东莞富通“理想0769·四期沁园”考查纪要
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〖时间〗：2007年09月11日15：30~18：30
〖天气〗：睛天、多云
〖事件〗：实地步行考察东莞“富通·理想0769四期”项目情况
〖地点〗：东莞汽车站北侧，四环路与万江大道交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考
导读：
■项目概况
【富通·理想0769：万江第一盘】
【理想0769第一次也是最后供应：联排及情景洋房】
【车位户数比高达1.2：1：10月面市的四期沁园乃收官之作】
【项目自身配套】
一、双会馆：拥有华南首个互动体验式社区图书馆
二、高考之王：引进湖北黄冈实验学校
■片区概况
【万江：东莞“南山”】
【东莞城际商务人士的最佳选择】
一、紧邻国内首家异地候机楼
二、城际轨道线物业：接驳珠三角
三、总站物业：东莞汽车站近在咫尺
四、华南MALL、麦德龙等大型商业设施聚集
【四周情况】
一、北侧：工业与民房混居稍显杂乱，四环路夜景不错
二、南侧：紧临绿化主轴、华南国际电子市场
三、西侧：紧临黄冈理想学校，远处视野开阔
四、东侧：四环路绿化表现优越，商业场所聚集地
■项目考查
【工地考查】
一、本月底开始登记：小复式公寓已封顶
二、工地管理极其严格
三、园林系统表情丰富
四、商业街净高5.81米买一送一
【买一送一：小复式公寓单房变三房】
一、纯板式建筑：通风采光效果一流
二、小复式公寓：百变神偷
【联排别墅】
一、地下室较大约100平方米
二、创记录每户五花园：联排别墅也买一送一
四、通天达地内庭院：和深圳波托菲诺四期别墅类似
五、主卧房双层挑高：1个房6种窗
六、水管网布置于室外：建议全部隐藏
■数据与用料
正文：
■项目概况
【富通·理想0769：万江第一盘】
东莞“富通·理想0769”位于东莞万江中心区，四环路与万江大道交汇处。项目总占地面积328998平方米，总建筑面积493488平方米，总户数6503户，停车位3809个。项目整体分四期开发，容积率1.5，建筑密度18%，由46栋9-11层的小高层建筑组成。
香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn监测数据显示，富通·理想0769以50万平方米的建筑体量成为万江第一大盘。
【理想0769第一次也是最后供应：联排及情景洋房】
四期沁园主力产品定位高端，将出现联排及情景洋房等以往没有的产品。四期“沁园”总建筑面积为12万平方米左右，主力产品以多层小复式公寓、点式高层洋房、版式高层洋房、立体化多层情景洋房及湖景联排别墅等5种产品，均以组团规划，面积跨度从50~160平方米以上不等，产品线极为丰富。
沁园首次规划了点式住宅，并实现了园林最大化、楼间距最大化，整个小区的通透性、私密性都比前三期有了本质的提高，如果放在深圳，这种容积率这样的素质，那是具有杀伤力的。
四期产品估计在10月份就会陆续推出市场，首期会推出300多套产品，面对的市场客户将以东莞及深圳市场为主。
【车位户数比高达1.2：1：10月面市的四期沁园乃收官之作】
四期沁园总占地面积是72559平方米，总建筑面积为119703平方米（住宅面积106269平方米，商业面积13151平方米），容积率1.50。四期沁园1095户、车位却有1327个，车位户数比高达1.2：1，这个车位户数比，与深圳的同类小区比，也是极为优秀的！
