导读：
■经济低迷时，这类物业反而高涨？
■谁在悄然买入这类优质物业？
■国内的不正常现象：它们售价应3倍于住宅？
■还是提醒：身价未到者，慎入
正文：

■经济低迷时，这类物业反而高涨？

大多数人都在关注住宅，不过近期有几宗大交易，其实大家也可以花些心思关注。

一、5年赚7.1亿，单价13万元/㎡

12月5日，香港买家以1.9亿英镑（约16亿人民币）收购位于伦敦金融城的写字楼5 Fleet Place。

5 Fleet Place大楼位于伦敦金融城核心地段，靠近St Paul's地铁站，是一栋面积达13万平方英尺（约1.2万平方米）的写字楼。按收购价计算，单价约为1461英镑每平方英尺，相当于约13万人民币/平方米。

资料显示，这是保利2016年以1.45亿英镑买入的，持有5年升值了4500万英镑（约3.8亿人民币），相当于每年增值7600万人民币。

而且，该栋写字楼每年收租约775万英镑（6500万人民币），租金约59.5英镑/平方英尺，年租售比约为4%，5年租金总收入即达约3875万英镑（约3.3亿人民币）。换而言之，这相当于保利持有该栋甲写5年即赚了7.1亿。


二、78亿整售广州珠江新城甲写

无独有偶。12月6日，位于粤港澳大湾区广州珠江新城核心的写字楼——越秀金融大厦，也以78亿元售出，其中作为持有方之一的越秀地产所得现金款项净额约为人民币31.34亿元。

越秀金融大厦位于广州天河CBD核心区域，总建筑面积约为21万平方米，地上68层、地下4层，设有827个地下停车位。以78亿交易价格计算，该写字楼的成交单价为约3.7万元/平米。

另外查询数据发现，越秀金融大厦原本只租不售，出租率相当不错，租金均价约220元/m²/月，高于广州珠江新城片区平均水平约157元/㎡/月。



从以上写字楼成交表现可以发现，这些写字楼物业占据城市核心的优质地段，而且都是在商务中心区核心。因此也奠定了写字楼项目的价值基础。

伦敦作为金融中心，无论市场如何跌宕，对投资者而言占据城市优质核心地段以及具备丰富的资源、完善交通资源配套的物业，几乎是所有具备资产意识人士所看重的，其价值兑现时，他们所获得的回报将更大。

尤其是在全球经济增速放缓的情况下，长期持有投资回报率可观的写字楼，未来经济回暖之际，价值将得到更多体现。

■谁在悄然买入这类优质物业？

什么样的人可以买写字楼？

放眼全球，大城市商务中心的优质写字楼一直是巨富、国际巨擘、大企业的投资偏爱。从国际案例来看，能持有优质写字楼的，不是财团就是大企业，非普通个人投资者所能涉及。

即便是在香港，大多数优质写字楼，基本上也都是由大企业所把握，如恒隆集团在香港就持有13栋商办，在内地还有11个商业综合体，单这些物业价值就高达1900多亿。

换而言之，从国际情况来看，尤其是城市核心地段的写字楼，持有方大多是大企业、财团，鲜少个人投资者能触碰得上。

然而在中国大陆，写字楼还能面向个人投资者，这显然不是正常现象。但中国终将会向国际靠拢的，也就是说，未来个人投资者要想进入写字楼领域，将难上加难。而现在个人还能买到写字楼，事实上则是一个临时开放的窗口，假以时日必将会关上。

因此，我们建议，当个人投资者身价亿元及以上之后，可以适当地把投资目光转向一线城市核心的优质写字楼。一旦选取得当，这样的优质写字楼未来或将成为你及其家族的躺赚机器。

■国内的不正常现象：它们售价应3倍于住宅？

深圳2022年以来的写字楼情况又如何？

据不完全统计，深圳上半年写字楼超1000㎡整售成交累计超过100单，而且趋头不减，甚至超过去年的租赁行情。

大宗交易单频出 外地企业迁入增加从很多项目的成交来看，深圳写字楼租赁市场呈现开花势头，如前海人寿、华润置地、博今国际、深铁置业大厦、新浩e都、汉国中心、前海嘉里、安鸿基天曜、弘毅大厦、天安云谷等优质项目。

相较于住宅市场，写字楼由于交易税费高，价格上涨跑输住宅。深圳核心城区部分写字楼的单价竟然低于10万/㎡，低的甚至7、8万元/㎡，甚至还有2.6万元/㎡起的景观首排写字楼，而周边住宅已经超过15万+，明显的倒挂了。

然而，参考香港和西方发达城市的房地产市场，商办地产的价值是要高于住宅地产的，应3倍于住宅，而在深圳却出现了价格倒挂！这样非正常现象，终归会归入正途的。

■还是提醒：身价未到者，慎入

对投资者而言，地段的优劣决定着写字楼在未来发展中所蕴含的价值。选择区域发展空间高的写字楼产品，显然对投资保障及收益都更有保障。

毕竟，对城市地段、商务体量、交通及流量等资源的占有，将是影响写字楼价值的三大重点因素。

事实上，总结国内外贵分层写字楼的成交情况来看，可以发现：占据城市商务核心地段、拥有稀缺资源、地铁口范围的写字楼，其价值空间，应该是可以给到个人投资者更多想象空间。

当然我们还是要提醒：身价未到者，慎入。