“大亚湾·珠江东岸”唯论
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【公共配套未全面建设：短期内生活不便】
    【待建地多：灰尘和燥音不可避免】
    【砖厂即将拆迁：视觉影响可以忽略不计】
    ■项目优势
    【片区优势】
     一、项目至深圳市中心40分钟，全程高速
     二、大亚湾西区：规划中的纯居板块
     三、大亚湾西区：影子龙岗
    【产品优势】
     一、1164套：珠三角大型别墅居住区之一
     二、质量有保证
     1、楼板无须穿孔保证整体质量：专设油灌提供加油服务
     2、工人人性化管理
     3、深惠首个局部焊筋与铁丝捆绑结合的项目
     4、公共立柱清水施工
     5、预制模板
    ■商家优势
    【惠州唯一双品牌覆盖商】
    【深圳东区域垄断者：珠江成惠州最大的企业地主】
正文：

■前言

大亚湾·珠江东岸位于惠阳淡水的大亚湾西区，龙岗惠州交汇核心处。深汕高速白云坑出口处以南1500米，西二大道与西一大道之间，紧临坪山河西侧。

项目总用地面积：613228平方米，总建筑面积：1058679.01平方米，分多期开发；建筑形态包括双拼、联排别墅带精装修，区内部配套有1万平米的高级会所、游泳池、幼儿园、网球场.......

产品类型包括双拼别墅建筑面积约330－350平米，双拼3层建筑；联排别墅建筑面积约250－260平米，为四或六联4层建筑；商业别墅建筑面积约在320平米左右，为13、9、6或4联4层。

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn 认为，要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，本司称之为个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
 
为了能让消费者更全面的了解项目，现将“大亚湾·珠江东岸”分为“项目劣势”、“项目优势”、“商家优势”三个部分。

■项目劣势

【公共配套未全面建设：短期内生活不便】

珠江·东岸地处大亚湾西区服务区，该片区属于新规划区域，片区内目前只有珠江·东岸为开工建设项目，其他均为已规划和未规划的待建地。区域内的主要公共配套及设施均未开工，周边现时较为荒凉。

本项目成为片区建设开篇者的同时，在短期内的生活，如交通、购物、就医等等存在储多不便因素，片区全面形成居住氛围还需假以时日。

【待建地多：灰尘和燥音不可避免】

由于珠江·东岸是分多期开发，施工时间具有持续性，项目自身施工对前期较早入伙的业主会有所影响。同时项目周边的待建地较多，如果进入全面施工阶段，来自周围工地的灰尘和燥音是不可避免的。

【砖厂即将拆迁：视觉影响可以忽略不计】

如果你到了现场，在西二大道的南侧有个砖厂，80米高的烟囱可能会影响你的心情。但不要为眼前这即将消失的建筑物担心，地球人都知道，这个砖厂拆迁是早晚的事，另外砖厂内的师傅们也说，砖厂的合同期还有两年。

■项目优势

【片区优势】

一、项目至深圳市中心40分钟，全程高速

大亚湾·珠江东岸位于惠阳淡水，大亚湾西区，龙岗与惠州交汇核心处。深汕高速白云坑出口处以南1500米，西二大道与西一大道之间，紧临坪山河西。

如果深圳市民自驾车前往，可通过南坪快速、清平高速、水官高速转到深汕高速然后到淡水出口处下高速，也可以从深惠高速龙岗大工作业区出口处转至坑梓过了收费站就能够看到“珠东东岸”的指示牌了。

项目到深圳中心区40分钟、龙岗20分钟、惠阳20分钟、惠州40分钟。香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn职员第一次前往项目由于路不熟，花了约一个小时到达项目现场，第二次前往本项目从华侨城出发，53分钟到达本项目。

此外，未来可通过深盐第二通道，盐坝高速转至惠深沿海高速，实现全程高速。远期规划中，深圳3号地铁延长线也将直达至本项目所在区域，实现与深圳建成区的无缝对接。

二、大亚湾西区：规划中的纯居板块

讲到大亚湾，来自深圳平面及网络媒体对大亚湾的报道已经泛滥，联动之下一波又波的看楼专车驶向大亚湾。所以有关大亚湾中海壳牌石化区、和记黄埔入主的惠州港、汽车电子产业区、汽车零部件生产基地、黄金海岸、“一纵一横”建设规划等宏观面就不用在此老调重弹了。

还是将范围缩至本项目所在的大亚湾西区吧。大亚湾总体规划中一共分东区、西区、中心区、旅游区、沿海岸线六个区域。其中西区规划面积约30平方公里，又分为石化大道西段的电子信息产业带、西北部的东风汽车城、西南部的惠深合作示范区，南部的汽车电子产业区和东南部的汽车零部件生产基地五个片区。

根据规划图上的显示，本项目所在的具体位置位于西区的北部既服务区，在整个大亚湾，无论是东区、中区还是港区和沿海岸线上班的人，所有的居住生活都将集中在这个区域内，也就是一个纯居住的生活区域。