项目采用围合式布局，产品类型包括小复式公寓、情景洋房、以及四联排别墅。小复式公寓约200套，户型面积约48-65平方米，作为首批单位将于10月份正式推出。
沁园从整体规划、产品设计、园林打造等各方面较前三期都有极大提升，除了东莞本地客户，沁园还把眼光投向了深圳乃至整个珠三角的客户。
【项目自身配套】
一、双会馆：拥有华南首个互动体验式社区图书馆
理想0769拥有华南首个互动体验式社区图书馆：建筑面积约700平方米的东莞图书馆理想0769分馆，分馆有阅览区、藏书区、网上图书馆等，首期藏书逾万册。
东莞图书馆理想0769分馆还有咖啡馆、网吧、儿童乐园等新型文化项目，是一个一体化互动体验式的综合性文化会馆。分馆与东莞图书馆合作创建，管理、运作等均实施东莞图书馆规范，共享东莞图书馆藏书，并实现借书还书网络无缝对接，读者可享受“通借通还”等统一的分馆待遇。
二、高考之王：引进湖北黄冈实验学校
湖北黄冈教育水平之高在每年的高考就可以看得出来。2006年4月15日，富通地产与湖北黄冈实验学校正式签定合作办学协议，学校定名为“东莞市黄冈理想学校”。
黄冈理想学校将原班引进湖北黄冈实验学校的师资力量。
■片区概况
【万江：东莞“南山”】
从目前的开发看，万江的房地产开发还有一个显著的特点，即大盘多。理想0769占地30多万平方米，阳光海岸亦如是，盛世华南近20万平方米，其它还有阳光海岸、江滨花园等，是典型的大盘集中地，大盘都集中在6.8平方公里的核心区内，与深圳的南山集中了波托菲诺、招商海月、蔚蓝海岸、东方花园、星海名城、麒麟花园等大盘极为类似。
万江属东莞的一个后发区域，其房地产开发起步也较晚，但这样一来，就保证了建设水平一上来就比较高。
【东莞城际商务人士的最佳选择】
香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.Cn经过对东莞在售楼盘和城市格局详细分析和对比，得出结论：理想0769是东莞城际商务人士的最佳选择，理由如下：
一、紧邻国内首家异地候机楼
项目的东南侧是国内第一家异地候机楼，东莞城市候机楼主要为在东莞购买南航和深航机票的旅客服务。也就是说你可以在东莞城市候机楼乘座专车前往广州白云机场和深圳宝安国际机场。
异地候机楼等于把机场搬到了小区，对于经常需要起飞降落城际商务人士来说，太重要了！
通常人员外派出差，如果单位派小车送一个人直接去机场乘机，在不算司机工资和汽车折旧费的情况下，仅油费、高速路费、过桥费、停车费等加起来，单趟过去就要200元左右；而空车必须返回，又要花掉100多元；加起来用小车送一个人去机场至少要花费300多元。而如果采取在异地候机楼去机场的方式，去时仅需40元；回来也可以在机场找到回异地候机楼的大巴，价格50元。所以，在异地候机楼乘车是一种非常节约的做法。
东莞城市候机楼建筑面积达1500平方米，投资500万元，内设国际最先进的AMOSS航空查询系统、SYMANTEC和LANDESK终端安全系统，与白云机场、深圳机场实现实时信息共享为市民提供航班实时查询、现场购买机票、机票变更、办理登机手续、易登机贵宾服务等。
二、城际轨道线物业：接驳珠三角
根据东莞市城建规划局《东莞市轨道交通网络规划》，轨道交通由4条域线和1条市郊铁路组成，总长264.3KM。其中地下线37.3KM，地上线226.9KM，通过镇区21个，车站总数约60-87个。其中，8个换乘站，均为两线枢纽，线网密度0.22KM/K㎡。
值得富通·理想0769业主们庆幸的是，R1线在华南MALL和汽车总站设地下站，并且是枢纽站。此站距离本项目约200米，步行约五分钟路程，带来交通方便的同时，又不会被干扰。
