“龙光·君悦龙庭1期”考查纪要
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〖时间〗：2007年07月23日13：00~16：20
2007年09月28日15：30~16：45
〖天气〗：晴 、多云
〖事件〗：实地步行考察龙岗中心西“龙光·君悦龙庭”项目情况
〖地点〗：深圳龙岗中心城龙平西路与平安路交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考
导读：
■项目概况
【基本情况：车位户数比高居龙城同类小区第一】
【汕头老大：广系捆绑式扩张】
■片区情况
【深圳第二大留学生创业基地：体育+高科技】
【地铁站物业、高速路网：对接珠三角】
一、回龙埔站近在咫尺：12#地铁贯通龙岗全境
二、3#地铁：连接龙岗与特区
【大盘齐聚：高尚住宅生活区】
【两年施工期：燥音灰尘不可避免】
【路宽绿化好：暂时缺乏人气】
■四周及景观
【北：12#地铁站、招商依山郡、大窝岭山脉景观很好】
【南：新秀村、天健现代城、余石岭公园】
【东：东方沁园一期园林养护较好，二期开始地基施工】
【西：平安里学校、创业园、东莞山界】
■项目考查
【工地情况】
一、开放式工地，紧临校园路段整洁有序
二、环保作业不扰民
三、施工进度快慢有序
四、岛屿式园林、透明会所
【顶楼施工】
一、全复式结构施工难度系数高
二、钢筋接合处，双筋重叠长1.57米
【公共施工】
一、消防楼梯舒适：采光、通风、观景
二、电梯厅无管井：电梯厅采用大理石钢挂
三、中空部位搭设临时施工层：空中作业难度大
四、公共走道双层挑高、露台双层挑高
【楼内施工】
一、墙面瑕疵少，施工精度高
二、除结合部位外，防裂网还完全覆盖管线槽
三、洗手间降板30公分采用侧排
四、地梁施工精准度高
五、网络信息系统：“外挂设备扩展区”箱体
六、双空调孔：壁挂机＋柜机随意选择
【赠送面积多，可以一变多：户型多达3-5种空间变化】
■数据与用料
正文：
■项目概况
【基本情况：车位户数比高居龙城同类小区第一】
“龙光·君悦龙庭”位于龙岗中心城龙平西路与平安路交汇处，地处龙岗最大的余石岭公园北侧。项目总占地66707.59平米，总建面168798.8平米，容积率2.4，其中住宅158698.8平米，商业7000平米。项目内部配套有会所、幼儿园、底层商业以及室外泳池等。
总户数1221户，有8栋28层住宅楼、1栋19层复式住宅楼车位总数1700个（地上180个、地下1520个）。合计车位户数比高达1.39：1，每户拥有近1个半车位，这个水平，在龙城在售楼盘中位居同类小区第一。
“龙光·君悦龙庭”共分三期开发，一期为第9号楼，由两栋19层塔楼组成，一期总建筑面积为20049.92平米，其中住宅建筑面积12544.52平米，共144套。幼儿园面积2500平米，商业面积1445平米，架空绿化休闲空间648.90平米，半地下层车位83个，地上车位28个。
【汕头老大：广系捆绑式扩张】
1992年创建的广东龙光集团是以工程建筑施工、房地产开发、物业管理和商业为主营业务的综合型企业，具有房地产开发国家一级资质、建筑施工总承包二级资质、物业管理二级资质，拥有10家控股子公司，其中包括汕头房产公司、汕头工程公司、深圳房产公司、深圳工程公司、汕头物业管理公司等。
龙光是汕头的第一大发展商，龙光的扩张有一个非常鲜明的特点，就是施工公司与房产公司同时进驻一个城市，实行房地产开发、建筑施工的捆绑扩张。
■片区情况
【深圳第二大留学生创业基地：50亿巨资13.4平方公里体育投入+高科技】
“龙光·君悦龙庭”的周围有星河mall、龙岗天安数码城、而其中最引人注目的是龙岗留学生创业园的一园和二园、以及高新技术园、数码城都集中在这里，这里是仅次于深圳高新区的深圳第二大留学生创业基地。项目所在的位置形成了体育产业+高科技的特征。
龙光·君悦龙庭西南侧就是13.4平方公里（其中6.5平方公里是奥林匹克体育公园）的占地面积让深圳大运新城在中国所有的体育场馆、体育中心都黯然失色，即使北京亚运村、以及即将兴建的北京奥运村广州亚运村也不例外。
