咱们帼家没有对外扩张的传统,因此难以快速实现原始积累。而西方则是通过海d传统、对外z民快速实现了原始积累,进而快速摆脱了资本紧缺的阶段。
因此,我们祖国在早期,其实花了不少时间来实现资本原始积累的,从新建立到20世纪末的50年里。那时都是在资本稀缺、以至于工具稀缺下奋斗的。
对应的就是人力过剩,有些时候人的价值还不如牛马,因为牛马是工具、消耗少,养活人的代价就高多了,因而成为巨大的发展负担。
现在有些人非议计S,这是不公道的,那时如不J生,我国的原始积累可能还要多花30年时间都不一定能够实现,当时推动JS是这个族群智慧与务实的体现!
在资本稀缺的时候,那个时候拼命招商引资,把我们稀缺的资本引进来、而将过剩的人力通过制造链、外贸链推销出去。
在那个阶段,稀缺的资本、工具的回报率,就会高于过剩的人力的回报率。而房地产是人口的需求,人力相对廉价,所以那个时候的房价增幅基本就只是GDP的增幅。
进入新世纪之后,经过50年尤其是改开之后的20多年的积累,特别是我国2001开始加入WTO,资本稀缺开始快速缓解,进入资本充裕阶段。所以基于引进资金的招商引资活动,就逐渐不见了。
而随着资本充裕,人力开始变得越来越金贵,资本与人力就进入到了均衡阶段。资本的回报率、人力的回报率开始接近。所以新的招商引资变成了吸引先进技术、人才的形态,而不是吸引资金。
这个阶段,由于人力回报率开始提升,并与资本回报率看齐,等同于具备规律的资本、不具规模的劳动力与家庭,具备相同的价值形成能力。
这个时候,单独的房产回报率,就开始与工厂的回报率一致了。买房就是创业、买房就是老板、买房就是投资也就开始了。创业、办厂、开公司,与购房投资等位等价了,而且后者更加简单和速度。
很多人的成功或者落后,就来源于那个阶段是不是转过了脑筋。转变了的就再上一层楼,延续资本稀缺时代的老经验的,就被时代抛弃了。人际之间的差别开始从原来的当老板优于买房,逐渐演变成当老板与买房差不多。
这还不是厉害的阶段。2008年、2013年、2018年、2023将是4个极为关键的决定性年份。
2008年是资本从充裕迈向过剩的一年,4万亿经济CJ计划叠加上各地乘数,深度金融化就开始了。
机械化,就是更多依赖于机械解决问题。电气化,就是更多依赖于电器解决问题。同理,金融化,就是以来更多的钱解决问题。
资本从充裕快速进入过剩状态。资本过剩必然带来资本回报率的下降!于此同时,人力从原本的均衡开始稀缺了。人力稀缺化,直接导致人力回报率大幅上升,进而远超资本回报率。
而人力与土地是镜像关系。人力的稀缺,本质上就是还能承载人的土地房产稀缺了。那么人力回报率的提升必然导致土地房产回报率的提升。
而且,由于房地产存在3倍自然杠杆、因此房价的上涨速率也该是人力回报率涨速的3倍!因此,当全球金融海啸发生,很多人判断房地产完了,而我则提醒《进入深度金融化、要更多钱解决问题》。
镜像于人力的住宅,开始以远超资本回报率的速度涨价,进而实现了迅猛的信用扩张,拉开了历史性的一幕!
