导读：

■香港中高端房屋装修价格，与深圳基本持平？

■深圳与香港的纠缠与接龙，接下来会如何演绎？

■深港融合，真的要来了？

正文:

■香港中高端房屋装修价格，与深圳基本持平？

近日，@房地内参 发布了一条视频，创始人@尹香武 先生讲述了其近的观察：发现香港中高端的房屋装修价格与深圳的价格基本持平。

以前，香港的装修价格可以在深圳购买一套房，价差之大。现在，120㎡的房子，在香港从设计到装修完，中高端价格在60万左右，这基本与深圳同类房子的装修价格持平。

尹先生认为：这充分表明当前深圳的房地产市场各方面的水平相较以往都有质的飞跃。未来，深圳房地产市场发展会走香港的发展道路，房价甚至超过香港也将更有可能。

对此，有人表示了质疑：香港房子港岛刚需25万/㎡。事实上，25万港元，而且是套内面积计价，折算成人民币以建筑面积计价就是14万元人民币/㎡。

其实，我们认为，深港楼市一体化是未来趋势，而且两座城市之间在新房表现上相当一致：住宅供应短缺，缺少库存，缺少新建商品房用地。

■深圳与香港的纠缠与接龙，接下来会如何演绎？

深圳与香港这两座山水相连的城市，由于各自的特殊地位和高速发展，一直为人所瞩目。

现今两地实际存在的实力差距正在慢慢接近，二者殊途同归。

深圳的土地面积1997.47平方公里，香港辖区面积1106.66平方公里，两者差不多。

在人口以及经济数据上，两者之间也差不多。

据香港财政司数据：2021年，香港人口是751万，GDP是2.37万亿人民币；

据深圳统计局数据：深圳人口是1760万，GDP是3万亿人民币。

扣除汇率因素影响，深圳已经超过香港将近5000亿元。

过去的几十年，深港楼市都走过不同寻常的道路：从相差悬殊到逐步接近，从港人热衷北上置业到“南下”资金蠢蠢欲动，不管是暴跌时的惊心动魄，还是暴涨时的泡沫隐忧，房价永远是绕不开的重要话题。

随着内地经济的迅猛发展，深港两岸房价发生着巨大的变化。

美联物业全国研究统计，通过对深圳罗湖口岸、福田口岸、深圳湾口岸各选取三个深圳市的样本楼盘，并在各个口岸区域个选择三个香港的样本楼盘进行对比发现，香港样本房价算术平均数为45748元/平方米，深圳样本房价算术平均数为30499元/平方米，仍然存在一定差距。但这种差距有不断缩小趋势，尤其在深圳湾口岸表现明显。

据乐有家研究中心数据监测显示，近10年，香港房价涨幅为82%，深圳房价涨幅为231%。在深圳楼市备受调控的近几年，香港房价徘徊在11万元/㎡之间，实际上和深圳的价差也逐渐变小。

根据香港差饷物业估价署和香港土地注册处的成交数据，可以清晰看出深港两岸房价对比。

深圳罗湖房价相对低洼外，其他片区对于香港对岸部分区域已无太多价差。

当然，在豪宅上，深港两地的差距还是极大的，毕竟香港早已出现了100万/平的豪宅。

不过，在一些中高端物业上，深港两地差距明显在缩小。

香港新鸿基发展的凯旋门一个二手房，以近1600万元的价格售出，实用面积420平方尺（38.64㎡），以1550万元（1258万元人民币）成交，实用面积呎价36905元（29957元人民币），折算成人民币32万/㎡。

凯旋门位于香港九龙高铁站附近，交通非常方便。而与香港凯旋门同类地段的深圳物业，我们以恒裕滨城为例，单价也接近29万元，一套房总价达数千万元。

2021年6月22日，深圳南山“恒裕滨城二期”一套住宅拍卖成交。该房源户型228.72平方米，成交价为6317.5万元。以此计算，成交单价为27.6万元/平，与香港同类项目价格差不多。

■深港融合，真的要来了？

港深融合区域一体化是中国未来发展大趋势，在经济水平强劲发展驱动下，深港两岸房价接轨是个大趋势，两地房价趋同的程度和速度，取决于两地融合的程度。

从都市圈发展的规律看，只要城市之间的融合没有大的障碍，两地的物业价格就会趋同。

曾是全球高房价标杆之一的香港，会否真的被深圳取而代之？

逐利是资本的天性，使自己的资本收益大化和保值是每个人都想做的。对于投资者而言，相比于香港的房价，深圳的溢价空间非常有想象力，这才是资本套利的好去处。

对于投资者来说，占据稀缺地段的项目才是大家竞相追逐的。尤其是占据了城市核心区、拥有稀缺资源的物业，更将迎来极大的吸纳机会。无疑具有稀缺价值的城市中心豪宅，具有极高的升值、出租价值和抗跌性，已然成为高净值人群的“守富”之道。

目前，深圳核心区可售豪宅很少，香蜜湖片区在售豪宅项目有富通九曜公馆；前海湾片区在售豪宅项目有华侨城瑞湾府、华侨城宝辰，深圳中心区则是深圳中心·天元住宅新品等。