而深圳大运新城规划定位为集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲、教育、展览为一体的城市复合功能区，高交会馆、深圳信息技术学院等均落户此内。
复合型城区，必定是复合性功能，具备复合价值。深圳50亿巨资就将投放到13.4平方公里的大运新城内，平均投资密度为3.73亿/平方公里，假设将这些钱换成百元大钞，铺在这13.4平方公里的土地上，又该是一种怎样壮观的情形？
半求www.banq.cn之前一年多就判断，单位产出密度和单位建设资金密度决定城市价值，50亿一旦来了，龙岗中心城房价的分水岭也就确立了。
【地铁双龙、站点物业：高速路网对接珠三角】
一、回龙埔站近在咫尺：12#地铁贯通龙岗全境
香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn监测政府权威数据显示，《深圳市地铁规划》、《深圳市城市地铁建设规划（2011～2020）》中的12#地铁连接体育新城、龙岗中心城、东部新城等片区，并衔接厦深铁路龙岗站和东部快线14#地铁，是龙岗区内各片区间联系的局域线，是唯一一条站点与线路全部在龙岗区内的地铁。
线路由体育新城至坑梓，全长约36.4公里，设站24座，其中换乘站5座；与3#地铁双龙站换乘地段采用地下敷设方式，其余地段推荐采用高架敷设方式。
12#地铁站点分布：休育新城站→龙翔大道站→龙城西站→田板头站→回龙埔站→龙岗汽车站→天健花园站→龙城中路站→龙园路站→双龙站→龙东村委站→同乐村站→深圳东站→六联村站→坪山小学站→东纵站→新屋站→竹坑站→园岭站→东联站→坑梓站→新桥工业区站
其中，龙光·君悦龙庭以西大约200米处、也是最接近的地铁站是回龙埔站。
二、3#地铁：连接龙岗与特区
施工中的3#地铁将全面连接龙岗中心城和深圳特区内，从特区内东门至龙兴街，连接罗湖中心、布吉街道办、横岗街道办、龙城街道办、龙岗街道办；在龙岗分别有龙兴街站、龙城广场站、吉祥路站、以及爱联学校四个站点。
虽然3#地铁与本项目距离较远，不构成直接辐射，但从交通格局来讲，通过转换地铁将是出行至深圳及珠三角最方便最快捷最舒适的交通工具。随着大运会的举办3#地铁开通的日子越来越近，到时将会率先为龙岗提供优质服务，成为大运会之“飞毛腿”。
二、高速路网网际珠三角
片区对外联系的高速公路极其发达，分别有深惠、深汕、机荷、盐坝、南坪、清坪、水官高速公路四通八达通往深圳各区以及接驳周边城市，网际珠三角。
昔日交通不便，经常堵车的龙岗印象正在发生着日新月异的变化，只需假以时日龙岗将呈现给市民全新现代化的通行系统。
【大盘齐聚：高尚住宅生活区】
在考查本项目的周边时，我们注意到了这里可谓是大盘齐聚。分别有公园大地、宇宏公元盛世、招商依山郡、中央悦城、天健现代城、香林玫瑰、和兴花园、东方沁园、天安数码等项目。
上述这些楼盘多为中高档社区，形成了高尚住宅生活区，目前这些楼盘已经入伙和在建项目平分秋色各占一半。随着片区规划的完善和相关设施的投入，居住、生活将越来越方便。
【两年施工期：燥音灰尘不可避免】
“龙光·君悦龙庭”附近的楼盘施工期还会持续两年时间，如本项目的第二期目前地基刚刚接近尾声，还有东侧的东方沁园二期刚刚开始地基施工。天健现代城和徽王府的施工对本项目的影响可忽略不计，在这两年的时间里施工时产生的燥音和灰尘将是附近居民所面对的。
【路宽绿化好：暂时缺乏人气】
与项目平行的平安路绿化水平相当好，与华侨城和蛇口的街道相似，两边的树木虽然不那么高大但刚好遮阳，漫步在人行道上绝不会被强烈的紫外线干拢。无论是路面还是路灯都是崭新的，不像市内的一些路段修来修去经常被挖的坑坑洼洼。
但行驶在路上的车辆不是很多，行人也稀少，总体人气不足稍显冷清。可以想象的到，地铁开通，大运会开幕时这种现象会随着大会的举办将会有彻底的改变。
■四周及景观
本项目的主要景观分别是南北侧以及西侧的自然山脉资源，这些山都有一个共同的特点，一脉相连高低错落。
【北：12#地铁站、招商依山郡、大窝岭山脉景观很好】
项目的北侧是龙平西路，请大家注意在龙平西路上12#地铁回龙埔站就位于本项目与招商依山郡之间的位置，未来出行极为便利。龙平西路以北是招商依山郡，招商依山郡有多层和小高层两排住宅楼整齐有序。招商依山郡以北就比较有看头了，大窝岭山脉完全生态植被，连绵起伏景观很好。
