导读：

■两会再提取消“商品房预售制度和公摊”

■鱼与熊掌不可兼得

■“公摊面积”，到底有利于谁？

■知易行难，任重道远

正文：

■两会再提取消“商品房预售制度和公摊”

今年两会期间，“建议取消商品房预售制度”、“建议以套内建筑面积计价销售商品房”提案再次飚上热搜，引发网友热议。

预售制度、公摊制度是我国内地在很大程度上借鉴了香港房地产市场的相关经验，于 1994 年开始逐渐引入该制度，并得到了其他房地产商的大力拥趸，又迅速被内地学习吸纳并付诸于实行。

纵观全球各地，似乎只有中国大陆及香港地区在商品房销售中按“建筑面积（含公摊面积）”计价，欧美国家一般都是按“室内面积”来计算房价，比如某套房的总价折合人民币为100万，“室内面积”是100㎡，那么它的单位房价就是10000元/㎡。

那么取消商品房预售制，取消公摊面积！真的能实现吗？如果能实现，离我们还有多远？

■鱼与熊掌不可兼得

近年来，商品房预售和以建筑面积计价销售备受争议，引发社会各界高度关注。

商品房“预售”是一项对开发商极为有利的制度，它意味着房子还没有建成，就可以出售，拿到回款。这大大降低了开发商的资金成本，提升了资金周转率。

但是“预售”在对开发商有利的同时，对购房者却十分不利，依然是弱势群体这对购房者是极大的不公平。

开发商资金链断裂，导致房子烂尾，倒霉的是购房者；

开发商在公摊面积上不清不楚，导致各种费用增加，倒霉的是购房者；

开发商在精装上压低成本，导致房屋质量不过关，倒霉的是购房者。

只能说，购房者总是在为开发商买单。有学者曾激愤地认为，商品房预售制度是万恶之源，是房地产市场中各种失信、违约、侵权乃至欺诈行为的根源之一。

特别是2020年，遭遇疫情，很多开发商面临资金问题，央行又提出“三道红线”，资金更加紧张，有些开发商更是资金链断裂，脱手，很多房子也没有完成，变成烂尾楼。

但是，从表面上看，取消商品房预售制度，实现全现房销售，因面积缩水、设计变更、延期交房、配套不周、质量欠佳等因素引发的房屋买卖纠纷确实可能会减少。

然而，可以预见的是，一旦取消商品房预售制度，必将提升房地产行业的准入门槛。

中信建投证券研究所，在全国40个大中城市中，自2012年以来，期房均价和现房均价在绝大多数月份当中，期房售价要低于现房售价约10-20个百分点，并且价差在近年来有扩大的趋势。

换句话说，如果取消预售制，房价将上涨10%-20%，增加购房者的买房成本。

此外，取消预售制度，不仅供应量会大幅减少，在住房需求不变的情况下，价格也会水涨船高，导致原本稳定的市场混乱不堪，购房者买房的压力会更大。

期房的风险和现房的价格，鱼与熊掌不可兼得。无论未来预售制度如何改革，希望广大购房者明白这一点。

■“公摊面积”，到底有利于谁？

如果说预售制增加了房子烂尾、偷工减料的可能性，那么公摊面积则是让业主多花了一笔冤枉钱的钱。

对于公摊面积的处理，由于目前我国尚无明确法律法规予以明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

譬如，业主并未享受到公摊面积的合法收益，公摊面积既然摊给了业主，那公摊面积所产生的收益（广告、车位、会所、超市等收益）也应当摊给业主，可事实并非如此，开发商只将公摊面积数据和费用摊给了业主，而公摊面积所产生的收益却被开发商据为己有。

若取消公摊面积，站在购房者立场上看，实行“套内面积”、“实用面积”固然好，可以让购房人看得清楚，买得明白，既能避免购房人利益受到损害，又能促进房地产市场交易公平、公正。

然而，长远来看房地产商受到的损失大，若其不再能从公摊面积中获取收益，在维持房价合理的情况下，对公摊部分的重视程度就可能会下降，本该20㎡的公摊面积开发商可能就故意缩小到10㎡，严重影响购房者未来的居住体验。

“公摊面积”，到底有利于谁？想要切实解决长期被诟病的公摊面积面临的各种质疑，还需要进一步出台标准和细则予以明确。

■知易行难，任重道远

利字当头一把刀，无论是取消预售制还是取消公摊，都是知易行难。

地球上没有任何制度是美好的，商品房预售和以建筑面积计价销售制度同样如此。我们不应该将楼市所有问题都一股脑地归结到这些制度上，而应该跟进这些制度的相关配套制度，切实加强对此类制度的有效监管。

在房地产长效机制下，房地产政策的走向将是以稳定预期为主，任何一刀切地取消，既不利于购房者，也不利于开发商，更不利于整个房地产行业稳定和社会和谐。

理想是好的，但结合现实而行，还是任重道远。