导读：
■深圳，不得不调整了！
■动新房？几率微乎其微
■二手房市场：已到警戒级关头
■如何动？前瞻分析，绝密必看。
正文：

■深圳，不得不调整了！

今天（5-13）下午，深圳刚刚开完一个针对楼市的会，大波群众已经搬好板凳坐看，深圳楼市松绑政策是不是要来了？

其实，大环境来看，深圳的经济数据、进出口数据、财政数据、一二手房数据表现堪忧，深圳楼市政策也到了不得不调整的时候。

考验1）一季度深圳GDP仅7064.61亿元，同比增长2.0%。增速低于一季度全省增速（3.3%），低于一季度深圳2021年、2020年两年平均增速（4.6%），低于一季度国内GDP增速（4.8%）。
考验2）一季度，深圳全市进出口总额7404.8亿元，同比下降2.8%。被上海赶超，而2021年深圳是连续29年贸易出口冠军。

考验3）一季度，深圳财政收入同比略增，但4月份财政收入断崖式下滑约44%。

考验4）深圳一二手房数据危机，尤其是二手房成交冰点（后续详细分析）。

加上疫情冲击、结构性通胀的侵蚀、出口增速明显放缓，内外因素叠加，综合来看，深圳城市经济面临困境，需要提振。

房地产作为一座城市发展的支柱产业，关乎上下游N多行业的生存发展。如今全国各地楼市政策也进入宽松周期，深圳作为示范城市，一直以来迟迟未有动作。如今新的一把手也到岗上任了，是时候可以有一些改变了。

综合来看，近期深圳楼市政策一定来！

但，怎么调？

本着客观研究，@房地内参 就直接分析接下来深圳可能会出的政策牌！

分析前，必须坚定表明：

无论哪个层面，各地出台的楼市松绑政策，都是坚持“房住不炒”的大方向，所有适度调控的目的，都是为了活跃市场，但不造成大涨局面。即：楼市稳健，是对各地的硬性要求，且必需形成合理循环。

深圳也不例外！

■动新房？几率微乎其微

照搬其他城市也是不可能，那深圳楼市会如何调整？

无非两个方面，一个是新房，一个是二手房。

先说新房。

@房地内参 分析认为：动新房的几率微乎其微。

一来，深圳新房成交量一年才5万套左右，是四个一线城市中最低的（上海新房成交每年约9万套、北京约8万套、广州约10万套），是全国性的微量市场。

深圳的新房供应量极低，每年基本上都是在4-5万套之间浮动，加上新房限价政策继续保持，由此可以判断会在新房市场放松的可能性微乎其微。

可以设想，一旦新房市场松了口子，大家都涌去新房市场，那与上层既定的楼市发展大方向是相悖的。

基于此分析，保持深圳新房市场当前既有的政策体系，应是必然。

■二手房市场：已到警戒级关头

既然微量的新房市场不能动，那么相对存量较多的二手房，理应担当大任。为什么？

第一，深圳商品住宅存量约200万套，虽然远低于广州的350万套、北京的560万套、上海的640万套，但与每年仅供应几万套新房的量相比，可以操作的空间更大。

第二，2021年全年深圳二手住宅成交套数仅约4.07万套，跌至10年来新低。2022年2月更是仅成交823套二手住宅，创15年来单月新低。

截止4月份数据，深圳二手房成交仍徘徊在2000套左右的冷冻线。也就是说，深圳二手房领域已经存在严重的危机，是影响深圳经济增速、民间活力的重要因素。如果任由这样的情况继续，必将危害更大。

深圳二手房政策调整，已然到了不得不动、必须要动的迫切局面。
 

■如何动？前瞻分析，绝密必看

基于此，@房地内参 认为，可能会有这几个大招：

1、允许卖2/3买1

什么意思？就是你卖出2套或3套房之后，允许你再买1套。

为什么不是卖1买1套？深圳的新房、存量房都是四个一线城市中最低，若卖1买1，无法更好带动二手房市场，对新房市场也是挤压。

卖2/3买1，则是更实际地考虑早期持有多套的深圳人，其实存在着迫切的置换需求，但此前又受限于限购政策难以执行。

若可以实现卖2/3套买1，合理考虑置换和改善需求，这将极大盘活二手房市场，增加二手房供应量。同时结合参考价的执行，实现盘活、稳房价，促流动，多管齐下。

这对有迫切改善意向的家庭来说，不但可以满足居住空间的需求，同时还可以实现多套一般房子置换升级成优质好房子。

2、限购政策优化的可操作性

作为先行示范区，城市发展要示范，坚持房住不炒更要示范，放开限购有违初衷，不松绑又没诚意，那么如何优化才能兼顾多方需求？

比如，有没可能取消相对淡静地区的限购；

比如，刚成年户籍、刚毕业户籍、新入籍户籍的人士购房，缩短他们的社保年限；

比如，放宽单身者、离婚者的限购套数；

比如，降低二套首付，认房不认贷；

这几个方面还是具备很大可操作空间的。

3、指导价最好不变，区别于银行端

但调高的话，低于30%可能就是无效的，隔靴搔痒，难以起到调节作用；大幅上调的话，二手房市场的火可能出现燎原之势，房价如何稳？

两者相衡，@房地内参 认为，二手房参考价倒不如不动，当然，我们说的不动不是无任何变化，而是不要大幅度地过高或过低，保持相当平衡。

而且，二手房参考价与银行端的评估价，其实走的应当是两个不同的体系。