【南：新秀村、天健现代城、余石岭公园】
南侧的近处是本地村落有新秀新村以及白石围村，在这些民房内有零星的厂房。村子以南是正在施工中的天健现代城以及其他住宅区，基本是以多层和小高层为主的建筑。紧临清林径就是龙岗最大的余石岭公园了，从清林径上有路可直接进入公园游玩。
【东：东方沁园一期园林养护较好，二期开始地基施工】
此面与项目仅一路之隔的是东方沁园，东方沁园的一期已经入伙，园林载植养护的较好。本项目的主出入口刚好正对着东方沁园的会所，会所有三层，所以视线无遮挡，非常开阔，近看园林远看龙岗中心城。
【西：平安里学校、创业园、东莞山界】
西侧紧临平安里学校的操场，操场内除了草坪就是红色的软垫，学校以西是深圳第二大留学生创业基地龙岗留学生创业园的一园和二园、以及高新技术园、数码城也集中在这里。此面近处全部为多层建筑，所以视野很开阔，远处的就是深圳与东莞的交界，连锦起伏的山脉有一定的欣赏性。
■项目考查
【工地情况】
一、开放式工地，紧临校园路段整洁有序
项目的一期和二期中间有条路，这条路是通往平安里学校和新秀村的，7月份考查时我们看到路上的车和行人、材料混杂。
而9月份再次来到工地时看到这里的情况有了较大的改观，路的两边所有的材料都是非常整齐的摆放，并且在不同的位置标明了警示牌。
市政路是不可以随便封闭的，所以加大了工地管理的难度，还好施工单位在这个路段设了两个保安岗亭来维持秩序。笔者也提醒从此路段过往的行人一定要注意安全。
二、环保作业不扰民
“龙光·君悦龙庭”的工地规划虽然比较大，但是在工地出入口以及出入口附近平安路段的路面却没有一点黄土等之类的建筑灰尘，这种大场面的工地环保工作做的非常到位。
靠进平安路段的两个出入口处分别设置了专门清洗过往施工车辆的工具和设施，一有车辆进入就会经过全方位的清洗既保护市容又不会对附近的居民造干扰，值得表杨。
三、施工进度快慢有序
项目的第一期是19号楼，由两栋塔楼组成，首层是商业，位于整个小区的最南侧，与幼儿园同排。上到顶楼时我们看到这两栋已经封顶，正在进行内墙隔及外立面的施工。
站在一期的楼顶看二期是一片黄土，塔吊、打桩、混凝土施工车辆等机械繁忙的舞动着，有几栋楼的桩基已经显露。
四、岛屿式园林、透明会所
整个工地施工进度最快的就是位于中间的会所和通往会所的园林，从平安路进入项目的会所，有一条亚热带风情的林间大道，中间是长长的喷水池，两边是两排高大的椰树。在会所的入口及周围处是阶梯状的水景以及旱溪。
会所门口的一侧是游泳池，整个会所就是在一小型岛屿，喷源、绿化、台阶、会所错落有致。会所的大堂入口处完全是钢挂透明玻璃，其外形和深圳市民中心青少年宫的外形一样的，就是面积小一些。
会所外面是岛屿式园林，而会所的里面也是上下错落有别，会所大厅与前台及休息室是两个高度，与会所外面形成了连贯。
【顶楼施工】
一、全复式结构施工难度系数高
由于一期的所有户型均为复式结构，所以与其他项目相比，本项目的施工难度系数较高，在布筋处，我们看到无论是布筋还是铺设模板，都以两层高度为一个结点。在铺设模板过程中，需要切割更多不同形状不同大小的模板预结合，无形中材料以及工时的量就增加了。
木工地也将切割机搬到了顶楼，这样就可以随时切割所需要模板的大小及形状。
二、钢筋接合处，双筋重叠长1.57米
在布筋方面我们看到，在上下接口的位置，两根钢筋重叠的尺度长约1.57米，并且用较细的钢筋将所有的重叠筋进一步捆梆，钢筋数量较多、布置较密，布筋水平在龙岗一流。
一般的项目两根钢筋之间是焊接的，接口在端部，焊接必经是经过物理技术而使用两根筋连在一起，而本项目将两根重叠长1.57米连在一起其性能远远要超过焊接，接合口尺度更大，双筋重叠粘合力更强，质量有保证。
【公共施工】
一、消防楼梯舒适：采光、通风、观景
项目的消防楼梯是与电梯相对布局，既出了电梯就是消防楼，消防楼梯从外面看起来，是凸出来的一块，所以除了与电梯连接外，其他三面都是没有建筑体的。如果将消防楼的采光窗打开的话，自然风经过消防梯急速而过，很凉爽。
消防楼梯的采光窗比较大，所以从采光窗往下望就是园林，这样一来消防楼梯就集采光、通风、观景于一体了。
二、电梯厅无管井：电梯厅采用大理石钢挂