三、大亚湾西区：影子龙岗

大亚湾西区紧邻深圳龙岗区，就是典型的“影子龙岗”，边界线长约28公里，就是因为这种得天独厚的区位优势，大亚湾和龙岗两地才建立了惠深合作示范区。规模为8.2平方公里，其中工业用地3.2平方公里，生活配套用地5平方公里。

城市发展还要规划先行，按照大亚湾的总体规划，目前西区已明确了近期重点建设公共配套，如拉通西二、西三大道西段、西南大道、西A路，与深圳龙岗的丹梓东路、金牛东路、南坪快速等主干道路衔接，使大亚湾的路网与深圳的路网融为一体，形成大亚湾快捷的对外交通网络。

【产品优势】

一、1164套：珠三角大型别墅居住区之一

从项目的产品类形来看，别墅占去了整个地块的2/3的面积，位于整个项目的南侧，靠北侧1/3的面积是小高层及高层住宅。另外，高层与别墅之间是分隔成组团式的，合而不通，就形成了一个纯别墅居住区。经过统计，别墅总套数为1164套，这个别墅总量在珠三角都是比较少有的。

二、质量有保证

1、楼板无须穿孔保证整体质量：专设油灌提供加油服务

目前项目的施工也主要集中在别墅区，而别墅的层高为三层，施工过程中需要大量的预制模板和木板以及钢筋等材料，浇灌混凝土也是以机械传送为主要方式，所有楼板无须穿孔，保证了整体质量。所以现场除了别墅主楼，其他空地堆放了大量的施工材料。

站在别墅的顶楼向工地望过去，另一个发现就是大型机器比较多，都是一些重型特种车辆，如挖掘机、铲车、推土机吊车等。在工地最北侧的荔枝林有一个油灌专门为这些车辆提供加油服务，可见工地之大呀。

2、工人人性化管理

在考查工地时，我们发现施工队伍的作息制度执行的极其严格。11：30下班回食堂吃中午饭，到了14：00才正式上班，两个多小时的休息时间能够睡个很舒服的午觉了。

项目周边没有什么居民区，中午施工不会对外界产生影响，但中午工地上没有人施工，这种严格的作息制度，对于保证工人的状态和健康是有益的，虽然是个小节，但依然是值得表扬的。

3、深惠首个局部焊筋与铁丝捆绑结合的项目

考查项目时，在商墅的顶层布筋处，我们看到了项目的施工创新。一般的布筋，横向与纵向的交汇处都是用铁丝捆绑固定。而本项目没有沿用传统的做法，而是采用局部焊筋与铁丝捆绑结合的做法，这样一来，整体布钢结构就更稳固，性能将更加优化。

这种局部焊筋与铁丝捆绑结合的做法无论是在惠州还是深圳都是首次出现，这样做使得工时和材料共同促使成本增加了，但质量提高了，值得推广。

4、公共立柱清水施工

在会所的施工现场，我们发现了施工单位自制的立柱模板。这种模板是用木棒及木板固定，形成了外方内圆的立柱模板，并且在在内侧的圆柱再增加一层铁皮与模板固定，施工时，在铁皮上涂上防防腐油，往里面浇灌混凝土既可。会所的外立柱以及商墅的部分立柱都是采用这种施工，拆除模板后，表面光滑整洁，质感突出。

5、预制模板

另外，布筋现场所有预制模板都是全新的，上面还带着不同的编号，都是“绿林”字号的，在工程加工以后直接运输到工地。预制模板的表面全部涂有防腐油，师傅在组合模板时，无论是模板之间的接口还是交叉口全部用棉线找平，实现了点、面、线的高度统一，楼板的平整度、精度得到保障。

■商家优势

【惠州唯一双品牌覆盖商】

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn发现，朱孟依构建的珠江投资及合生创展组成的中国大陆唯一的“双品牌”覆盖战略，珠江地产品牌覆盖了广州、北京、深圳、上海、天津、西安、内蒙古、武汉、惠州等8个城市，而合生创展品牌覆盖了广州、北京、上海、惠州等4个城市。

分析就可以发现，双品牌都覆盖的非一线城市惟有惠州，这恐怕与朱孟依看中了深圳空间狭小、未来必然大量出现向周边的东莞、惠州输出购房力量的现象有关。

【深圳东区域垄断者：珠江成惠州最大的企业地主】

2006年10月底，首先是合生创展在惠州以5.34亿元拍得惠州“地王”项目——合生帝景湾。合生帝景湾总占地面积28.3万平米；总可售面积62.5万平米。

同年11月，珠江地产顺利拿下惠州大亚湾珠江东岸，项目总占地面积613228平方米；总建筑面积1058679平方米。2007年1月13日珠江地产与惠州熊猫地产签署了合作协议，携手开发大亚湾1.65平方公里的海岸用地。

三地合计已经有占地255万平米的项目储备，这还没有包括其圈定的6平方公里产业用地。即使只论纯粹商品房用地，香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn判断“双品牌”已经促朱孟依成了惠州最大的企业地主，呈现区域垄断特点。

大亚湾·珠江东岸：大亚湾规划图