导读：
■香蜜湖豪宅，还是被低估了
■一线公园+明德实验学校，低门槛投入撬动未来价值
■五大维度，决定真正有效房地产价值体现
■香蜜湖+明德学校+ 一线高尔夫，买家入手物业的好窗口
正文：

■香蜜湖豪宅，还是被低估了

深圳有这么一句话：说豪宅，绕不开香蜜湖。深入分析，香蜜湖除了距离福田CBD的优越地段，想必关键的一点，是其城心独有的生态资源。

正所谓，自古山水出豪宅，再加上城市中心的强大能量，自然使香蜜湖板块的昂贵，有了概念。

但在@房地内参 看来，占据了福田中心区、香蜜湖核心地段、一线资源又有明德实验学位加持的一手住宅，现在的价格都太便宜了，香蜜湖的新房次新房的合理价格，应该是20-30万。

■一线公园+明德实验学校，低门槛投入撬动未来价值

不妨，大家先来看看香蜜湖的楼盘表现便明白了，如熙园、新天国际名苑、香蜜湖豪庭、香荟雅苑等，目前在二手房市场的表现都已突破15万，接近20万，让多少人高攀不起。

这四个小区都在2003年前后建成，楼龄差距不大。从价格上看，它们均价在15-19万元/㎡不等。香荟雅苑、香蜜湖豪庭均价在17-19万元/㎡左右。而新天国际名苑和熙园入门总价均在千万以上，熙园更是高达19万元/㎡，买入门槛高达2800万元以上。
典型的是熙园，拥有一线公园+明德实验学校，在深圳二手房市场的表现非常亮眼，因其占据环湖西北好位置，拥香蜜湖醉人景致，已经成为深圳豪宅的惊世之作。

以此类比，作为福田中心区+香蜜湖的一线资源豪宅，富通九曜公馆其实也同样具备了类似的核心地段、资源、优质学位价值，这对购房者有着极重要的借鉴意义。

另外，和富通九曜公馆拥有同一个高尔夫景观的天安高尔夫珑园，2008年建的房子，据@房地内参 查询，其市场真实成交价在14万/㎡。

■五大维度，决定真正有效房地产价值体现

不止如此，@房地内参 认为满足5个维度的房地产项目，未来深圳还会出现100万/平米的豪宅（流量，稀缺，客户，产业，产品）。

由富通地产打造的富通九曜公馆，占位全球标杆城市的命脉福田CBD，不仅拥有丰富的一线自然稀缺资源，更有设计精致的产品，对于投资者而言，现在能持有类似项目，都是赋予深圳人的极大幸运。
1、五大维度之一：流量为王

房地产属于不动产，要让不动产动起来就必须有流量的保证。房地产的流量包括交易流量，租赁流量，抵押流量。正如李嘉诚的那句至理名言：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。因此，占据城市核心地段，坐享核心资源的房产才能够真正的享受房地产流量。

富通九曜公馆立于香蜜湖金融中心的核心区位，占据城市黄金枢纽要地，集聚生态+名校+交通优势，是真正的流量担当。

北边为香蜜湖片区，拥有好的自然生态景观，西面为车公庙片区，拥有全市大的地铁综合枢纽车公庙站，东临福田CBD，拥有全国开进CBD的广深港高铁福田站，深圳中心区三大重点片区环绕，得享片区的规划发展利好，区位优势极为优越。
当然，拥有好的城市核心地段，也必须占有优质的配套资源，才能够带来的附加值会远高于价格上的差异。富通九曜公馆紧邻的深圳明德实验学校五洲校区，正是其所能享受得到的王炸级配套。

据悉，深圳明德实验学校（五洲校区）由富通地产代建，预计未来可提供24个班级，1080座小学学位，这也意味着五洲校区可共享集团的优质教学资源。

根据入学途径来看，未来五洲校区提供的1080座小学学位，优先面向的显然是紧邻的富通九曜公馆的业主子女。而且，加上项目自带的公立幼儿园、国际名校——贝塞思国际学校，可以说，富通九曜公馆周边紧密环绕的一站式优质教育资源，再度助力孩子的成长。
2、五大维度之二：稀缺为王

稀缺主要是指资源。房地产的资源包括自然景观，人文景观。能否以好的姿态拥有稀缺资源，是房地产价值的重要方面。

富通九曜公馆位于香蜜湖豪宅区核心的位置，是片区内在售的兼享繁华与生态的住宅项目。

项目邻近高尔夫稀缺景观资源，西看深圳湾，南眺望红树林公园，东望福田CBD，奢享高尔夫景观+深圳湾海景+城市CBD的360°等多重叠加的山湖海公园景观纳入视野，窗景都值1000万了。

此外，这里的人文自然配套也是非常丰富的，约43万平的香蜜湖公园，而且政府在香蜜湖片区规划了博物馆、侨香文化公馆、深圳国际交流学校、深圳国际交流中心等，这是深圳片区集中度高的文化设施设备。

