记。明确居住权登记申请材料及办理流程，保障弱者住有所居，也保证抵押权人优先受偿权益。

4、创新预告登记规定。取消楼花抵押，将预售商品房抵押权预告登记与预售商品房备案衔接，规定购房人可以单方申请预售商品房抵押权预告登记。

衔接《深圳经济特区城市更新条例》，细化搬迁补偿协议预告登记制度。预告登记有效期内，已签订搬迁补偿协议城市更新项目，避免一房二卖；明确除更新外，土地整备、旧住宅区改造等项目签订的搬迁补偿协议也可以办理预告登记。

5、信息化助力便民利民。简化申请材料，加强信息共享，细化信息查询，严格限制“以人查房”，压缩登记办理时限，优化营商环境。

6、体系性解决登记历史遗留问题。城市更新作为深圳破解发展空间不足的主要路径，新立法给予重点关注，配套衔接登记历史遗留专门规定，加快推动城市治理体系和治理能力现代化。明确因历史原因，土地权属来源证明材料不齐全、无法补办竣工验收证明文件的处理程序；在历史遗留房屋登记内容方面，明确可以缺省登记非必要事项；在未办理建设用地及房屋所有权首次登记的情况下，明确补办首次登记等交叉办证处理原则。

■历史遗留建筑规模庞大，深圳再次自我革新

深圳历史遗留建筑规模庞大，根据2015年公布的《市规划国土委关于查违和历史遗留违建处理工作的汇报》，深圳市违法建筑37.30万栋，4.28亿平方米。在全市所有违建中，住宅类违建达1.72亿平方米，占总体量的40.08%，生活这些违法建筑内的人口约737.87万。 

工业类违建1.80亿平方米，占违建总量41.93%；住宅类违建1.72亿平方米，占40.08%。租住在违法建筑内的人口约737.87万，占深圳总人口的一半及以上。可以说，在不动产登记方面，如此大规模的历史遗留建筑对深圳不动产登记也是极大考验。

如今《深圳经济特区不动产登记条例》（征求意见稿）出台，无论条例还是制度创新上，对历史遗留建筑都有所侧重，这也是积极信号的表现。