“大亚湾·珠江东岸”考查纪要
半求
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〖时间〗：2007年08月07日12：00~14：30
2007年09月07日10：30~16：30
〖天气〗：睛天、多云
〖事件〗：实地步行考察“大亚湾·珠江东岸”项目情况
〖地点〗：大亚湾西区，深圳坪山河西东侧，西二大道与西一大道之间
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考
导读：
■项目概况
【大亚湾·珠江东岸基本数据】
【1164套：珠三角大型别墅居住区之一】
【项目至深圳市中心40分钟，全程高速】
【深圳东区域垄断者：珠江成惠州最大的企业地主】
■四周及景观
【原始植被：山景优越】
【交通暂显不便】
【北侧：项目后续开发用地，原居民面临巨变】
【南侧：西二大道既将通车，远景山景优越】
【西侧：坪山河岸边绿化较好水质一般，远处视野开阔】
【东侧：800米内山景有一定的欣赏价值】
■区域概况
【大亚湾西区：规划中的纯居板块】
【片区类似于深圳华侨城】
【大亚湾西区：影子龙岗】
■项目考查
【质量保证与人性管理】
一、楼板无须穿孔保证整体质量：专设油灌提供加油服务
二、工人人性化管理
【施工进度】
一、产品类型分布
二、商墅和双拼既将封顶
三、临时售楼处正在装修：10月1日开盘
【施工创新】
一、深惠首个局部焊筋与铁丝捆绑结合的项目
二、公共立柱清水施工
三、预制模板
【双拼别墅】
一、地下室自然通风采光
二、局部跃式结构：动静分区
三、23平方米大露台：降板20公分便于绿化
四、顶层房间全挑高
【联排商墅】
一、商业别墅：保证了别墅群的统一和完整性
二、5.20米商铺预留夹层结构梁
三、通天井送自然光，层高3.32米
■数据与用料
正文：
■项目概况
【大亚湾·珠江东岸基本数据】
大亚湾·珠江东岸分多期开发，规划建设别墅总容量在1000余套。建筑绿化率32.3%，内部配套有高级会所、游泳池、幼儿园、网球场等。
产品类型包括双拼别墅建筑面积约330－350平米，双拼3层建筑；联排别墅建筑面积约250－260平米，为四或六联4层建筑；商业别墅建筑面积约在320平米左右，为13、9、6或4联4层。
项目指标（规划）如下：
总用地面积：613228平方米
总建筑面积：1058679.01平方米
建设用地：555680平方米
住宅：827692平方米
地下：163180平方米
架空：33624平方米
公建：34183.01平方米
户数：8184户（其中别墅1164套）
幼儿园2400平方米
多层住宅A/B型：784户
多层住宅C/D型：240户
多层住宅E型：140户
高层住宅TA：1080户
高层住宅TB：4428户
高层住宅TC：1512户
【1164套：珠三角大型别墅居住区之一】
从项目的产品类形来看，别墅占去了整个地块的2/3的面积，位于整个项目的南侧，靠北侧1/3的面积是小高层及高层住宅。另外，高层与别墅之间是分隔成组团式的，合而不通，就形成了一个纯别墅居住区。经过统计，别墅总套数为1164套，这个别墅总量在珠三角都是比较少有的。
【项目至深圳市中心40分钟，全程高速】
大亚湾·珠江东岸位于惠阳淡水，大亚湾西区，龙岗与惠州交汇核心处。深汕高速白云坑出口处以南1500米，西二大道与西一大道之间，紧临坪山河西。
如果深圳市民自驾车前往，可通过南坪快速、清平高速、水官高速转到深汕高速然后到淡水出口处下高速，也可以从深惠高速龙岗大工作业区出口处转至坑梓过了收费站就能够看到“珠东东岸”的指示牌了。
项目到深圳中心区40分钟、龙岗20分钟、惠阳20分钟、惠州40分钟。香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn职员第一次前往项目由于路不熟，花了约一个小时到达项目现场，第二次前往本项目从华侨城出发，53分钟到达本项目。
此外，未来可通过深盐第二通道，盐坝高速转至惠深沿海高速，实现全程高速。远期规划中，深圳3号地铁延长线也将直达至本项目所在区域，实现与深圳建成区的无缝对接。
