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投资分析
重磅信号!东莞取消限价!

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2022-03-14 10:09:09点击10352


3月12日凌晨,东莞首批集中供地正式挂牌上线,道滘、长安、塘厦、大岭山、常平、横沥6个镇街共计出让8宗地块,出让总面积33.29万㎡,起拍总价达170.83亿元,将于4月19-20日进行集中竞价出让。


其中长安地块起拍楼面地价高,为22606元/平。横沥地块起拍楼面地价低,为8200元/平。

此次东莞集中供地的系列变化,引起了密切关注,也引发了行业大猜想:深圳、广州等一线城市接下来的土地出让条件是否也会随之宽松?

那么,此次东莞集中土地出让有哪些明显变化?能否提振开发商、购房者的信心?隔壁的深圳会否跟进?


一、取消新房销售限价

此次东莞土地,大的变化,就是取消了去年设置的新房销售限价。不过还是保留了土拍的地块总限价。

其中,长安地块取消了“首批高房价毛坯不高于41998元/㎡”的规定,塘厦地块取消了“首批高房价毛坯不高于 38220元/㎡”的规定;

其他挂牌的6块地,也都没有了销售限价约束。

这相当于放开限价,随行就市。

去年大多数核心城市新房都设置了限价,就是不允许开发商超过限价价格卖房。这相当于压缩了开发商的利润空间。

对此,行业专家@尹香武 先生认为:土地出让取消了安居配建、销售限价要求。此举非常好。土地市场是房地产的源头,从源头改起是好的。

但是,仅仅这个改变还不够,要考虑土地后市场的限购、限售等等问题。尤其是土地拍卖市场取消了限价要求,但是新房出售时还有备案价限制。这是不彻底的。

不过总的来说,这是好消息,现在东莞“取消限价”,在去年较为凄惨的土地出让市场下,或许这会是一个跟风的政策。

隔壁的深圳,会否尝试突破限价?可能性又有多少?

在小编看来,完全取消限价不太可能,但新房销售限价幅度放大一些,可能性会更大。

二、土拍保证金下调,为房企减负

第二个亮点,就是降低参拍交付的保证金,保证金恢复至禁止房企马甲前(10-30%)。

长安地块从2021年的22亿元降低到10.1亿元,下降了11.9亿元;

塘厦地块从原来设定的12亿元下调至4.5亿元人民币,下降了7.5亿元。

这点对房企来说,无疑是相当大的促进信号。

毕竟,从去年下半年开始,房企爆雷消息接二连三,甚至不乏诸多国企央企。虽然虽然有了好转倾向,但房地产行情依然堪忧,新盘去化压力也大。

现在降低保证金,又取消了销售限价,保留总限价,相当于给房企减负,吸引更多有实力房企趁机储备土地资源。

三、取消无偿配建要求!

本批次地块均取消无偿配建安居房要求,仅塘厦地块需配建安居房;

长安地块去年要求无偿配建宗地10%的比例(约21066平方米)的安居房和停车位要求也取消了。

这一定程度上也是在为房企减负,以刺激房企参与土拍的积极性。

在此之前,大部分城市的土拍都要求房企配建一定比例的保障性住房,叠加限价限售,极大地压缩了开发商的利润空间,参与土拍动力也因此受到了限制。

如今,东莞率先取消配建要求,拍地保证金又降低了,更取消了新房销售限价,重磅组合拳一套下来,完全是从源头上刺激房企拿地的积极性,以促进土地乃至房地产市场健康平稳发展。

四、源头提振,刺激买家。深圳会跟进吗?

可以肯定的是,这些变化将从源头上大提振东莞楼市的信心,促进房地产回暖和更健康发展,预防市场出现进一步持续性的下降。

这对有购房需求,但观望情绪严重的买家来说,是好的推进信号。房地产依然是支柱产业,无论哪个层面都不会放松其地位。

何况,房地产不止是民生问题,金融问题,更与所有产业都息息相关,@房地内参 也多次强调:房地产就是一切,一切就是房地产!

此次,东莞从土地这个源头缓解压力,以此带动房企积极性,自然是好的信号。

不过,单有土地措施不足以完全刺激。接下来,如果还有系列金融措施跟进,适当放松原来的系列限制条件,才是真正利于刺激买家入市。

对购房者而言,尤其是刚需,还是要及时上车,毕竟始终是要住的,长期而言总是合适的。

当然,我们密切关注的是:东莞都放松了,隔壁大哥深圳又会怎样跟进呢?

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