导读：
■深圳二手房12级警报：2月成交量或再创新低
■交易率&换手率在一线城市低，要当心准断流的后续风险
■深圳亟需解决的楼市局！
正文：

■深圳二手房12级警报：2月成交量或再创新低

深圳2月二手房成交有多冷？估计比近期连绵不绝的冷雨天更甚。

截止2月21日数据，深圳二手房成交总量仅692套，二手住宅成交仅578套。而截止发稿日，还有6天2月就结束了，预估这个2月将是深圳十几年来月度二手住宅成交量低的月份。



208也是深圳指导价一周年的日子。

指导价的出台，2021年2月深圳二手房成交从7008套暴跌至4166套，不少业主慌了。而2022年2月，从目前现有数据来看，可以预估深圳二手房成交过千可能性极低。

有人说这有春节假期影响的因素，但谁也不可否认的是，越来越多业主佛系了，不到情非得已不动了。于是，1月深圳二手房成交量1557套，刷新了十年来历史新低！

现在看来，2月不足千套的深圳二手房成交量，这估计是深圳15年来也前所未见的极低点！更是让深圳多少业主内心崩塌到了极点。

不得不一次又一次地提醒：深圳的二手房危机，已然到了十二级警报界线！

■交易率&换手率在一线城市低，要当心准断流的后续风险

单看深圳本身二手房成交数据已经让人如此惊恐。要是对比北京、上海、广州乃至香港的二手房成交数据，危机更高。

我司@尹香武 先生在《深圳二手房危机：全球之高、不变即残！》文中，通过二手房万人成交占比的数据远低于北上广，多番提醒了深圳的二手房危机非常严重。

有人说不能只看人均，要看二手房成交总量和成交的占比，要通过二手房成交率、换手率才能更直接体现。

目前，上海商品住宅的总量是640万套，北京是560万套、广州350万套、深圳200万套。按照这个新房成交，我们来计算上海、北京、广州、深圳的交易量和换手率：

交易率=总成交÷存量，换手率=二手成交÷存量。

上海新房成交9.2万套，二手房28.1万套，总计37.3万套
北京新房8.1万套，二手房19.31万套，合计27.41万套，
广州新房10.99万套，二手房11.7万套，合计22.69万套，
深圳新房5.24万套，二手房4.07万套，合计9.31万套。

计算结果是：
上海的交易率是5.83%，换手率是4.39%；
北京的交易率是4.89%，换手率是3.45%；
广州的交易率是6.48%，换手率是3.34%；
深圳的交易率是4.66%，换手率是2.04%；

比较很显然，深圳的交易率低于上北广的幅度分别是20%、5%、28%。也就是说，深圳的总交易率是低的，深圳的换手率低于上北广的幅度分别是54%、41%、49%。

而且，无论是总交易率还是换手率，深圳都低于其他三座城市，交易率深圳接近北京，但是远落后于上海广州一个大大的身位，而二手房的换手率则远远落后。如果深圳再跟香港比，落后的则不止是一个身位的问题，已经不是一个数量级了。

换而言之，深圳二手房危机的严重程度已经迫在眉睫。尹先生也多次提醒：要当心深圳二手房准断流带来的后续风险。因为深圳二手房准断流继续，影响的不止是深圳楼市的稳健发展，对深圳经济的影响也不能视而不见。

■深圳亟需解决的楼市局！

有人觉得，近日各地释放的楼市利好消息不少啊，比如有的城市降低了首付，甚至佛山非限购区首付也降到了2成；多个城市包括广州四大行、深圳部分银行都在下调了房贷利率。

不可否认，这是释放宽松信号、银行放水。但系列动作看来，更多是倾向于新房市场。但所有的新房，只要进入市场本质上都是二手房。

而深圳目前的二手房交易量，其实在四个一线城市里是低的，而事实上已经发生的深圳二手房危机，加上各种限购限贷、指导价影响，深圳已经是全国二手房限制严苛的城市。

208深圳指导价一周年已经过了，根据2月11日深圳市住房和城市建设工作会议释放的消息：下一步，针对二手房参考价，相关部门或会发布本年度的工作方案。

对此，我们也多次呼吁：建议深圳向上海学习验核价。《深圳可学上海，调控无碍循环》（点击可详细查阅）

其实上海对二手房也进行了指导价，但是需要经过价格核验以后才对外挂牌的。而且，上海的核验价格是建立在市场真实成交价的基础上，只要求不允许过大幅度的上调就可以了。也就是说首先确认、认可市场博弈的价格，以此稳定预期和统一的价格信号，保护市民的利益，实现了房地产市场的合理循环。这就是榜样。

所以说，深圳应该适度提升二手房的参考价。因为只有这样才能维护深圳的金融竞争力、维护市民的利益，过度压低等于首付提升了、等于房价涨了。把首付降低、把参考价往上调一点，其实等于降低了房价。

再提醒：房地产始终是支柱产业，房地产就是一切，牵一发而动全身。在深圳，无论是准备打新还是买卖二手房子的你，都必须正视这个楼市危机，何况，所有新房都将是二手房。