【深圳东区域垄断者：珠江成惠州最大的企业地主】
香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn发现，朱孟依构建的珠江投资及合生创展组成的中国大陆唯一的“双品牌”覆盖战略，珠江地产品牌覆盖了广州、北京、深圳、上海、天津、西安、内蒙古、武汉、惠州等8个城市，而合生创展品牌覆盖了广州、北京、上海、惠州等4个城市。
分析就可以发现，双品牌都覆盖的非一线城市惟有惠州，这恐怕与朱孟依看中了深圳空间狭小、未来必然大量出现向周边的东莞、惠州输出购房力量的现象有关。
2006年10月底，首先是合生创展在惠州以5.34亿元拍得惠州“地王”项目——合生帝景湾。合生帝景湾总占地面积28.3万平米；总可售面积62.5万平米。
同年11月，珠江地产顺利拿下惠州大亚湾珠江东岸，项目总占地面积613228平方米；总建筑面积1058679平方米。2007年1月13日珠江地产与惠州熊猫地产签署了合作协议，携手开发大亚湾1.65平方公里的海岸用地。
三地合计已经有占地255万平米的项目储备，这还没有包括其圈定的6平方公里产业用地。即使只论纯粹商品房用地，香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn判断“双品牌”已经促朱孟依成了惠州最大的企业地主，呈现区域垄断特点。
■四周及景观
【原始植被：山景优越】
大亚湾·珠江东岸的地块较为原始，也非常干净，在工地上现场除了建筑材料就是成片的黄土。四周除了南侧是一个砖厂其他均为荒地或者是荔枝林。
项目的总体景观远景各有特色，近景主要是内部的园林及别群，而远景非常的状观，四周南、东、西三个方向都是连锦起伏的山景。
【交通暂显不便】
在现场的情况来看，由于周围新规划的公共配套及设施都还未进入整体设施工阶段，所以在短时间内交通购物等生活方面暂显不便，这种情况估计要持续二年以上时间。
【北侧：项目后续开发用地，原居民面临巨变】
项目的北侧是大面积的后续开发用地，目前已经动工的也都是地下管道的施工及基础作业，其余均是荔枝林以及一些菜地，可以想象的到视野的开阔程度吧。
这些荔枝林原先是没有路的，由于施工的需要刚刚用挖土机开了一条路。我们顺着路往里约五分钟步程发现，原来这里也有人居住的。看院墙的样子应该是一个大户人家。随着开发的热潮和施工的进度一栋栋整齐的别墅将拔而起，不知道这户人家又有何种感想？
【南侧：西二大道既将通车，远景山景优越】
整个项目的施工顺序是由南向北陆续进行，南侧紧临的是西二大道，目前这条路正在紧张的施工中。西二大道是区域的主干道，西往深惠示范合作区及深圳，东可以到大亚湾中区和东区的石化基地。
西二大道以南是一个砖厂，目前还正在营业中，笔者与砖厂师傅交流时了解到，每块砖的价格是0.22元，好便宜呀，据说这个砖厂的合同期限还有二年时间，拆迁是早晚的事。
假如你到了现场忽然看到一个80米高的大烟囱，就是这个砖厂里的啦。南侧的远处是夹在云层中的山脉，一环连一环，大鹏湾及南澳的山脉很是壮观！项目四周南侧的山景是最有视觉冲击力的。
在西二大道西路段，我们看到了珠江东岸的指示牌，上面写着：“前方施工现场，路桥建设中，9月中旬现场盛大开放，敬请期待”。按照“珠东东岸”十一开盘的计划，西二大道必需在本月建成通车。
在施工现场，我们看到，其实桥主体已经修好，正在进行桥两边的回填土施工，9月中旬桥是完全可以通车的，届时深圳开往“珠东东岸”的看楼专车就开始忙碌了。
【西侧：坪山河岸边绿化较好水质一般，远处视野开阔】
项目的西侧远处也有山脉，但有点矮，欣赏价值就一般了。紧临项目地块红线是坪山河，并且呈南北走向穿过本项目整个地块。我们在河的岸边看到，两边的原始水生植物格外的茂密，宽度约十米左右吧。再看河中间的水质就一般了，还需要深圳和大亚湾共同长期的治理呀。
坪山河再往西，远处是东风车城，西南是深惠合作示范区，这个方向有零星的住宅在施工中，但规划较小，此面综合视野较为开阔。
【东侧：800米内山景有一定的欣赏价值】