R1线：是一条西北-东南方向的直径线，全长65.8公里，地上线52.2公里，其中地下线13.6公里，设站6-9个，其中有3个换乘站。这条线的主要功能是东莞至广州和深圳的快速联络线。并且可以通过麻涌镇广州5号线蟹山站，通过黄江镇接深圳4号线龙华站。
三、总站物业：东莞汽车站近在咫尺
华南最大的汽车站-东莞汽车站与本项目仅一路之隔，距离约300米。东莞汽车站的城际汽车交通线安排非常密集，有利于商务人士穿梭于城际之间，聚集人流的总站郊应对于城市和社区都具备一定的刺激作用。
四、华南MALL、麦德龙等大型商业设施聚集
理想0769地处东莞市万江中心区，位于万江大道与四环路交叉处北侧，与五环路（城市快速过境路）、规划中的东莞市人民医院新址、东江大道、莞穗大道均为3-5分钟车程。
东及东南侧聚集着几个大型的商业设施，分别是华南MALL、麦德龙仓储商场，以及铜锣湾、必胜客、麦当劳、肯德鸡、香格里拉大酒店等。形成了浓厚的商业氛围，集休闲、娱乐、购物、宾馆于一体的商业中心。
本项目距离商业中心仅四环路之隔，这么多的商业设施举步既达，完全能够满足业主生活所需，极其便利。
【四周情况】
一、北侧：工业与民房混居稍显杂乱，四环路夜景不错
项目的北侧没有什么高层建筑，集中了一些工业区，近处是高威五金制品厂、利豪印刷机械厂以及其他工业厂房，在厂房的北侧有几栋多层的住宅楼以及当地的民房，工业与民房混居，整体视觉上稍显杂乱。
这些工业区给本项目带来客户源的同时，景观面也打了折扣。在东莞这个制造业基地，靠近工业区也是大多数项目的常态，在这种情况下，富通城的物业管理就发挥出了相对的优势。
此面四环路往北高低起伏，如果到晚上灯火辉煌，夜景还是很不错的。
二、南侧：紧临绿化主轴、华南国际电子市场
理想0769的南侧是规划好的华南国际电子市场，是由中国电子商会，万江办事处，东莞数码产业协会联合开发的，目前仍然空置还未进入施工阶段。南侧紧临万江大道，顺万江大道往西约十分钟路程就是东莞汽车站了。
四期沁园的南侧是项目景观面最好的一个方向，因为整个项目主园林景观带就与四期沁园紧临，园林广场有雕塑、竹林、水景及各种大小不同的植物，极具欣赏价值。
三、西侧：紧临黄冈理想学校，远处视野开阔
西侧紧临是黄冈理想学校，是湖北黄冈学校在东莞的分校，估计住在这里的湖北人应该不少吧。再往西就是牌楼基社区了，此面和北侧类似没有高层建筑，远处的视觉非常开阔。
四、东侧：四环路绿化表现优越，商业场所聚集地
项目东侧紧临的是四环路，四环路双向六车道，这条路管理的也好，中间的绿化带以不同的颜色组成了各种样式的图案，两边则是较高大的树木，总共有五道绿化带。
四环路以东一片空旷，是大面积的待建地，现时这些地块还有一些是菜地，另一部分已经开始桩基的施工了。牌楼基中英文幼儿园及育才学校也在此面。东南处最有规模的是滨江花园和盛世华南花园，以及中国首个超大型主题购物公园——华南MALL，麦德龙仓储商场也都集中在这个方向。
■项目考查
【工地考查】
一、本月底开始登记：小复式公寓已封顶
富通·理想0769四期沁园位于整个项目的最北侧，与前期之间有一条路相隔，相对比较独立，所以施工工地对前面的三期和已入住的业主几乎没有影响。
从工地现场来看，四期沁园大致可以分为东区和西区两个部分。东区有小复式公寓和情景洋房以及联排别墅，其中小复式公寓已经封顶；情景洋房已到第四层；别墅到了第三层。西区那边的高层正在进行地下车库的顶板布筋，现场整体施工速度，西区慢于东区。
