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■208新政满一年，深圳业主心态要崩？

作为全国推行二手房指导价的城市，深圳的208新政如今已满一周年。从政策调控的效果来看，可以说十分显著。

2021年已经成为了深圳楼市具有分水岭意义的一年。

这一年，深圳的二手房成交量骤降，往年单月成交过万套的辉煌不复存在，取而代之的是1000多套的惨淡成绩。

这一年，成交贴近指导价的房源数量逐渐攀升，甚至从40%直接到过半，深圳业主的心态直接性崩了……

如今深圳的二手房市场用“动荡”来形容远远不够，堪称是已经到了经济危机的地步！

■供应&需求，真实数据如何？

当前，二手房指导价出台已满一年，有关政策调整的呼音高涨，是否会调暂不得而知，但指导价对市场的冲击威力相当之大。

真实情况如何？不妨透过数据来看。

先看供应端：

1、挂牌量下滑30%：数据显示，2021年2月，或是受春节假期影响，深圳二手房挂牌量跌幅近40%；3月过渡期恢复至新政前水平；4月开始下降；此后几个月维持稳定；9月进一步下滑，业主出售意愿不强，整个2021年的挂牌量较2020年下滑30%。

2、挂牌价先涨后降：政策出台半年内，深圳业主依然坚定看好，挂牌价仍在上涨，一直到9月份市场降温价格出现下调。这期间，西部区域如南山、福田、宝安的价格较为坚挺。

再看需求端：

1、年度二手房成交量暴跌57%：2021年深圳二手房成交量为40699套，较之于2020年的95273套同比暴跌57%，创15年新低！

与此同时，从月度成交来看，2月开始下滑，3月过渡期后4月开始进入调整期，成交量也从年初的7000套跌至2000左右，9、10月份更是1000多套，跌跌不休……

2、成交价止涨：2021年5月开始，结束了连涨22个月的态势，环比跌至-0.1%。

在这期间，贴近指导价成交的占比增加，到9月份已接近40%；10-11月份占比过半，如今业主信心稍有恢复，贴近指导价的房源占比有所减少。

综合调控的周期及效果来看，短期对楼市的冲击力相当之大，长期则利于楼市稳定。如今深圳市场由卖方市场转为了买方市场，对于有置业需求的人来说，6月份之前都是调仓好时机，一定要把握机会。

■二手房意义甚巨，断流致命

不过话说回来，具体到房地产市场，危害大的从来不是涨价和降价，而是断流！

正常而言，房地产市场要保持舒畅并具备自我调节能力，需保持进入渠道100%、持有环节70%以及退出渠道30%的状态。如果房地产丧失了流通/交换，那么价值就荡然无存。

新房自然可视为是房地产进入渠道的一部分，而二手房则兼具进入（新业主）与退出渠道（老业主）两种职能，其存在至少30%的交换是必要的，在某种程度上，二手房的作用与意义甚至高于新房。

正因如此，春节期间深圳二手房0成交这种现象才堪称是经济危机。

如果调控政策不加以调整，对于具有升值置换需求的购房者而言，流通受阻终会影响到新房市场，而且是影响甚巨。在此情况下，市场呼吁调整本就是应有之义！