东侧整个方向面是完全处于原始状态，近处的小山头已经被挖了一半，与本项目保持着约十米左右的高度差，山坡顶部杂草重生。
远处和南侧相似，叠叠山景，是大亚湾北部的山峦。与南侧相比，此面近处的山脉距离本项目较近，约800米左右，具有欣赏价值。此面的山都有一个共同的特点，没有什么石块及其他物质，是土山倒也干净。
■区域概况
【大亚湾西区：规划中的纯居板块】
讲到大亚湾，来自深圳平面及网络媒体对大亚湾的报道已经泛滥，联动之下一波又波的看楼专车驶向大亚湾。所以有关大亚湾中海壳牌石化区、和记黄埔入主的惠州港、汽车电子产业区、汽车零部件生产基地、黄金海岸、“一纵一横”建设规划等宏观面就不用在此老调重弹了。
还是将范围缩至本项目所在的大亚湾西区吧。大亚湾总体规划中一共分东区、西区、中心区、旅游区、沿海岸线六个区域。其中西区规划面积约30平方公里，又分为石化大道西段的电子信息产业带、西北部的东风汽车城、西南部的惠深合作示范区，南部的汽车电子产业区和东南部的汽车零部件生产基地五个片区。
根据规划图上的显示，本项目所在的具体位置位于西区的北部既服务区，在整个大亚湾，无论是东区、中区还是港区和沿海岸线上班的人，所有的居住生活都将集中在这个区域内，也就是一个纯居住的生活区域。
【片区类似于深圳华侨城】
大亚湾西区，从区位上来比较象极了深圳的华侨城。华侨城是在中心区以西福田和南山之间，而大亚湾西区位于大亚湾中心区以西与深圳大工业区之间。华侨城是纯居住区并且有少许的旧工业，而大亚湾西区也是纯居住区并且周围是新型轻工业。
景观方面华侨城拥有背山面海的景观，而西区服务区的周围山景则是连环起伏，豪不逊色。如果以时空来比较，大亚湾西区服务区相当于1995年以前的华侨城。
【大亚湾西区：影子龙岗】
大亚湾西区紧邻深圳龙岗区，就是典型的“影子龙岗”，边界线长约28公里，就是因为这种得天独厚的区位优势，大亚湾和龙岗两地才建立了惠深合作示范区。规模为8.2平方公里，其中工业用地3.2平方公里，生活配套用地5平方公里。
城市发展还要规划先行，按照大亚湾的总体规划，目前西区已明确了近期重点建设公共配套，如拉通西二、西三大道西段、西南大道、西A路，与深圳龙岗的丹梓东路、金牛东路、南坪快速等主干道路衔接，使大亚湾的路网与深圳的路网融为一体，形成大亚湾快捷的对外交通网络。
■项目考查
【质量保证与人性管理】
一、楼板无须穿孔保证整体质量：专设油灌提供加油服务
目前项目的施工也主要集中在别墅区，而别墅的层高为三层，施工过程中需要大量的预制模板和木板以及钢筋等材料，浇灌混凝土也是以机械传送为主要方式，所有楼板无须穿孔，保证了整体质量。所以现场除了别墅主楼，其他空地堆放了大量的施工材料。
站在别墅的顶楼向工地望过去，另一个发现就是大型机器比较多，都是一些重型特种车辆，如挖掘机、铲车、推土机吊车等。在工地最北侧的荔枝林有一个油灌专门为这些车辆提供加油服务，可见工地之大呀。
二、工人人性化管理
在考查工地时，我们发现施工队伍的作息制度执行的极其严格。11：30下班回食堂吃中午饭，到了14：00才正式上班，两个多小时的休息时间能够睡个很舒服的午觉了。
项目周边没有什么居民区，中午施工不会对外界产生影响，但中午工地上没有人施工，这种严格的作息制度，对于保证工人的状态和健康是有益的，虽然是个小节，但依然是值得表扬的。
【施工进度】
一、产品类型分布
从项目的产品类型来看，别墅占去了整个地块的2/3的面积，位于整个项目的南侧靠西二大道侧。靠北侧1/3的面积是小高层及高层建设用地。
紧临西二大道路边的是商业街，而商业街之上则分别是四拼和六拼的TOWNHOUSE，一起组成了一条商业街区。中心段是会所及广场，会所的两侧分别是游泳池和网球场。
另外，除开商业别墅外，内侧的别墅群分为两部分，中间段为双拼别墅，两侧分别是四联、六联等连排别墅。
二、商墅和双拼既将封顶
整个项目的施工顺序从西二大道（包括西二大道）由南至北依次推进。施工最快的也是临西二大道的商墅以及会所。有二栋商墅的顶层布筋已经完成，浇灌混凝土后就可以封顶了。其他的进度就不是那么统一了，有在挖地基的，有在进行转换层施工的......
