【本文目录】
⑴《价值主流大转移》
⑵两城牛投资唯二选
⑶基础成本理论
⑷武汉项目的测算
⑸深圳项目的测算
⑹两项目获利数理对比
⑺鸡蛋要放一个篮子里
【正文如下】

(1)《价值主流大转移》！

以《价值流转向，新奇迹更替》，我提醒了价值主流正从豪宅向另外一个方向转变。

豪宅前几年是新增、二手一起活跃，而且价格还处于启动期，因此成为热点，有价有市。

但现在越来越趋于新增开始断供，市场价格也达到了高位，需要时间去再度夯实。而已持有者卖出意愿不强、二手供应也开始萎缩。交易不再是热点，有价有市的格局不再。

而且不仅仅是超豪本身，现在的环境条件也有变：上面的政策导向、银行导向都偏提升而非超豪、刚需具备兑现能力房票的断崖……等等条件也都决定了，这两年豪宅将进入稍息阶段。

由于银行已进入《十多年未见的核动力暗现》级别的注水行动，那就只能进入提升型物业。因此提升型豪宅的表现将在阶段内超过豪宅。

(2)深汉两城的投资选择

因此《楼市先头部队在下注》，有志者也要尽快从关注有效城市的豪宅、转为关注有效城市的提升型豪宅！在这么大量的放水的背景下，这几乎是大概率的，

唯有及时转变方向、跟随主潮流，才能避免有价无市、无价无市的这些交易限流的窘境，进而实现自己《投资成废人，终生免危机》的历史使命。

在上述大体的判断基础上，我选择出深圳、武汉各自目前好（没有之一）的对应投资标的。

这两个标的具备的价值条件是：地段好、片区配套超配、所在区域声望良好、产品本身具提升水准、拥有稀缺的自然资源与民生资源、目前的房价由于限制/企业原因及市场认知的原因存在严重低估。

这两个项目所具备的投资空间大概率是：六~十年时间内具备市场价格100%~200%的增值空间。接下来先算武汉的、再算深圳的。为了单独测算，先明确测算的基础。

(3)基础成本理论

房地产价格是所有价格信号的元价格、源价格。以前我分析过，在现有的货币总量、GDP、国民存款、居民储蓄条件下，全国将《成本万元化，No.1龙摆尾》，意思是说，接下来全国的正常居住成本底线都将是1万/平米，哪怕在农村自己建房子，全部搞下来也要大约1万/平米。

而在全国成本万元化的基础条件上，强二线城市的主城区将实现《成本三万化》的基础、一线城市的主城区将实现“成本九万化”的基础。

意思是说，强二线城市的主城区，正常的商品住宅的居住成本基础是3万/平米、一线城市将是9万/平米。这已经不是概率问题，而是必然的甚至已经是事实了。而由于这是基础，因此按倍率原则：

其提升型的价格就应该是6万/平米（强二线城市）、18万/平米（一线城市）。

其都市豪宅就应该是9万/平米（强二线城市）、27万/平米（一线城市）。

这就是选择标的的大背景。如果能在这个成本基础上，能够选择到产品、地段、配套有很大优势，但是售价却只是贴着基础成本的项目，那就是很好的选择了。

但严谨地说，由于市场博弈充分，现在要找到贴近基础成本、但条件好的项目难度非常大，甚至于在城市里只能去找由于认识误区或者房企急需现金，而导致严重低估的项目。

(4)武汉好项目的投资测算：总81%、自240%

经过在武汉的穷尽比较，我们认定位于内环高潮地段的福星·月亮湾项目，就是由于房企基于现金需求、以及市场认知误区的双重作用，导致的低估。

由于一路之隔的长江中心是4.7万/平米的价格，而本项目是约3.3万/平米，存在接近超过29%的价格优惠。

而且武汉长江边的物业高价格已经达到8万/平米的单价了。而《福星·月亮湾》的项目条件，各位直接点击产考其公开部分即可，这里就不多说了，作为很多人口级别的超大城市的内环的高峰地段，价格却仅仅相当于《强二成本三万化》的底线，这就存在巨大的投资套利空间。

按照武汉理论上的提升型豪宅的价格6万/平米、都市豪宅9万。我们保守预估，福星·月亮湾的理论现值与目前售价之间预留的空间就达到(6-3.3)/3.3=81%,这就是理论上的理论现值总投资回报率。

