导读：
■深圳楼市，终于跌落神坛？
■2021深圳楼市10大关键词
1、二手房官方指导价
2、大学区
3、集中供地
4、前海扩容
5、房地产税
6、房企爆雷
7、维权
8、躺平
9、降价促销
10、法拍房
正文：


■深圳楼市，终于跌落神坛？

2022年越来越近了！

但若提到2021年的深圳楼市，可谓是魔幻走位，注定不凡。

年初，208新政的到来，深圳楼市应声火速降温，奠定了魔幻基调！
3月开始，二手房成交量开始了连续7个月的“跌跌不休”，一直到11月才止跌回升！

楼市的冲击也是陆续有来。比如海量新房的供应，让2021年的深圳楼市不再延续2020年盲目打新的热血，反而呈现出了另一一副相对“克制”的面孔。

长期以来，涨势不断的深圳一直被视为炒房猎场，但2021年一系列组合拳的轮番锤击，让深圳楼市画风突变，也让那些击鼓传花、空手套白狼的“暴富游戏”难以为继，堪称是炒房客滑铁卢元年。

在2022年到来之前，@房地内参 基于对2021年深圳楼市的总结，整理了10大关键词，以助各位回顾即将过去的这一年，理清过往、指引方向。

■2021深圳楼市10大关键词

1、二手房官方指导价

2月8日，深圳市住建局一纸官宣，二手房参考价格发布机制出台。
随后各大银行便将房贷与二手房指导价挂钩，即二手房参考价等于贷款价（银行评估价），而超出的部分则需要购房者自行解决。

此举变相提升了首付成本，增大了购房者首付压力，同时也成为了对二手房价格冲击大的调控政策。
接下来的楼市表现，说进入冰封期略有夸张，但基本处于“半死不活”状态，二手房成交更是跌破“荣枯线”，走出了7连跌的行情，凉意十足！

随着二手房指导价即将“周岁”，政策放松的可能性不大，不过进一步升级的可能性也不大了。

@房地内参 点评：二手房指导价存在的意义并非是强制业主只能按照一个价格去卖房，而是为银行放贷提供安全基准和标准。但政策之下，无论是买方还是卖方，都很难！

2、大学区

4月30日国强调要防止以学区房等名义炒作房价。

7月30日，深圳组织起草了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》并公开征求意见。

意见稿明确提出要推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。
照此发展，未来中小学各学校之间的师资力量会更加平衡，从而弱化重点学区概念。

此举一出，直接打破了房子和学位间“一个萝卜一个坑”的对应关系，而是变成了“一个萝卜N个坑”,这对于学位房的炒作而言无疑是釜底抽薪。

一旦没有名校，学区房的热度自然是瞬间下降。于是，深圳楼市就给出了迅速反应，许多学区房业主开始花式甩卖：

☞ 宝安实验学校的某学区房降价160万卖出；
☞ 八卦岭“老破小”也从炒的热的13万出头降温到了5万；
☞ 宝中某学区房低于指导价成交了；
☞ 一直受欢迎的法拍学区房惨遭流拍。

@房地内参 点评：如果房价像股市一样有曲线图的话，那么学区房已经开始下行。倒不如放弃学区房执念，转战有效资产！

3、集中供地

2月26日，国土资源部发布了土地出让“两集中”政策。

全国22个重点城市，将“集中发布土地出让公告，集中组织土地出让活动”，且一年发布住宅土拍的次数不能超过3次。

2021年，深圳三批集中供地成绩单：

☞ 累计实现地价收入959.78亿元；
☞总成交38宗宅地；
☞总用地面积约155.09万㎡（折合商品住房用地约90.20万㎡，公共住房用地约48.92万㎡；其中含租赁住房用地约28.52万㎡）。
但不得不说的是，在集中供地之后，土地买卖的自由度降低，不仅规定了次数，甚至还直接限定楼面价、溢价率、住宅销售均价、高价与低价……

先看深圳一批集中供地，热度下降，曾出现延迟拍地现象，但调低价格后地块成功拍出，只不过与第二批和第三批的表现一致，都是积极参与，难觅中小房企身影。
@房地内参 点评：中小房企不再赔钱玩规模，不知如今在看到国字号房企豪掷千金时，是否怀念当初自己财大气粗抢地时的豪迈气概？

4、前海扩容

9月6日，《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》发布，将深圳西部沿着珠江口的片区，基本都纳入了前海合作区。

总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里，相当于1.5个福田。

前海扩大至原来8倍，含7条轨道交通线、4条高快速路、2个铁路站、7个码头、3座岛屿、68公里 海岸线、6个城市公园 ！
站在发展的高度上，大前海王炸时代的到来，对于整个粤港澳大湾区来说，重要的并不是面积，而是王炸级的定位。

前海扩容的利好一出，深圳西部在售楼盘更是火速有了动作，顺势搭上了利好的东风，猛烈刷了一波儿存在感。

@房地内参 点评：前海扩容的筹码重与不重，关键在于持有前海板块房产的业主着不着急卖房。

5、房地产税

10月23日，部分地区开展房地产税改革试点工作的消息一经公布便引起了关注。

然而在这之前，深圳地产圈哀嚎一片，房企躺平潮、中介关店潮&离职潮、房企爆雷潮、房企裁员潮纷至沓来。

就连久经深圳楼市的不少老玩家们，无不在感叹在调控高压之下毫无招架之力时，房地产税试点的消息更像是雪上加霜。

就在消息出台的第二天，上海爆出了“房叔抛售同小区93套房产，套现4.5亿”的消息，而接下来的一段时间，关于房地产税好与坏的分析文更是一篇接一篇，让众人陷入寻找对策之中。
12月15日，财政部长释放出一个信号：由于全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作要循序渐进，稳妥推进。