双拼别墅也有一栋施工速度明显较快也是集中在顶楼了，估计这是准备做样板房所以较其他栋数进度明显快一些，照这样的速度，本月底样板就可以开放了。
三、临时售楼处正在装修：10月1日开盘
根据“珠东东岸”公布的消息，项目将在10月1日正式对外发售。在商墅的商铺内，有师傅正在进行内部的装修。据了解，会所担当营销中心，但由于工程量较大，整体完工要到11月份，所以在商墅的商铺就做了临时的售楼处。现场来看也比较简单，估计在本月底正式投入使用是没有问题的。
【施工创新】
一、深惠首个局部焊筋与铁丝捆绑结合的项目
考查项目时，在商墅的顶层布筋处，我们看到了项目的施工创新。一般的布筋，横向与纵向的交汇处都是用铁丝捆绑固定。而本项目没有沿用传统的做法，而是采用局部焊筋与铁丝捆绑结合的做法，这样一来，整体布钢结构就更稳固，性能将更加优化。
这种局部焊筋与铁丝捆绑结合的做法无论是在惠州还是深圳都是首次出现，这样做使得工时和材料共同促使成本增加了，但质量提高了，值得推广。
二、公共立柱清水施工
在会所的施工现场，我们发现了施工单位自制的立柱模板。这种模板是用木棒及木板固定，形成了外方内圆的立柱模板，并且在在内侧的圆柱再增加一层铁皮与模板固定，施工时，在铁皮上涂上防防腐油，往里面浇灌混凝土既可。会所的外立柱以及商墅的部分立柱都是采用这种施工，拆除模板后，表面光滑整洁，质感突出。
三、预制模板
另外，布筋现场所有预制模板都是全新的，上面还带着不同的编号，都是“绿林”字号的，在工程加工以后直接运输到工地。预制模板的表面全部涂有防腐油，师傅在组合模板时，无论是模板之间的接口还是交叉口全部用棉线找平，实现了点、面、线的高度统一，楼板的平整度、精度得到保障。
【双拼别墅】
一、地下室自然通风采光
双拼别墅地面以上有两层，地下一层。我们先来看一下地下室吧，说是地下室，其实是半地下室。地下室车库有两个通风采光口，往综合多功能娱乐室设置了宽约1.20米的采光槽，地下室完全自然通风采光。
从施工现场是看不出一楼的花园形状的，但从模形上观察，花园宽约5米，长约6米，种植各种植物完全够用了。想要挖个小型的游泳池也是没问题的。
二、局部跃式结构：动静分区
二层是跃式结构，也就是说客厅与餐厅厨房等位置有28公分的高度差，也就相当于一个或两个台阶的距离。与户内其他形成了动静功能上的分区，客厅的顶部空间得到释放，装饰起来更加随意。
三、23平方米大露台：降板20公分便于绿化
双拼别墅的露台是凸出去的，露台宽3.40米，长6.70米，共23平方米，并且是降板20公分，即使中指根系发达的树木也是没有问题的。23平方米的面积从使用上来讲，功能将更加趣味性，比如放置较大的太阳伞，茶桌等；也可以在上面搭个四角亭；又或者放置假山、水景等等都可以。这个露台前后没有遮挡很爽！
经过装扮后的露台能够与地面的花园形成了立体互动，如果想象力够丰富的话，也可以在地面和二楼的露台进行衔接来有效的利用。虽然交楼标准是精装修，但局部的少许更改还是能做得到的。
四、顶层房间全挑高
第三层（地面二层）有三个房间和两个洗手间，由于TOWNHOUSE都是斜屋顶，因此顶楼三个房间全部都是挑高，可以隔夹层出来，相当于一楼半。两个卧室一个是外阳台一个是落地窗设计。主卧房朝南，采光一流，主卧阳台也是降板，长约4米，宽约3米。
所有的房间都设计成局部挑高阁楼，对传统居住观来说，改变了空间概念。
【联排商墅】
一、商业别墅：保证了别墅群的统一和完整性