如果考虑到3倍自然杠杆那么自有资金的理论现值投资回报率就是240%！这是极高的。由于是理论现值测算，因此可以认定这是概率极高的，甚至是确定性的。

这就可以判断，现售价3.3万/平米的福星·月亮湾具备“六年六万、十年十万”的趋势，这就是武汉好的投资标的！从这个意义上来说，这个项目其实是没要钱的。目前的售价、其实就仅仅是目前的楼面地价而已。

由于套均总价在45万/套，因此也可以认定这是跻身全国超大城市内环的友善门槛、控制内环资产的好机会。

各位记住：中国超大城市的二环以内都是内环以内都是好的。150万首付如此轻松就能掌控内环资产、为自己与家人立下内环地标，是何等的幸运啊。这个无需分析！

(5)深圳好投资项目的投资测算

武汉好的提升型豪宅选择是福星·月亮湾项目。那么深圳好的对应投资选择、被认知错判，因而被低估的项目又是谁呢？

下面我就来具体揭晓其具体名字、以及理论上的投资空间到底是多少，以及与武汉那个项目对比如何。

我说的就是富通·九曜公馆。这个项目满足了以下稀缺的条件：稀缺的自然资源+稀缺的民生资源+稀缺的声望资源+稀缺的产品资源+放心的物管资源。

稀缺的民生资源：地段是稀缺的，与深圳CBD一路之隔。6平方公里的深圳CBD，距项目500米步行距离。距离购物公园地铁换乘站口也就800米步行距离。明德实验学校、贝赛思双语学校就在楼下CBD的配套就不罗列了，应有尽有而且是城市精华的部分。而且对面的香蜜湖金融城及国际交往中心也在建设。

自然资源是稀缺的，是全球CBD内大的1.3平方公里占地的高尔夫球场。与项目紧贴、没有任何间隔。而且同时占有福田CBD地段与无遮挡高尔夫景观。南面可眺红树湾公园与深圳湾海景。自然提供壮丽，城市提供精神维生素。

客户基本盘巨大，CBD以深交所、平安集团为代表的金融机构，更是为区域增加了浓厚的金色与荣耀。

稀缺的产品资源：我在工地看到的施工，可是真棒的，基本都达到清水混凝土的标准了。很久没看到这么好的施工了。而且产品非常多，具体可见《豪宅新黑马，接班华润城》的分析。

之前我推送过《白送真豪宅、竟然在深圳》，分析的很详细，我这里不去重复其中关于理论价值分析的部分，因为那是基于都市豪宅的分析。为了统一比较，能够对比武汉福星月亮湾项目，所以统一为成本基础比较。

由于上述，一线城市提升型的理论现值应该18万/平米。而目前本项目是12万/平米。因此存在50%的套利空间。而本项目介于超豪之下、改豪之上，因此取其理论值为两者中值稍微偏下：

(18+27)/2*0.9=20.5。那么套利空间就是（20.5-12)/12=71%(总投资理论回报率)，推算得出就是自有资金理论投资回报率就是210%。

这就是深圳目前超过之前的华润城的选择。因此可认定为深圳好的提升型豪宅的选择。当然，如果放弃同样的城际比较视角，那九曜公馆的条件也会适度改变，关于这个你直接看《白送真豪宅、竟然在深圳》即可。但如果这样的会武汉福星·月亮湾项目也要因此而改变的，结论是一样的。

(6)两个项目获利空间的数理对比

经过理论分析，武汉的福星·月亮湾的理论现值与目前售价之间预留的空间就达到(6-3.3)/3.3=81%，自有资金的理论现值投资回报率就是240%！对应的是，深圳的富通·九曜公馆这两个数据为71%、210%。

也就是说，如果仅仅从六年的投资时间角度看武汉的福星·月亮湾比深圳的富通·九曜公馆更好。那么两者的差距是多少呢？

总投资回报率相差10个百分点、幅度是月亮湾14%。自有资金回报率相差30个百分点、幅度也是月亮湾14%。所以结论出来了：两者存在差距，但是差距仅仅在14%。所以如何选择，决定于你的意图与投资价值观、以及耐受时间。

(7)鸡蛋要放在一个篮子里

我之前《2022财运书》提醒过，以后购房投资，必须从”一城多片”转向“多城单片”。意思是说以前呢，就是在一座城市中投资多个片区、以后要选择多座超大城市投资期优质片区。因为在《房地产税制改革》背景下，这样有利于降低持有成本。而且服务化时期城市在收敛加密。当然还有以下原因。

股市流传一句话：“鸡蛋不要放在一个篮子里”。因为股市的识别率低、识别难度极高、变化大，为了分散风险就只能如此了。因为流传广，结果这句原本的股市名言，就被人们引用到了各行各业。

