郁总说万科的长租业务，要不是掺和了城中村的话差点就挣钱了。这个说法的漏洞太多了。2018年1月份的时候，我就做了判断说长租业务对大企业来说是个坑，根本不是高峰——《房企做住宅租赁，是山峰还是大坑？》。今天就分析分析郁亮先生的最新的这个说法。

首先就是做生意没有，如果这一说。如果什么都能再次如果，那所有的企业都是宇宙第1名。

然后就是可以下个判断。如果长租业务按照万科的结构能挣钱。那一定是财务处理的结果，而不是实际赚钱。

如果是自有的房产租赁。那就是重资产。在我们国家不允许按公允市价记账的情况下，要进行折旧摊销的。一摊销下来，租赁的那点回报率不顶用。

如果要强硬的让长租业务赚钱。那就只能选择这几种方法之一：

那就是进行财务技巧的处理了。要不就是把持有长租业务的房子，让销售部分承担成本，把长租的房子处理成低成本甚至0成本。

要不就是先让地产公司买下来，然后交由长租公司代为租赁。由地产公司重资产，长租公司轻资产。反正现在地产公司的估值也不高，再重一点也没关系。但是长租公司一旦是重资产，资本市场是不认可的。

要不就是给常住公司掺杂一下别的业务。比如说目前万科手上持有的一些写字楼。商业等等。也由地产公司承担成本，交由常州公司轻资产运营。用这种商业的租金来把回报率打上去。

除了这三条财务处理方法，根本没有实际的路径让长租业务能够赚钱的，即使是RIETS也不行，整体的税制环境、计价环境除非发生根本性改变，现在没有大房企搞住宅租赁还能匹配自己的生路，其实都是死路。

而这三条财务处理的方法，事实上都是从地产公司偷钱给长租公司赚钱的。房地产企业的经营效率要实现再匹配，绝不会是这条道路。

效率再匹配一定是用更高的效率，而不是用更低的效率。长租业务的效率太低了，如果要强硬的这么做，万科会受到极大的效率污染。内部的压抑气息就会越来越重。

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