据营销中心的工作人员介绍，小复式公寓将作为四期沁园的首批单位推向市场，预计本月底样板房和户型资料对外开放，正式接受客户咨询登记。
二、工地管理极其严格
四期沁园的施工工地与一期及园林主轴紧临，由于施工饿需要，因此工地并没能完全封闭，只是靠四环路一侧围起了围墙，南侧唯有开放。
考查工地时，我们从没有被封闭的南侧主出入口进入，刚到商铺裙楼就被保安发现，并很快过来阻拦，可见富通的物管员责任心很强。
三、园林系统表情丰富
本项目是由加拿大著名的CDG规划设计事务所担纲设计，建筑风格轻盈现代，整体规划、建筑立面、景观设计、配套设施等均以加拿大风情为主题。
在现场我们感受到，小区园林形态极为丰富，主轴园林是一条直线形，中间广场及出入口向两侧延申。在东侧以水景和雕塑及细长高大的椰树形成了集丛林、溪流、挂满鲜花的雕塑墙于一体的综合性园林。
西侧端头位置则突然变成了人为打造的斜坡，斜坡上面是大面积的草坪，两侧分别是不同形状的雕塑和竹林，一高一低极具立体感。功能齐全，含盖了艺术、文化、休闲、运动等多位一体的园林系统。值得学习借签。
四、商业街净高5.81米买一送一
4期在靠近四环及园林主轴的两方向底层为商铺，从现场的情况来看，商铺施工还是比较快的。商铺前面的广场正在铺地面磁砖，商铺的铝合金窗及玻璃门的安装也在同步进行中。
商铺的净层高为5.81米，并且在中间层都预留好了接驳梁，入伙后可以做成夹层，同时，商铺的里侧都设计了洗手间，方便了商户。商铺外侧也是连廊式的，在连廊的上方，除了空调位还专门预留了广告位供商家打广告，并且都是统一的。
【买一送一：小复式公寓单房变三房】
一、纯板式建筑：通风采光效果一流
小复式公寓总楼高13层，公共走廊位于建筑东侧，复式公寓是三栋纯板式建筑南北向一字排列，所以是完全东西通透，采光和通风效果一流。并且在通过走廊时可以观赏到东侧开阔的景观，特别是夜景会更出色。
二、小复式公寓：百变神偷
复式公寓的户型面积为48-65平方米，是买一层送一层，花一层的价格享用两层的实惠，实用率200%，赠送率高达100%。
复式公寓进门左边是厨房，右边是楼梯，房间和阳台是双层挑高，高度为4.82米。从楼梯上到第二层是一个降板式的洗手间和一间房，房间也有采光窗。这样的复式公寓入伙后有多种使用方法。
首先可将挑高处在中间加一层楼板就变成了三房一厅，并且每个房间都有采光窗；另外保留二楼的房间和洗手间，不做任何改动，就成了一房两厅并且客厅是双层挑高；也可以将挑高处做为房间，总之，只要你喜欢可进行多种形式的变幻，改动后可从小复式公寓变成一房、二房或三房都可以。
这种户型结构与深圳宝安的富通城三期世界公寓的户型如出一辙，妙不可言。
【联排别墅】
一、地下室较大约100平方米
联排别墅的地下室车库净层高2.70米，这个高度和普通住宅大部分的房间高度一致，但是，存在自己增高的空间，至于如何增高，大家自己想吧，这里就不说了。在地下室分别有多功能综合室以及储藏室和工人房，其中多功能综合室有两面采光窗户可实现自然通风采光。地下室总共面积约有100平方米左右。
二、创记录每户五花园：联排别墅也买一送一
我们见过联排别墅每户三花园的：前花园、内庭院和后花园。但是理想0769四期沁园的联排别墅每户均为五花园设计：前花园、内庭院、后花园以及二楼和三楼的露天花园，合计五个花园！
前花园和后花园的面积相当，两个加起来约100平方米；内庭院和二楼的露天花园面积稍小共约18平方米；最舒服的还是三楼的天台花园，约80平方米，并且可以进行简单的改动，功能将更加丰富。
尽管营销中心有关项目大多数的资料还未公开，但据现场测量来看连排别墅的面积为172平方米，也就是说仅是花园面积的赠送就有约198平方米，爽吧。