楼市也不能幸免，很多人投资房产就像撒胡椒面，这里一间、那里一套，到处奔波，说是为了分散风险，因而“不把鸡蛋放在一个篮子里”。结果呢，由于过于分散，后续管理时间成本太高还不说，因为没有集中持有优质房产，导致投资收益率也受到影响。

其实，与识别度极低的股市相比，购房其实是识别度极高的投资行为。如果说识别度低导致“鸡蛋不要放在一个篮子里”，那么识别度高的投资当然“鸡蛋就要放在一个篮子里”，只有这样才能聚焦优质、节省后续管理成本、提升投资收益。

购房投资之所以追求“鸡蛋就要放在一个篮子里”，有以下几点原因：

①农村地力，需要自己不断施肥来维持，农村土地是越耕种越贫瘠的。但城市地力，则会因为周边的、他者的建设，而增长自己的肥力。也就是说，城市土地是越“耕种”-也就是越开发就越肥沃、越有价值，城市地力具有强烈的自增值特性。

②基于第一条所述原因，因此占有房地产其实是免费占有他人劳动的好途径，而他者劳动多的地方，一定是城市熟地、企业众多、就业众多的地方，而这种地方一望即知，简单到不需要知识，识别度非常高、非常确定。

③城市化追求规模效应，越被建设过的地方、再追加建设就越能获取相对更大的收益、并相对更大的摊薄成本，具有极化效应。也就是说，一旦城市正常化了，好地段衰败的几率是比较低的，尤其是，一旦城市人口超过800万，城市就有了自发的成长逻辑，不听市长的而只听市场的了，而市场就是追规模、追熟地，好片区、好产品的自我强化效应就会很明显。

那么上述两个项目，就是对应城市的人，或者说城际布局的人，值得“鸡蛋就要放在一个篮子里”的选择了，轻松简单、方向明确、概率极大、内环无忧。

■附——富通九曜公馆：倍利级霸盘

富通九曜公馆作为香蜜湖罕见入市的优质项目，潜藏着巨幅的价值。

一方面，项目周边毗邻福田CBD与即将建成的香蜜湖心金融中心，能够让高净值人群快速切换生活与工作。

另一方面，香蜜湖大型公建设施的数量非常之多，项目可以享受福田中心区的醇熟配套，图书馆、少年宫、关山月美术馆、音乐厅、会展中心等汇聚；繁华也触手可及，山姆会员店、沃尔玛购物广场等均可快速抵达，还近邻中心城广场、皇庭广场、星河cocopark、购物公园、卓悦INTOWN、卓悦中心组成的深圳核心商圈。

完善的优质民生、商业配套能满足高净值家庭的休闲、艺术、教养需求。

更重要的是，富通九曜公馆是一线高尔夫资源豪宅，奢享核心区高尔夫景观，与深圳湾、红树林公园、福田CBD形成360°环绕景观，从自然资源到城市天际线景观，面面不同，一线高尔夫景观能够满足高净值人群对居住品质的苛刻要求。

△效果图

在产品打造上，项目的豪宅品质也完全经受住了高端人群苛刻的考验，富通九曜公馆真正做到了不惜工本，不负好地段，不负期待。

比如园林斥巨资邀请全东方美学大师程绍正韬担纲设计，其中架空花园景观设计及大堂等区域的设计，程绍正韬老师从前期设计到后期选材都有全程深度参与。

△效果图

程绍正韬老师设计地下车库采用“格列莎”、“蓝色多瑙河”等全进口石材整石铺设，造价极高，一扫车库大堂黑暗压抑的印象，纵横排列的格栅吊顶，搭配以明亮的照明灯光，被业界誉为“深圳湾悦府升级版”！

更值得惊喜的是，富通九曜公馆还在空中100M位置设置空中连廊，并置入空中泳池、健身等配套功能，整个连廊北向敞开面对高尔夫球场，业主可以游泳、健身的同时，欣赏高尔夫景观。

这是深圳透明悬空泳池，斥巨资选用美国原装进口的一体化亚克力打造而成。亚克力这种新型材料，韧性好，不易破损，修复性也强，而且质地柔和，冬季没有冰凉刺骨之感，色彩也鲜艳，设计独特，更显时尚。

△效果图

富通九曜公馆占位了城市稀缺地段，奢享城市稀缺的商务+民生+教育+生态+声望资源，加上产品本身的豪宅品质，是入主香蜜湖当之无愧的优选项目。

△效果图

目前，富通九曜公馆主推面积段约121-360㎡阔景住宅，53套面积段约245-338㎡商务公寓。
VIP Line：8838 9191