正如@房地内参 常常所说的“既占有人类文明的高成果(城市核心)、又占有自然文明的高成果(稀缺资源与景观)”就是极值地段，是真正豪宅的必备条件。毫无疑问，富通九曜公馆能满足这个条件。
3、五大维度之三：客户基本盘

拥有基本客户盘越大的项目，价值当然也就越高。富通九曜公馆所在香蜜湖区域，所居住人群都以高收入阶层为主，购买力极强。

香蜜湖是公认的兼顾了都市繁华与自然景观的圈层所在地，备受塔尖人士推崇。从20世纪90年代东海花园开始，相继出现熙园、香蜜湖一号、水榭花都等代表性豪宅，20年圈层聚集和豪宅光环，沉淀了深圳的精英圈层，成为深圳“高端豪宅区”，是中国具影响力的阶层聚集地！

4、五大维度之四：金融为王

而基本客户盘，主要依赖于金融与服务。服务经济发达，金融发达的地方客户就多。

富通九曜公馆位于香蜜湖金融街核心的位置，是深圳中心少有的优质资产。

作为片区内的重头戏，香蜜湖金融街将是深圳致力打造的六大城市新客厅之一，将对标曼哈顿和伦敦金融城，成为深圳的“华尔街”。

香蜜湖新金融中心的建设是“史诗级”的，其中“深圳金融街”超过3平方公里，差不多是福田中心区的70%，几乎相当于再造一个深圳中心区，更多金融总部、产业机构将集聚于此，而物流、人流等将跨越式增长，真正实现“先行示范引擎”的功能作用。

目前福田区持牌金融机构（含市级分支机构）总数已达247家，数量占全市70%。深圳证券交易所、深圳银保监局、深圳证监局等重要金融基础设施及监管机构集聚福田，平安集团、招商银行位列世界500强。（数据来源：深圳特区报）
未来，香蜜湖新金融中心建设的推进，片区将聚集大量的居住需求。再加上富通九曜公馆还处于车公庙、天安数码城等CBD辐射范围内。目前汇聚了约66万消费人群，周边（车公庙、天安数码城）的高端活跃人群约50万，高达80万，居住需求多！

不过，香蜜湖现有的住房供应，远远未能满足现有及未来的高端人士需求，一房难求的现象还将加剧。在金融产业发展和片区自身条件限制下，未来香蜜湖的高端居住产品非常稀缺，或成为精英们争相竞逐的对象。

无论是从当下来看，还是把目光放长远了来看，富通九曜公馆都可承接来自福田金融业、核心区的居住需求！

5、五大维度之五：产品为王

产品当然是指房地产本身的产品素质，包括户型设计，园林档次等。

产品的基本品质属性具有复合性，如何组合及能否满足客户需求，决定了产品价值大小。而“长”在客户痛点和需求上的产品，才有高溢价。

富通九曜公馆在项目整体及产品细节、配套服务等方面做得非常到位，完全可以满足现代精英匹配的高端追求！

譬如富通九曜公馆的园林斥巨资邀请全东方美学大师程绍正韬担纲设计，其中架空花园景观设计及大堂等区域的设计，程绍正韬老师从前期设计到后期选材都有全程深度参与。

以深圳湾悦府、华润润府、万科臻山府、万科瑧湾汇等高端豪宅的标准为基础，加入“步移景异，一步一景致”的设计理念，汲取东方园林设计的精髓，呈现空中花园+架空层花园会客厅多重立体式园林景观，呈现生态惬意的开合有致的绿色休憩空间。
在产品打造上，富通九曜公馆同样拿出了满分的诚意，为了满足业主更高的品质需求，不惜投入更高的成本和精力！

比如由程绍正韬设计的地下车库，品质是深圳湾悦府的升级版。地库的大堂墙面采用“格列莎”、“蓝色多瑙河”等全进口石材铺设，整石安装，无论是运输还是人工成本都是极高的，真正为业主做到专属的豪宅归家仪式感。

稀缺的地段，全球知名设计大师的联袂设计，以及开发商的精雕细琢，成就了富通九曜公馆的“好宅”气质，同时也践行了“匠心筑造，富通好宅“的开发理念。
■香蜜湖+明德学校+ 一线高尔夫，买家入手物业的好窗口

随着土地资源紧缺，香蜜湖的新盘会越来越少，当新盘越来越少时，就会进入二手房为主导的交易市场。

届时，房价会开始呈现上涨。当三价合一后，二手房的交易税费非常高，因此要珍惜市场上那些拥有香蜜湖+明德实验学校+ 一线高尔夫景观的有效资产。

现在是20年来买家好的时间窗，而且这个时间窗很短，还在挑挑拣拣的买家，更要抓住机会。

据悉，富通九曜公馆即将入市，抢到便再一次奠定你未来的财富格局。