翻译成大白话：房地产税立法，要缓行了。

而新消息是：12月27日，全国财政工作会议在北京召开，会议在总结2021年财政工作时称，做好房地产税试点准备工作。

@房地内参 点评：深圳人对待房地产税的心情，就像盼望深圳能下雪一样，希望它来，但是又怕它来……

6、房企爆雷

好像是从“宇宙房企”恒大开始，房企爆雷的词条开始火爆各大网络。

事实上，从去年年底开始，爆雷的百强房企数量开始暴增，引流的是“大哥”恒大，接下来花样年、佳兆业、宝能、泰禾、华夏幸福也迅速跟上。

截至目前，债务违约的名单依然在拉长，吃瓜人也从惊讶，到目前开始猜测下一个是谁，仿佛房企爆雷已经成为了一件司空见惯的事。

但该说不说，承压能力强的头部主流房企尚且如此，那些中小企业谁敢说面临的不是行业至暗时刻？

如果不是，那受到牵连的投资者、购房者以及房企打工人，还有依附于房企生存的上下游小公司的窘境又该如何解释呢？

行业开发端的系统性危机已经到来，从项目停工、美债违约、理财兑付逾期，到降薪、裁员，一连串的多米诺骨牌效应，每一串都足以让整个行业草木皆兵。

@房地内参 点评：2022年马上到来，冬天即将过去，春天的脚步也已不远，但对于房企而言，接下来依然是一段难熬的日子。

7、维权

没有了去年的“野性打新”，2021年的深圳楼市更加理性。

但对于深圳购房者来说，只要买了房，就是维权人。

房子不好卖，开发商也玩起了套路。粗略统计，2021年媒体曝光的楼盘维权事件15起，其中：

☞延迟交楼（含停工），5起；
☞交付或装修质量差，5起；
☞学位、选房时间、车位、房产证等问题，5起。
与以往不同，2021年深圳的楼盘维权，从刚需到提升，再到豪宅，无一例外，就连豪宅客也不可避免被卷入其中，场面真的是蔚为大观。

@房地内参 点评：如今，在深圳买期房更像是抽盲盒，房子好与不好，除了看开发商是不是有良心外，更要看自己运气！

8、躺平

房企躺平，始于丧失拿地热情。

没有土地储备，房企与空壳无异，不拿地就等于出局，所以有时候房企就算是亏本，为了赌下一个楼市周期房价上涨，还是要硬着头皮抢地。

但2021年，全国房企都垂涎的深圳土地，中小房企们为何齐刷刷选择躺平？

其实对于房企来说，三道红线、商票政策收紧机已经压的他们喘不过气了，甚至有些民企连融资都不敢，就怕万一还不上又没有转圜余地，只能等着资金断裂了。

况且7月份出了监管新规：房企拿地金额不得超过年总销售额40%。政策一出，大量中小房企齐刷刷地一致动作，直接不参与土拍了，就算是深圳的土地也不一定都是香的了！

中小房企们都清醒了，拿不到地无非是规模上不去，但拿到亏钱的地，有可能直接倒闭，随着开发商们此前一掷万金的拿地豪气烟消云散后，赔钱玩规模的时代也已经一去不复返了！

@房地内参 点评：虽说地该卖的还是要卖，但从某种意义来说，中小房企躺平即高。

9、降价促销

楼盘营销花样年年有，但是今年特别多。

仅10月和11月，深圳就有20个项目入市，但是仅4个开盘售罄，就连置业热区的宝安也出现了去化不到一半的情形。

重压之下，开发商们开始了花式“内卷”降价促销，有成交送新款手机的；有送奔驰的……

甚至还有新盘推出了首付分期，分3期付完首付。这要是放在去年，想都不敢想。

另外，还有一种降价促销花样，那就是开发商假借工抵房的名义打出特价促销，打折力度从来没有之低！

年底，房企为了回款，出于强烈的求生本能，降价促销已经陷入到了严重的内卷竞争之中。

@房地内参 点评：对于购房者来说，适时买房才是好的选择，所以，2022年6月之前的这段时间，一定要抓住。

10、法拍房

当很多人在关心楼市成交是否要触底反弹时，深圳的法拍房却热势难挡，挂牌房源节节攀升！

有数据显示，截至12月10日，某法拍平台的深圳法拍房数量达到了9904套，而去年全年才2839套，不到一年时间竟然激增近2.5倍，而且这还不包括其他平台的房源。
法拍房激增主要是在下半年开始的，至于激增的原因，可以说是五花八门，在此就不深究了。比较让人惊讶的是购房者对于法拍房的接受程度。

阿里拍卖网公布的统计数据显示，深圳的住宅法拍房数量近几年呈上升趋势，且深圳在去年就已经成为广东省法拍房成交率第二的城市。

总体来说，低价一直是法拍房的优势，但话说回来，深圳法拍房的低价传奇只是楼市的小故事，成交价高于市场价也不是没有的事。

而对于真想买法拍房的购房者来说，房源有无债务纠纷、有无长期租约……每一步都像是如履薄冰。

@房地内参 点评：法拍房确实是有漏可捡，但法拍房的坑不是每个人都会跳。