四、通天达地内庭院：和深圳波托菲诺四期别墅类似
内庭院则和深圳波托菲诺四期别墅类似，也都是位于餐厅和客厅之间，内庭院2.72×3米约8平方米，并且是通天达地。通过内庭院，一楼餐客厅和二楼的公共走道以及房间都可实现自然通风采光。并且以这样的面积，还是种植较高大的植物以及各种形式的水景，这种设计和深圳别墅具有同等水平。
样板房在内庭院的处理上值得大家借签，具体是在内庭院的顶层，也就是三楼位置先是降板，四周围墙加高，然后再与主卧房连接，通过防水处理改成洗手间。这样，主卧更大，主卧洗手间近10个平方米，浴池也就更具有情调。
五、主卧房双层挑高：1个房6种窗
位于三楼的主卧房是挑高式的，顶层一高一低为斜屋顶，层高为5.50-6.10米，如果愿意的话，其实可以做阁楼的。在主卧房我们注意到，除了靠洗手间这面墙没有窗户外，另外的三面墙全部有窗户，并且都是不同形状的窗，仅主臣卧房总共有6个窗户，并且位置和高度不同，增强了卧室的浪漫！
六、水管网布置于室外：建议全部隐藏
在别墅的户内我们看到，除了一楼的一个洗手间外，其他的所有的的给水、污水、雨水系统的管网全部布置了室外的墙角处，这样就避免了水流的声响对户内的干扰。
香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn考查人员建议，水管网布置于室外固然好，但如果能将这些管道隐藏起来就更完美了。具体做法是在网管的外围增加一层与墙体同色的砖墙或水泥柱保护层，并且预留检修口、盖板等位置，这样做实现了完全隐藏，从外表是看不到管线，整体观感上就更清爽、整洁。
■数据与用料
【测量数据】
一、小复式
楼梯宽：80公分
楼板厚：13公分
房间挑高：4.82米
客厅净层高：2.71米
洗手间降板：33公分
二楼房间净层高：2.02米
消防楼梯宽：1.25米
消防楼梯净层高：2.73米
高铺净层高：5.81米
二、联排别墅
凸窗宽：78公分
客厅净层高：4.30米
主卧房净层高：5.50-6.10米
房间净层高：2.86米
洗手间降板：33公分
地下室净层高：2.70米
【部分用料】
国家免检宏佳牌铝材、锋牌PVU-C排水管、宝狮牌塑胶PVU-C给水管、华润牌水泥、明达牌普通硅酸盐水泥、白兔牌磁砖.....
东莞富通“理想0769·四期沁园”考查图片：东莞市干线路网规划布局示意图
东莞富通“理想0769·四期沁园”位置图
东莞富通“理想0769·四期沁园”紧临园林主轴，景观优越
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东莞富通“理想0769·四期沁园”考查图片：西侧的情景洋房和联排别墅
东莞富通“理想0769·四期沁园”考查图片：高考之王，湖北黄冈实验学校也在西侧
东莞富通“理想0769·四期沁园”考查图片：北侧，此面四环路往北高低起伏，如果到晚上灯火辉煌，夜景还是很不错的
东莞富通“理想0769·四期沁园”考查图片：东侧正在进行桩基施工的地块
东南处最有规模的是滨江花园和盛世华南花园，以及中国首个超大型主题购物公园——华南MALL，麦德龙仓储商场也都集中在这个方向。
东莞富通理想0769整个地块以南是华南国际电子市场
东莞富通“理想0769·四期沁园”南侧近处
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东莞富通理想0769以50万平方米的建筑体量成为万江第一大盘
东莞富通“理想0769·四期沁园”楼盘模型