2013年,是我国M2、GDP逐渐迈向“双百万亿”的开始,也是工业化转向服务化的领节点。资本不但实现了从稀缺到均衡、从均衡到过剩,还逐渐从过剩到了泛滥。而城市呢,就从工业化时代的扩张形态,转变为服务化时代的收敛形态。服务业需要的经验知识、接近价值导致有效人力进一步稀缺化。
由于资金泛滥,因此以D养D等等行为变得合理化且有利流动。由于城市收敛,因此曾去房产价值开始跳涨。只要有城区抵押物,资金就蜂拥而来。甚至于没有抵押物资金也敢流过来,只不过数量少有限制。
也就是说,2013年开始金融运作开始冒头、城市收敛快速到来。而金融运作、城市收敛式存在思想、认知、门槛等等的限制的。能够提前认知到的、并且率先进入门槛的,毕竟只是少数。
因此金融运作、城市收敛的开始,实际上就是人际差距开始快速拉大的开始。从哪一年开始,价值再凝聚开始了、人际差距、片区差距开始扩大了,以至于现在要演进到《价值极化潮》的全新阶段。
为了增强金融运作的手段、为了抢占有效城区高地,加之是金融运作兴起的初期,因此玩家纷纷收购价格较低的筹码。小户型、低单价、低总价的高周转房产被抢夺一空,持续了两年之后也就是到了2015年才到了顶点。
玩家不但之前完成了原始积累、这次还借此完成了基本升级。玩家与银行体系融合,有些甚至成为银行的体外循环。人际差距达到了覆盖性、压制性的地步。
由此,投资讲究“面积越小、单产越高”的潮流开始告终,2015年之后逐渐地小户型开始失宠,原本谁买豪宅谁死的旧局面成为过去。市场上对小户型拉下帷幕是《这6类房产要清仓》为标志。
由此,大户型、真豪宅逐年崛起为价值主流,但是社会对此的认知依旧是滞后的,因此错失了一轮价值浪潮。当年我提醒说,以上海汤臣一品为标志,其实豪宅的房价已经12年没变过了,都市豪宅是时候大涨了。
三年之后到了2018年,才是社会普遍认知到大户型、真豪宅的时候。而同时,2018年M2、GDP迈向“双百万亿时代”,我国又是资金上的封闭环境,能够控制资金的又是少数人,这群人力的稀缺度达到了很高的境地。
一次2018年开始,面对豪宅的投资浪潮崛起,甚至于不惜注册公司购入。以至于当年年底被禁止公司买房。
2018年之后到2022年之间,好些个都市豪宅实现了三年两倍(总投资回报率)、三年六倍(自有资金投资回报率)的价值奇迹。
而如果从2013年算起,则是五年六倍(总投资回报率)、五年十八倍(自有资金投资回报率)。这是多么壮阔的价值进程!
记得那时候我提醒说,超豪涨起来将比一般住宅更轻松。因为超豪的现有及未来数量更少,而其对应客户掌控的资金、因为人际差距扩大反而更多,较多的资金推动更少的标的,岂能不大涨呢。因此超豪的涨速、涨幅将远超普通住宅---普宅数量多、客户多,但是钱少。
而2015~2018年间,还出现了豪宅价值浪潮中的另外一股价值浪潮,也毫不逊色。由于一线城市房价涨速加快、导致资金有扩散要求,而且中龄化浪潮达到高峰----很多人的下一代开始独立因而开始回流各自来源省份,尤其是省城中具备祖国中心地位的那些强二线城市,也开始进入服务化时代。因此《省城浪潮》极为迅猛,三年两倍比比皆是!
上面这几个关键年份,相信深圳及一线城市、强二线城市的亲历者都能够对上号,对我的那些判断还历历在目。
而且上述都是五年一个周期,以至于过往20多年来,一线城市的购房投资者都是五年搬一次家、升一次级。那么下一个5年,也就是从2023年开始的五年里,也就是2023-2028五年间的主要看点是什么呢?
我们所要做到,依旧是要依赖于新条件,进行新调整,才能进行新洞见,进而指导新判断、新操作,进而把握新的价值浪潮。
一般人看到这里,就可以不往下看了。但二线与强二线城市身价300万及以上者、一线城市身价1000万以上者,要高度重视下面说的十条转变,这将是全新现象、是极为关键的预判。
接下来2023~2028这个五年时间里的房地产转变,也将是此前未有的。本文剩余分析请见《2023~2028楼市十大预判》。