在电梯口我们注意到了本项目的电梯按钮施工与以往不同，是采用的模板施工，而一般项目采用的是预埋泡沫施工。模板施工标准更高，更精确，安全系数高。而且整个按钮盒是凹进去12公分的。
另外，强电和弱电管井也布置在了消防楼的的两侧，电梯厅没有管井将更加安全整洁。
一般的项目，在首层基座或者是大堂采用花岗岩或者是大理石钢挂是比较常见的方式，而本项目的电梯厅也全部采用了大理石钢挂。
三、中空部位搭设临时施工层：空中作业难度大
当我们来到楼内考查时看到，复式上下两层的中间位置，全部铺了一层临时的施工层。全复式楼的施工难度是比单层要大多啦，用料以及工时也同时增加。有些地方完全为空中作业。
四、公共走道双层挑高、露台双层挑高
每一层有两部电梯，分别位于整栋楼的两则，其中公共走廊全部为双层挑高，走廊的南侧为住家，走廊的北侧是空的，向下就是园林。我们注意到在走廊的朝外位置，设置了花池，花池宽47公分，下沉50公分，这样就可种植一些花草形成空中花园式走廊。
除公共走廊外，每一户的露台也是双层挑高的，其中露台的中间是格栅约80公分宽，格栅的设计有效的避免了一家人上下对视，强调了私密性。
【楼内施工】
一、墙面瑕疵少，施工精度高
考查楼内时，其施工态度又让我们惊叹。在考查中央悦城三期御景峰时我们曾提到墙面施工质量无瑕疵的罕见现象。而在本项目的楼内墙面施工则是更上一层楼，近乎完美。
在以前的考查的项目中，有些图片是墙面上有很多的粉笔字，那些粉笔字都是监理单位留下的整改要求，每一处整改要求会有检查时间以及存在的问题，有的甚至检查人的名字也会写上。而本项目楼内所有的墙面没有看到一处这样的整改字样，同时墙面的整洁度非常的高，平整光滑特别是角棱处没有任何瑕疵，另人佩服！自己的队伍自己的活，责任心确实强多了。
二、除结合部位外，防裂网还完全覆盖管线槽
防裂网一般在是混凝土墙与砖墙之间，有的是墙与墙的接口位置加装防裂网，防裂网是由棱形铁丝形的网格状，主要是防止墙体之间的裂缝。一般的墙体施工都会有这种防裂网。而本项目与众不同，在楼内的墙面我们看到，所有走电线管的位置也装置了防裂网，完全覆盖管线槽。防裂网不是什么贵重材料但增加这样一道工序，墙面的整体质量将更好。
三、洗手间降板30公分采用侧排
洗手间降板30公分，污水系统采用了侧排，也就是所有的污水全部先通过侧面墙到室外以后再进入集中排水管。而以往都是穿越楼板实现上下的连通，排水时将有燥音产生，听到这个声音心理总是不舒服。
侧排有什么好处呢？大概有这么几点：（1）、不穿越楼板使楼板更整体，质量更好，毕竟楼板是长期承重的。（2）、检修方便，无须进入户内干扰业主生活。（3）、防臭功能得到提高。（4）、上下邻居噪音影响减少到最低限度。（5）、万一要更新则很容易。
四、地梁施工精准度高
在楼内有些楼层正在进行地梁施工，项目的厨房和洗手间基础部分全部是采用这种施工。经过测量地梁高18公分，地梁施工可以有效的起到防渗漏、减少后砌墙膨胀的作用，在现场我们看到地梁施工的非常精细，和墙面一样没有瑕疵。
五、网络信息系统：“外挂设备扩展区”箱体
项目家庭网络信息系统考虑到了未来的可适应性变化，家庭信息系统进线与分线箱体积比较大，而且内部设计了“外挂设备扩展区”，以适应未来的新技术、新变化。
这种超前考虑，避免了未来更换设备的麻烦，留下了改进的空间，值得提倡。同时这也是继星河丹堤之后又一家采用此设备的项目。
六、双空调孔：壁挂机＋柜机随意选择
在设计方面，龙光考虑较为周到，通常客厅只有一个空调孔，要不就是预留装壁挂机的，位置稍高；要不就是装柜机的，位置贴地。但是我们发现在本项目的客厅位置的墙角有两个空调孔，这两个空调孔一个在上面一个在下面，垂直在一条线上。
一个空调孔只能安装一种机型的空调机，而双空调孔能够实现壁挂机＋柜机随意选择安装的方便。
【赠送面积多，可以一变多：户型多达3-5种空间变化】
项目产品附加值高，由于所有的户型入户花园和观景大露台全部为双层挑高，以及餐客厅挑高，这样可以在一房两厅原结构的基础上，进行多种户型变化，通过对户型的分析惊奇的发现竞多达3-5种变动方式。
第一种，可以将双层挑高餐厅在中间位置增加楼板既实现二房二厅二卫并且是双层挑高客厅的结构；第二种，在双层挑高餐客厅中间各增加楼板，就实现了原来的一房变成三房二厅二卫；第三种，在第二种改动的基础上将客厅的上空改成二个房间，就可实现了四房二厅二卫；第四种，也可将客厅的一半为挑高，另一半为房间，也别有一凡情趣的.......
