导读：
■全国楼市关键词：救市！
■花式松绑，只是一场喧嚣？
■超预期但不及预期，原因几何？
■救市底牌尚未出完，楼市回暖可期
正文:

■全国楼市关键词：救市！

自从进入2022年以来，一场轰轰烈烈的救市潮正在各地集中上演。

无论是降首付、降利率，还是放松限购、限贷、限售，传导出来的信号都是全面放松，能救则救。

溯源这波救市潮，2月份先是赣州、菏泽、惠州等三四线城市率先吹响了救市的“主攻号角”，各种降首付、调公积金、发购房补贴的花招不一而足。

紧接着，3月份郑州作为动静最大的城市，为全国省会城市的救市打了头炮，扛起了首个省会城市救市的大旗。

放松限购、送房票、降首付、棚改货币化等一揽子大胆救市的措施一出台，瞬间技惊四座！
就在众人疑虑郑州新政尺度大会否收回时，一众苦于楼市断流久矣的二线城市，如南宁、福州、哈尔滨、兰州、苏州等便火速跟上了郑州的救市步伐。

随着近百城劲吹松绑风，救市潮迅速波及到大湾区，如东莞、佛山等纷纷下场救市，广州虽在暗戳戳下调房贷利率，但救市的动作早已是司马昭之心。

一直到上海临港优化人才购房政策，一线城市最终加入到救市战局之中。不日前，上海再出狠招，世界名校人才几乎0门槛入户！

虽然南京取消二手房限购、山东齐河1成首付甫一轰炸朋友圈，便随即作废，但其他无一被叫停。

至此，这场声势浩大的救市潮，依然在全国蔓延开来。

■花式松绑，只是一场喧嚣？

所谓乱世用重典，沉疴下猛药。

如今，全国那么多城市都在穷尽办法意欲托起楼市，效果呢？

根据国家统计局1—5月份数据显示：

——商品房销售面积50738万㎡，同比下降23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%
——商品房销售额48337亿元，下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%
事实上，自2月中旬新房成交量便一直下降，二手房2月底以来基本也是躺平状态。

救市以来，3月众人期盼的“小阳春”并未出现，4月、5月传说中的“金四银五”成色明显不足。

尽管有客观因素的影响，但如此惨淡的魔幻行情，此前谁可曾见过？

不仅如此，市场上的库存，也在进一步积累。

从数据上看，截至4月末，一线城市库存增至19.56个月，二线增至23.07个月，同比涨幅均在80%以上。
而三四线去化周期已达到28.15个月，明显高于百城均值，同比增幅达123%，居不同能级城市之首。

其中，广西防城港的楼市库存足足需要12.7年才能消化完毕；

哈尔滨、连江、长春、呼和浩特等城市的去化周期都超过了100个月，意味着需要8-10年才能卖完现有库存。
一番猛如虎的操作下来，房地产的交易量并未得到明显拉升。

当然，不能说一点效果都没有。

拿东莞来说，前脚政策落地，后脚开发商就火速收回折扣、应声涨价，还是抢收了一波的。

再如惠州，430新政出台后网签连续3周破千套。

但随着这波刚需购买力的入场，剩下的依然对救市保持着高度免疫。

对不起，这轮密集的超预期救市，效果并未达到预期，甚至还引起了恐慌。

结果就是楼市仍在艰难爬坡，何时回暖，仍未有期。

■超预期但不及预期，原因几何？

究其原因，在于大家的信心尚未恢复。越是政策不断释出，市场观望情绪便会越发浓厚。

所谓救市，救的并非是市场，救的是老百姓买房的信心，救的是房企能持续支棱起来的信心。

但目前的情况却是：大部分的房企在拍地时，依然处于按兵不动、伺机观察的“半躺平”状态，各家土拍表面热闹，但基本都是国家队撑场。

更何况近两年以来，随着疫情停工、企业倒闭、大厂裁员等经济基本面的出现，中小企业、个体工商户以及普罗大众生存尚且需要竭尽全力。

黑天鹅事件频发的年代，避险自然就成为不二之选。

前段时间，央妈公布了一季度新增居民存款7.82万亿，创下了历史最高记录。

新增居民净存款6.56万亿，也是10年来的最高记录。

一边是增加的存款，一边是减少的贷款。

趋势很明显，就算是叱咤风云的投资老炮们，也开始丧失投资热情选择躺平。

说一个@房地内参 团队发现的有意思的现象：

近段时间以来，深圳各大高尔夫球场的生意异常火爆，大场日均接待2000人，小场也能接待300人，甚至要开放夜场。

之所以出现此种盛况，无外乎是老板阶层的躺平所致。龙头先躺为敬，还能指望尾部掀起风浪？

就算是楼市全面放松犹如洪水倾泻而出，也只是政策端在艰难完成筑底，然而买房情绪的筑底更不是一朝一夕的功夫。

如今自上而下一致选择不买房这件事，真真实实地困住了救市效果。

根据腾讯房产的楼市松绑后居民购房意愿调查报告显示，仅23%的网友选择在今年买房。

这些依然对买房有执念的人，也算是2022年最成功的人士无疑了！
■救市底牌尚未出完，楼市回暖可期

基于目前的救市现状，很多城市的出招更像是为了救市而救市，完全忽略了对实际效果的预判。

尤其是那些针对性不强的救市政策，注定会被沦为丑剧。

当然，还有一个问题值得深思：楼市接盘侠是不是不够了？

大王认为，当下的楼市不仅缺接盘侠，更缺优质的接盘侠。

缘何这样说？

其实梳理下这轮密集救市中各城的刺激手段即可高下立判。

大离谱如无锡滨湖区，向在校大学生挥舞起了镰刀，凭在读证明获取房票一张，成功解锁了在读证明的全新妙用。

亦有不少城市盯上了老人和农民群体，大开方便之门，给钱、给劵、给优惠……

类似救市手段可行吗？为提振成交未尝不可，但毕竟底子薄弱，终归隐约透露出离谱的意味。

试想，即使是拉到他们成功接盘，能否端得稳都是两说，发生次贷危机的风险较大。
从实际出发如东莞、杭州、武汉、济南等城市，将目标锁定为敢于生二胎、生三胎的富人群体。一切都是为了孩子，也是为房子，一箭双雕！

再有，部分城市松绑面向的是海归留学生，公积金富余、退休金高的体制内群体，下刀不可谓不精准。

总之，符合条件的优质接盘侠数量已经不多，成为优质接盘侠的门槛已不可同日而语，竞劣结束，而大多数正在摆烂。

最后需要提醒的是，当前的救市均为地方自行决定的因城施策，效果虽不甚理想，但很显然，救市底牌尚未出完。

等到救市由小步试探转为大步前进时，待到信心恢复时，那些基本面向好的城市一定会有所回暖。