前海建设以来，进入市场的商品住宅凤毛麟角，因此每当前海有宅地出让、开工、入市都赚足眼球。

2021年已入市的天健悦桂府、龙光前海天境、招商领玺二期都是日光盘，2019年入市的颐湾府一期去化率达到9成！

2021年，前海又出让了两宗宅地，一宗是天健拿的T201-0157宅地，另一宗是深业+安居集团拿的T201-0168宅地。

这段时间实地踩盘发现，前海这两宗宅地正在火热开工建设中，不少人关注的前海时代项目三期、颐湾府2期也已动工，预计年底，前海就有四盘入市。

1、前海时代三期，估计要等下半年

第一站是到前海时代三期，沿着滨海大道，看到合围起来的工地，紧挨南山实验集团港湾小学和前海深港基金小镇。

从位置上看，前海时代所在的桂湾片区是前海核心商务和金融区，桂湾片区正在打造“国际金融城”，区位优势得天独厚。

另外，南山实验前海港湾学校就在前海时代三期家门口，这所学校隶属南山实验教育集团，是南山的名校集团之一。

配套方面，前海时代旁边就是基金小镇商业街，周边有万家、麦当劳、健身房等配套设施，还有沿街商铺以及隔壁的龙海家园商业街也能满足日常需求。

交通方面，项目北边是鲤鱼门地铁站，一出地铁站就能看到项目，距离五号线、九号线的前湾站也不远，怡海大道、滨海大道、梦海大道三条前海主通道直达东西，畅通南北，

桂庙路快速化改造（一期）工程东行隧道 （月亮湾大道-后海滨路）已通行，意味着从滨海大道东行快速化，迅速通往福田、罗湖等。

从区位以及学校、交通、商业等配套来看，是前海成熟区域之一，前海时代三期应该是受关注的，不少土豪就等着。但是据悉该项目2021年元旦前后就开工了，小编现场看到还在打地基，进程不算快，想买的估计还要等到下半年！

前海时代一期2014年开盘均价约4.2万/平，二期2017年开盘，均价约9万/平。三期直到2021年才开工，开发间隔不可谓不长，占据了前海核心板块，也许稍微慢一点，能享受更多的区域发展红利。



去年三月，前海时代二期低调卖了20套尾盘面积在128-254平之间，单价区间在8.74-11.05万元/平，总价区间在1330万-2803万元，预计三期入市价格也11万左右。

作为前海的二手房，前海时代二手房指导价10.71万/平，但真实的成交价已经15万以上。土豪翘首以盼的前海时代三期应该可以参照现在的成交价了。

2、天健T201-0157地块，快年底入市

第二站，是天健去年9月28日拿到的T201-0157的住宅地块，一到现场就听到铛铛铛机器运作的声音，工地出入口的工程车进出繁忙，到路边上也停满了施工人员自驾来的车。



T201-0157地块是天健悦桂府北面相邻的地块，具体是前海创业六路与创业九路交汇处东北侧、项目用地面23113.79平方米。

值得注意的是，T201-0157地块成交价是52.41亿元，综合楼面单价41489.87元/平方米，普通商品住房高毛坯均价为 9.2万元/平方米，全年期自持租赁住房面积28000平方米。

目前正在进行基坑工程，工程牌开工日期是2021年12月1日，竣工日期是2024年5月30日。



项目离前海湾站直线距离前海湾地铁站直线距离约1公里，步行时间约十五分钟，目前地铁通达性不强，只能寄希望于未来开建的地铁21号线了。

天健继承了深圳速度，悦桂府2019年12月拿地，2021年1月卖完，天健T201-0157地块快年底或者明年初入市。



3、深业+安居集团T201-0168，限价9.2万/㎡

去年11月25日深圳土拍大战中，深业+安居集团拿下的前海宅地，巧了不是，正是在天健地块旁边，两者仅一路之隔。

就在虎年春节前，深圳住建局发布《深业南方前海桂湾片区T201-0168号地块项目基坑支护、土石方及桩基础工程公告》。

这意味着T201-0168地块也开建了，和天健项目前后脚开工，现场看到也是一片热火朝天。


项目位于广东省深圳市前海蛇口自贸片区南山街道梦海大道T201-0168地块（创新六街与创新九街交界处），土地面积51350.36平方米，成交价为86.6525亿元，综合楼面单价41,255.24元/平方米。

这几个项目受关注的很多原因是限价。根据出让公告，该宗地商品住房限价9.2万元/㎡。另外人才房也限价5.52万元/㎡。


T201-0168西北角直面南坪快速路，虽然有小面积绿化带缓冲，以及道路做了隔音处理，但是噪音问题仍然不能忽视，打新这个楼盘的购房者选房要注意避开这一区域。

4、颐城栖湾里，基坑工程慢，人气待提升

后一站来到了颐湾府2期项目，现已更名为颐城栖湾里。

与天健、深业、深铁项目热火朝天的现场不一样，颐城栖湾里项目略微安静了一些。

现场看到合围面积很大，或与深国际智汇港同时建设，还是在基坑工程中。

颐城栖湾里是深国际智汇港先期项目的组成部分之一，智汇港先期项目的总占地面积约4万㎡，计容建面约10万㎡，总建筑面积约17.5万㎡。以商业用地为主，包含住宅、商业街区、办公楼、企业公馆等建筑群。

颐城栖湾里位于一期的东侧，紧挨月亮湾大道。直通妈湾港的月亮湾大道货柜车通行繁忙，会有扬尘噪音困扰，曾有消息说货柜车要走南坪快速，目前仍未执行。

颐湾府的商业正在招商中，一期已入伙，还有业主在装修。

项目紧邻5红线铁路公园站，虽然目前人气有待提升，不过未来深国际智汇港建成，商业、办公等业态建成，对项目周边的人气应该会好多了。

价格方面，颐湾府1期已于2019年11月开盘，当天卖了近9成，均价10.2万/平，毛坯交房，推售户型为建筑面积约120-190平。现在还在悠哉开工挖土的2期，入市估计快也要年底或明年了。

小结：

从2013年至2021年，前海有且仅有5宗住宅用地入市，供应量少需求大，这也使得前海每一宗住宅入市都成为香饽饽。

而根据现场踩盘情况所见，上述四个前海住宅项目快也要年底入市。尤其是天健地块和深业地块，由于被政府限价，一直备受关注，当属未入市先火的网红盘。虽然现在距离入市时间还早，不过有提升和置换意向的土豪，却是可以提前准备起来了。