商墅说白了也就是商业别墅，临街别墅的底层外侧是商铺、上面是别墅，商墅分别有四联、六联、9联和13联排的，建筑面积约320平方米左右。
商业别墅不要说在深圳，就是在珠三角也是一个新生事物，在全国范围最多也不超过20例，记得2004年在大连考查时曾经见过类似设计。引入商墅主要还是从项目的整体性考虑，无论是社区内还是外，会形成一个统一的别墅群体。既方便了业主购物，功能上的独立又便于日后的管理，有利于别墅群外观的完整性。
二、5.20米商铺预留夹层结构梁
商墅的外侧底层是商业街铺，商铺净层高为5.20米，并且在墙体的上半部分预留了做夹层的结构梁，到时可以一分为二。另外商铺里侧有洗手间和储藏室，外侧是有连廊的，连廊与商铺同一高度，即使是在下雨天也可照常营业了。
三、通天井送自然光，层高3.32米
商墅包含地下室共有四层，虽然地下室的隔壁就是商铺，但商墅地下室的空间及功能并且没有被压缩，车库及多功能综合室一应具全。商墅二楼同样也是跃式的，客厅与餐厅高度相差62公分。
在二楼，靠近楼梯的位置有个四方形通风井，有这个通风井可实现二楼、三楼的自然通风采光。商墅所有的房间层净层高为3.32米，这个层高给顶部留有足够大的空间了。三楼的阳台宽3米，长4米总面积12平方米，另到住在三楼的家庭成员可以通过这个阳台小憩或者沉思。
■数据与用料
【测量数据】
一、双拼别墅
楼梯宽：1.03米
楼板厚：15公分洗
洗手间下沉：20公分
地下车库净层高：284米
地下室净层高：2.93米
露台降板：20公分
客厅净层高：3.25米
餐厅净层高3.15米
二、联排别墅（商墅）
楼梯宽：1.03米
楼梯净层高：2.66米
客厅净层高：3.32米
餐厅净层高：2.72米
阳台降板：12公分
洗手间下沉：33公分
商铺净层高：5.20米
商铺连廊净层高：5.13米
【部分用料】
河源德润牌钢材、联塑牌PVC-U污水管、佛山高明顾地牌塑胶排水管、雄塑牌难燃电线套管、佛山市冠里达牌陶瓷、名田配电箱........
“大亚湾·珠江东岸”考查图片：珠江东岸在西二大道西路段的指示牌
“大亚湾·珠江东岸”考查图片：考查时正在施工的西二大道坪山河桥段
“大亚湾·珠江东岸”考查图片：坪山河西段
“大亚湾·珠江东岸”考查图片：施工中的西二大道与本项目
“大亚湾·珠江东岸”考查图片：项目的东北方向
“大亚湾·珠江东岸”考查图片：项目工地与东侧
东侧近处的山脉
“大亚湾·珠江东岸”考查图片：项目的工地与北侧
“大亚湾·珠江东岸”考查图片：在本项目的东北角向西南看到的施工现场（8月份考查）
“大亚湾·珠江东岸”考查图片：在本项目的东北角向西南，看到的施工现场（9月份考查）
“大亚湾·珠江东岸”考查图片：项目正南面的山脉（大鹏南北山脉）
“大亚湾·珠江东岸”考查图片：混凝土机械输送，楼板无须穿孔保证整体质量。在工地最北侧的荔枝林有一个油灌专门为这些车辆提供加油服务，可见工地之大呀。（8月份考查）
“大亚湾·珠江东岸”考查图片：会所正在施工
“大亚湾·珠江东岸”考查图片：清水立柱模板
“大亚湾·珠江东岸”考查图片：商业别墅下面的商铺及连廊
“大亚湾·珠江东岸”考查图片：双拼别墅的地下室，自然通风采光
“大亚湾·珠江东岸”考查图片：施工中的双拼别墅
“大亚湾·珠江东岸”考查图片：施工中的商墅（8月份考查）
“大亚湾·珠江东岸”考查图片：施工中的四联别墅
“大亚湾·珠江东岸”考查图片：施工中的六联别墅
“大亚湾·珠江东岸”考查图片：大亚湾的海和沙滩
“大亚湾·珠江东岸”考查图片：珠江东岸深圳接待处（华强北顺电入口处）