可能会有网友提出，增加这么多的房间，采光通风怎么解决呀？不用担心，由于入户花园和阳台全部为挑高，所以既使第二层改成房间两边的采光窗仍然可以实现自然通风采光。
■数据与用料
【测量数据】
外墙厚：20公分
地梁高：18公分
洗手间下沉：30公分
客厅净层高：5.86米
房间净层高：2.85米
露台挑高：5.86米
消防楼梯宽1.38米
消防楼梯净层高：2.88米
公共走廊挑高：5.86米
架空层净层高：7.89米
车库净层高3.76米
【部分用料】
江苏华沙牌钢材、永高牌给水管、永高牌难燃电线套管、永高牌污水管、北回归塔牌普通硅酸水泥.......
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：卫星图
施工中的“龙光·君悦龙庭1期”
从游泳池看“龙光·君悦龙庭1期”
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：北侧，大窝岭山脉完全生态植被，连绵起伏景观很好。
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：南侧，紧临清林径就是龙岗最大的余石岭公园了
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：东侧，东方沁园一期园林养护较好，二期开始地基施工
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：平安里学校、创业园、东莞山界
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：顶层布筋时的情况
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：钢筋接合处，双筋重叠长1.57米，粘合力更强，质量有保证
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：公共走道双层挑高
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：公共走廊两侧的花池
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：挑高客厅
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：双层挑高的入户花园
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：阳台也是挑高的
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：二楼改成房间，补齐格栅就成了阳台
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：地梁
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：网络信息系统：“外挂设备扩展区”箱体，与星河丹堤一样
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：电梯厅采用大理石钢挂
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：地下室车库
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：会所园林
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：游泳池
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：浅水池
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：会所
“龙光·君悦龙庭1期”考查图片：施工中的外立面